房地产开发企业增值税会计处理案例分析

张鸣良

【摘 要】从目前房地产开发企业一般纳税人的增值税核算出发，结合《增值税会计处理规定》，从具体案例入手，对房地产开发企业增值税会计处理作进一步分析。

【关键词】房地产开发企业；增值税；会计处理

为了进一步落实财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 [1]，财政部发布《增值税会计处理规定》[2]。下面我们从具体案例入手，对房地产开发企业一般纳税人的增值税会计处理作进一步分析。

一、房地产开发企业一般纳税人增值税会计处理的案例

志远房地产开发有限公司为增值税一般纳税人，2017年发生如下业务：（1）1月10日，通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款11 100 000元，取得财政票据，交纳契税333 000元。（2）2月1日，支付设计费1 060 000元，取得专用发票，注明金额1 000 000元、税额60 000元。（3）2月6日，预付建筑费3 090 000元，取得专用发票，注明金额3 000 000元、税额90 000元。（4）2月15日，购买甲材料23 400 000元，取得专用发票，注明金额20 000 000元、税额3 400 000元，款项通过银行支付。（5）2月28日，增值税处理。（6）3月13日，预售建筑面积3 000平方米商品房，每平方米6 660元（含税），开具增值税普通发票。（7）4月3日，申报纳税期预缴增值税。（8）10月16日，工程竣工，可供销售建筑面积合计10 000平方米。结算建筑费10 300 000元，支付剩余建筑费7 210 000元，取得专用发票，注明金额7 000 000元、税额210 000元。（9）10月26日，将7月预售建筑面积3 000平方米商品房交付购房者。（10）10月31日，增值税处理。（11） 11月22日，销售剩余建筑面积7 000平方米商品房并交付购房者，每平方米6 660元（含税），开具增值税普通发票。（12）11月30日，增值税处理。（13）12月20日，申报纳税期缴清增值税。

二、房地产开发企业增值税一般纳税人会计处理的案例分析

业务（1）：支付土地价款和契税。（单位：元，下同）

借：开发成本 11 100 000

贷：银行存款 11 100 000

借：开发成本 333 000

贷：银行存款 333 000

业务（2）：支付设计费。

借：开发成本 1 000 000

应交税费——应交增值税（进项税额） 60 000

贷：银行存款 1 060 000

业务（3）：预付建筑费，取得专用发票。

借：预付账款 3 000 000

应交税费——应交增值税（进项税额） 90 000

贷：银行存款 3 090 000

业务（4）：购买甲材料。

借：开发成本 20 000 000

应交税费——应交增值税（进项税额） 3 400 000

贷：银行存款 23 400 000

业务（5）：2月末增值税处理。当月销项税额为0，进项税额=60 000+90 000+3 400 000=3 550 000元，进项税额3 550 000元不足抵扣，可以转结下期继续抵扣。

借：应交税费——未交增值税 3 550 000

贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）3 550 000

“应交税费——未交增值税”科目2月末借方余额3 550 000元。

业务（6）：预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未發生，不计算销项税额。

借：银行存款 19 980 000

贷：预收账款 19 980 000[3 000*6 660]

业务（7）：4月份申报纳税期预缴增值税。

借：应交税费——预交增值税 540 000[19 980 000/（1+11%）*3%]

贷：银行存款 540 000

业务（8）：工程竣工，结算建筑费。

借：开发成本 3 000 000

贷：预付账款 3 000 000

借：开发成本 7 000 000

应交税费——应交增值税（进项税额） 210 000

贷：银行存款 7 210 000

借：开发产品 42 433 000

贷：开发成本 42 433 000

[11 100 000+333 000+1 000 000+20 000 000+3 000 000+7 000 000]

业务（9）：将预售商品房交付购房者，纳税义务发生，应计算销售税额。

借：预收账款 19 980 000

贷：主营业务收入[3 000*6 660/（1+11%）] 18 000 000

应交税费——应交增值税（销项税额）[18 000 000*11%]1 980 000

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 330 000

贷：开发产品[11 100 000*0.3 /（1+11%）*11%] 330 000

借：应交税费——未交增值税 540 000

贷：应交税费——预交增值税 540 000

业务（10）：10月末增值税处理。当月销项税额1 980 000元，进项税额=330 000+210 000=540 000元，上期留抵税额3 550 000元。进项税额2 110 000元不足抵扣，可以结转下期继续抵扣。未抵减完的预缴税款540 000元，可以结转下期继续抵减。

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 1 440 000

贷：应交税费——未交增值税[1 980 000-330 000-210 000]1 440 000

“应交税费——未交增值税”科目10月末借方余额2 650 000元[3 550 000+540 000-1 440 000]。

业务（11）：销售剩余商品房并交付购房者。

借：银行存款 46 620 000

贷：主营业务收入[7 000*6 660/（1+11%）] 42 000 000

应交税费——应交增值税（销项税額） 4 620 000[42 000 000*11%]

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 770 000

贷：开发产品[11 100 000*0.7/（1+11%）*11%] 770 000

借：主营业务成本 28 933 100

贷：开发产品[42 433 000*0.7-770 000] 28 933 100

业务（12）：11月末增值税处理。当期销项税额=4 620 000-770 000=3 850 000元，上期留抵税额2 110 000元，上期未抵减完的预缴税款540 000元。应缴纳增值税=3 850 000-2 110 000-540 000=1 200 000元。

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 3 850 000

贷：应交税费——未交增值税[4 620 000-770 000]3 850 000

“应交税费——未交增值税”科目11月末贷方余额1 200 000元[3 850 000-2 650 000]。

业务（13）：12月份申报纳税期缴清增值税。

借：应交税费——未交增值税 1 200 000

贷：银行存款 1 200 000

缴清增值税时，“应交税费——未交增值税”科目结平。

【参考文献】

[1] 财政部、国家税务总局. 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）[EB/OL].财政部网站。

[2] 财政部. 增值税会计处理规定（财会[2016]22号） [EB/OL]. 财政部网站。