一线城市房租上涨的成因及应对

冯明 钟春平

北京、上海、深圳等一线城市在很大程度上代表着中国经济的“增长可能性前沿”，是中国经济的“火车头”。一线城市对优秀人才的吸引力如何、创新活力如何，从中长期看来将是决定中国经济能否顺利实现转型升级和可持续发展的重要因素之一。近两年来，一线城市房租价格快速攀升，造成了广泛而深刻的社会影响。本文首先分析导致当前一线城市房租价格上涨的原因，对其未来走势进行展望和研判，进而提出相关对策建议。 

一线城市房租快速攀升， 未来长期面临上涨压力 

2018年以来，北京、上海等一线城市住宅租赁市场市场价格大幅上涨。特别是每逢春节假期之后和七八月份高校毕业季，房租话题在全社会尤其是青年群体中总会引发热烈争议，造成较为广泛的社会焦虑情绪。根据Wind的数据，2019年5 月，北京、上海、深圳、广州四个城市的住宅平均租金相比2017年1月分别上涨了39.5%、23.3%、53.6%和33.5%。

展望未来，我国一线城市房租价格仍将持续面临较大的上涨压力。经济学上通常用“租售比”指标来衡量房租水平的相对高低，该指标可以为研判中长期房租走势提供一根基本线索。简言之，租售比衡量的是：在假设未来房价不变的情况下， 买房用于出租，并且仅靠收取租金作为回报，那么投资收益率是多少，因而也被称作静态“租金回报率”。例如一套房子的市场交易价格是100万元，月租金为5000 元，那么这套房子的年租金回报率就是6%。换言之，在假设未来房价不变的情况下，那么大致需要16.7年，租金收入的总和才能抵消其购买价格。

目前，我国一线城市租售比处于较低水平。首先，从横向跨国比较来看，根据《2018全球城市租金回报率报告》2018年北京、上海、深圳、广州的租金回报率分别约为1.58%、1.49%、1.42%和1.72%， 系统性地显著低于全球其他大城市。国外几大代表性都市中，纽约曼哈顿的租金回报率为3.58%，洛杉矶为5.28%，东京23区为5.5%，旧金山为3.91%，伦敦为3.45%，法兰克福和柏林分别为3.5% 和3.4%，悉尼为3.71%，巴黎为2.66%。其次，我国一线城市的租金回报率也远低于国内其他金融投资品的收益率。当前，银行1年期理财产品平均年化收益率在4.5%以上，“余额宝”的年化收益率约为2.3%。银行理财和余额宝在金融市场上被老百姓普遍视作无风险资产，且流动性较高;而房地产市场在流动性较差且存在风险的情况下，租金回报率却远低于这些无风险资产的回报率。这一局面是不可能长期持续的，必然会在市场力量的推动下逐渐趋于均衡。逻辑上存在两可能：一是银行理财、余额宝等金融产品的收益率下降;二是租金回报率上升。而租金回报率的上升在逻辑上无非只能通过两种路径来实现：要么是租金上涨，要么是房价下跌。

上述分析意味着，在金融市场利率不显著走低、一线城市房价不显著下降的情况下，未来房租价格仍然面临上涨压力。一个简化的假想测算显示：假设北京房价基本维持在目前的水平上，既不过快上涨，也不大幅下跌，那么：第一，如果北京的房租回报率趋同于“余额宝”当前2.3%的年化收益率，那么意味着房租价格至少还有约45%的上涨空间;第二，如果北京的房租回报率趋同于银行理财产品当前4.5%的年化收益率，则意味着房租价格至少还有约1.8倍的上涨空间。当然， 这一测算是极端简化的情形，目的仅在于为我们展望未来房租走势提供一个参考基准，而非准确的预测。毋庸讳言，现实中市场存在诸多缺陷，并非完美。首先，房地产市场没有做空机制，房产交易涉及高昂的税费成本。其次，我国一线城市房地产市场存在着严格的限购政策，持有房产的人无法轻易地卖出房产、转而追逐金融市场的高收益率。但是，市场缺陷并不意味着上述分析失去价值，这些因素或会延缓、但绝不会终止市场消灭套利空间、走向均衡的过程，租金回报率与金融市场利率走向趋近的大方向是不会变的。

过去长期以来，低租售比被看作是中国房地产市场的一个典型特征，以至于使很多人认为中国房地产市场的租售比就是应该比较低、中国房地产市场租售比“低得有道理”“低是正常的”。持有这一观点的人无非是援引如下几点理由：一是认为一线城市房价会持续上涨，所以租金回报率低也没关系。二是认为中国人爱买房子、不爱租房子，因而愿意接受比较低的租金回报率。三是认为中国人更重视私密性，不少人宁愿让房产空着也不愿意租出去，所以租金高低无所谓。这三点因素归结起来，最核心的其实还是房价长期的刚性上涨固化了人们“房价只涨不跌”的预期。在这一刚性预期之下，人们对低租金回报率的容忍程度较高，因为他们可以从房价上涨中获取资本利得，从而抵消低租金回报。然而，“树不可能长到天上”， 一旦未来某一天房价持续上涨和资本利得的预期消失，人们对低租金回报率的容忍度必然会降低，屆时租金价格则容易出现报复性的上涨。由于诸多市场缺陷和政策限制的存在，租金回报率与金融产品收益率之间的缺口或许无法达到零，但市场趋于均衡的力量始终是存在的，在这一力量的作用下，可以肯定的是：一线城市未来房租的上涨速度大概率会超过房价的上涨速度，过去长期以来房价快涨、房租慢涨的情况将成为历史。

一线城市房租过快上涨的原因分析 

住房租赁市场是一个牵扯到千家万户利益的，具有若干独特性质的，极为复杂的市场。当前我国一线城市房租价格过快上涨是在多种因素的共同作用下导致的。大体而言，主要原因在于如下三方面：

首先，供给不足是一线城市房租价格过快上涨的根本原因。一方面，人均寿命延长、离婚率增加、家庭平均人口规模下降、职住空间错配等原因导致一线城市的住房需求持续扩大。即便北京市大力疏解人口、严格控制人口总量，但仍然无法完全抵消上述因素增加的租房需求。另一方面，供给增长跟不上需求增长，甚至部分区域出现了供给量的净减少。在房价刚性上涨预期下，不少人购买房产之后自己不住，也不用于出租，而是将其空置，等待升值，导致一线城市存在大量的住房闲置。

其次，長租公寓市场处于发展初期， 个别头部公司在资本的助推下滥用市场势力，恶性竞争和不规范发展的现象普遍存在。租房市场的一大特点是租客与房东之间存在严重的信息不对称，因而需要第三方中介机构从中居间，提高搜寻匹配效率，而中介市场又存在明显的“规模经济效应”。于是形成了少数几家行业巨头占据了较大市场份额的寡头垄断格局。加之近年来租房市场需求增长较快，行业发展前景被普遍看好，大量金融资本开始进入租房市场，希望从中分一杯羹。在资本的助力下，原有传统的中介机构加速转型布局，转身成为长租公寓提供商，一手从散户房东处收房，经过简单装修和品牌化之后，另一手再转租给承租人。为了更快地增加业务量、抢占市场份额、从而在竞争中取胜;长租公寓提供商广泛采用了租赁资产证券化、房租贷等所谓的金融创新工具。从短期来看，长租公寓市场发展早期的野蛮生长和金融资本的助力是导致一线城市近期房租过快上涨的直接原因之一。

再次，季节性因素在短期内发挥了一定作用，但不是一线城市房租上涨的根本原因。租房市场具有典型的季节性波动， 一般而言，春节前后是换工作高峰期， 七八月份是大学生毕业季，因而这两段时期租房市场最活跃。近两年来一线城市房租上涨最快、引发争议最大的时期也正是春节之后和七八月份。客观而言，季节性因素的确能够解释特定短期的房租上涨; 但并不是一线城市房租上涨的根本原因。事实上，北京的房租水平自2009年以来一直呈上涨趋势，尽管周期性的有快有慢。近两年春节前后和大学生毕业季的房租过快上涨只是租房市场结构性问题的突出反映，而不是根本原因之所在。

应引起高度重视房租过快上涨的危害 

城市房租价格过快上涨会对一线城市乃至全国经济社会发展产生广泛而深刻的影响：不仅会系统性抬升一线城市经济运行的物价水平，引发通货膨胀;而且不利于吸引和留住优秀年轻人才，妨碍一线城市本身乃至全国经济总体的创新活力，削弱经济内生增长动力。另外，房租价格过快上涨还会进一步拉大有房者和无房者之间的贫富差距，容易激化社会对立情绪。这些负面影响应当引起高度重视。

第一，房租过快上涨会推升通胀，抬高经济运行的基础性物价成本。房租价格不同于白菜、啤酒、衬衫等小件消耗型商品价格，它构成全社会生产和生活的基础性要素成本。房租价格上涨一方面会直接推高消费者物价指数，另一方面又会通过成本、工资等渠道推高工业品和服务品的价格，从而导致经济运行的整体物价环境系统性抬升。

第二，房租过快上涨会打击年轻人的创新创业热情，禁锢创新活力和经济活力。经济转型升级需要“火车头”，北上广深等一线城市就是中国经济的火车头， 是最具有创新活力和市场活力的地方。近几年来，已经出现了不少优秀年轻人因为住房压力而离开一线城市、返回家乡的情况，其中既有农民工、小商贩等所谓的“低端人口”，也有博士毕业生、企业主、高校科研人员等创新创业群体。这一现象应当引起高度重视。

第三，房租过快上涨会挤出其他消费，从根本上削弱中国经济的内生增长动力。消费不足和内需不足是困扰我国经济内生增长动力的根本性原因之一。2008 年以来，社会消费品零售总额增速持续下降，目前已经降至两位数以下。如果租金价格的上涨速度持续高于居民可支配收入增速，将会对当前已经较为疲弱的消费和总需求造成更大的“挤出效应”，进而加剧经济下行压力，恶化宏观经济面临的困境。

第四，房租过快上涨不利于弘扬劳动致富的价值观，容易激化社会对立情绪。从全社会而言，劳动收入是绝大部分人的主要收入来源，一线城市也是如此。而随着房租水平的快速上涨，很多年轻人发现自己不得不把辛苦劳动挣来的钱中的更大一部分用来交房租，对一线城市大学生毕业生群体的调研显示，房租支出目前已占到工资收入的30%～45%。长此以往，社会无形中被加速分化为两类人：一类是辛辛苦苦劳动挣钱、租房子住的租客;另一类是“不劳而获”、仅靠收租就能获得大笔收入的房东。从微观上看，财产性收入同样是钱，是合法所得，房东收租“不劳而获”并不理亏;但从整个经济社会健康运转的层面来看，房租水平持续上涨无疑会在一定程度上扭曲勤劳致富的价值观。长此以往，租客与房东两个群体之间的意见分化与对立情绪也会越来越凸显，不利于社会和谐稳定。

对策建议 

面对一线城市房租价格过快上涨的形势，可从如下四个方面主动应对，积极防范：

第一，多管齐下增加供给，优化供给结构，从根本上化解一线城市租房市场供不应求的局面。一是加大公租房建设力度。对于为应届大学毕业生或者新进入城市的外来务工人员，可考虑在其参加工作的头3～5年提供政策性低价公租房，期满之后租金恢复至市场价。二是采用税收减免、利息优惠等措施，鼓励企事业单位自建公寓，供员工租赁居住。三是优化供给结构，重点在就业密集区域周边配套建设或改造小面积、高容积率的长租公寓，推动职住平衡，提高居住幸福度。四是优化交通布局，在远郊居住区和市内就业密集区之间规划建设公交快线、地铁专线，降低通勤时间成本。

第二，培育专业化、品牌化的机构出租人，促进租房市场规范健康发展。目前租房市场最大的短板在于房源分散于散户房东和二房东手中，缺乏品牌化、专业化的供给主体，租房市场不规范。这在很大程度上加剧了租房市场的信息不对称和道德风险，增加了交易成本，降低了承租人的便利度和居住稳定度，并导致租赁双方的权益均难以得到有效保护。未来，要着力培育机构出租人，推动有条件的第三方中介机构、房地产企业、物业管理机构转型为长租公寓提供商，以专业化、品牌化的服务促进住房租赁市场规范健康发展。

第三，制定出台“住房租赁法”， 保障租客权益，防止头部公司滥用市场势力。一方面，租客在租房交易中往往处于弱势地位，权益难以得到有效保护。建议着手研究、加快制定出台“住房租赁法”，运用法律手段切实保障承租人权益。另一方面，要加强住房租赁市场监管与执法，防止头部公司不正当竞争、滥用市场势力、囤积居奇推高房租价格。

第四，在宏观经济管理实践中确立平均房租价格上涨速度不超过居民可支配收入增速的大原则，主要依靠市场化手段， 慎用行政管制工具。各个城市应当根据当地经济社会发展和人口结构的实际情况， 以“平均房租价格上涨速度不超过居民可支配收入增速”为基本原则，因地制宜， 将市场化房租平均值纳入政府工作报告考核目标。在具体操作中，应主要依靠增加供给、调节租赁住宅用地价格等市场化手段;慎用行政管治工具直接限制租金变动幅度。历史上，美国、日本、德国都曾采取过价格管制手段限制租金过快上涨，但如果不从供给层面根本解决短缺问题，价格管制反而会进一步导致供给减少、租金上升，从而陷入恶性循环。对此，应当引以为鉴。

（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）