筑牢农房登记的“地基”——河南省测绘工程院推进农房不动产权籍调查项目纪实

◎本刊记者 王敏

2017年底，河南省正式下发通知，计划在3年内完成河南农村房屋不动产登记工作。2019年市、县要全面完成农村房屋权籍调查和集体建设用地、宅基地使用权信息叠加整合任务。2020年，农村不动产登记进入日常管理，实现不动产登记全覆盖。

权籍调查是农村房屋不动产登记完成的前提和基础。河南省测绘地理信息局局属单位河南省测绘工程院积极服务农村房屋不动产登记工作，承揽驻马店市驿城区、遂平县和确山县的农村房屋不动产权籍调查项目，创新利用“无人机倾斜摄影+实景三维”测绘技术，努力查清农村不动产的权属、界址、面积、用途、等级等基本情况，确保形成“权属清楚、界址清晰、面积准确”的调查成果，维护权利人的合法权益，筑牢农村房屋不动产登记的“地基”。

近期，在天中大地，活跃着一群头戴遮阳帽、手持GPS的年轻测绘人，他们奔波在地形复杂的山野村落，利用无人机倾斜摄影技术为驻马店农村房屋不动产登记获取高清晰的影像数据；在郑州北斗产业园孵化基地，也有这么一群精神饱满、朝气蓬勃的测绘人，他们用手中的鼠标，点击一个个精确的点、一张张清晰的影像，勾勒出一幅幅美丽乡村的三维实景图，为服务自然资源管理、助推河南乡村振兴提供了重要支撑，展现了河南省测绘地理信息局的新时代风采。

试点先行，为项目全面推进扫清障碍

根据国家、省内相关要求，驻马店市预计今年9月底以前要完成农村房屋外业调查，实现农村房屋不动产登记调查工作全覆盖；12月底前完成房屋测绘成果与农村宅基地、集体建设用地使用权信息叠加整合，形成农村房地一体的不动产权籍信息数据库，为农村房屋不动产登记提供基础。

河南省测绘工程院主要负责驻马店市驿城区14个乡（镇）99030宗、遂平县18个乡（镇）约118761宗、确山县3个乡（镇）40589宗农村房屋权籍调查、新增房地一体农村权籍调查、权籍信息叠加整合服务、建立数据库、纸质材料数字化及不动产登记发证等工作。

面对农村房屋不动产权籍调查这个并不熟悉的领域，大家虽然满腔热忱，却又满心踌躇。毕竟，项目工期紧、任务重、难度大。

只要下定决心，就没有攻不下的堡垒。河南省测绘工程院迅速行动，抽调精英骨干组成项目组，明确“试点先行、以点带面、全面铺开”的工作思路，认真研究并制定了不动产权籍调查组织方式及工作流程，选择有代表性的遂平县和兴镇后楼村、驿城区沙河店镇温庄村作为试点村庄，以形成可复制、可推广的经验，为全面推进驻马店农村房屋不动产权籍调查工作扫清障碍。

由于缺乏农村房屋不动产权籍调查工作的直接经验，对于项目组来说，试点过程也是一个不断试错纠错、逐步趋稳的过程。

对不动产登记业务知识了解不够？项目组便深入研究学习《河南省农村房屋不动产登记权籍调查技术细则》《河南省农村房屋不动产登记信息叠加整合技术规则》《不动产单元设定与代码编制规则》等指导性文件，并邀请专家多次对相关工作人员开展不动产登记业务知识培训，介绍工作流程、方法和注意事项，快速提高工作人员的业务能力。

● 发放农房不动产权证书

房屋测量时无法准确判断房屋建筑结构？今年春节前后，技术人员冒着严寒风雪，去试点村实地踏勘，挨家挨户辨认房屋结构，并将有代表性的房屋建筑拍照留存，生成房屋属性表，以便房屋测量时对照查看。

利用人工跑点的传统不动产权籍调查方法，需要投入大量人力物力财力，且工期长，数据成果单一？项目组创新利用“无人机倾斜摄影+实景三维”的测绘方法，施测界址、计算面积，提高了权籍调查效率，获取了多源数据成果。

不同类型的房屋有不同的测量方法，如何用最优方法计算出精度最高、误差最小的房屋面积？技术人员深入研究探讨各类测量方法，针对多种类型的房屋分别采取三点法、四点法、五点法等计算房屋面积，对比分析得出最优测量方法。

资料收集环节，多次入户跑空，工作效率低，投入大量人力物力和时间却得不到理想结果？技术人员将现有的集体土地使用权数据库成果与最新获取的房屋权籍调查成果进行叠加，生成以村、组或宗地为单位的权属调查底图，按照实际需求标注权利人基本信息、权属情况、房屋竣工年代、纸质材料收集等详细信息。将表格批量输出打印后，由测绘人员联合当地村干部，实地核实不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容……

通过一点一滴的摸索，结合试点工作中发现的具体问题，河南省测绘工程院遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，不断创新方法、优化流程，逐渐形成了一套完善、独特的农村房屋不动产权籍调查流程，为农村房屋不动产权籍调查项目的顺利开展辟出了一条捷径。

● 调查房屋竣工年代

“政府给我们农村房屋颁发不动产权证书真是一项惠民政策，从法律上保护了我们的合法权益，拿 到证心里特别踏实。”4月10日，遂平县和兴镇后楼村村民刘书栋捧着农村房屋不动产登记证书激动地说，“在证中看到了俺家房屋的立体图，房屋的窗子、大门口的树都看得清清楚楚，这是俺这辈子第一次见到！”

当天，在驻马店市农村房屋不动产登记项目推进会上，和村民刘书栋一样，来自后楼村和温庄村的其他9位村民也拿到了全省首批三维实景呈现的农房不动产权证书。

传统的农房不动产权证书一般附有房屋平面图和宗地图，而河南省测绘工程院创新形式，在构建农村房地一体不动产权籍信息数据库时，根据实际需求研发出表卡簿册成果输出打印和批量输出打印功能，实现了图库一体、库表一体。依据这种功能，输出每一栋房屋的平面图、宗地图和立体、直观的三维实景图，附在农房不动产权证书上，让农房从此有了彩色“身份证”。

倾斜摄影+实景三维，让权籍调查更高效

“准备起飞。”6月18日上午8点左右，在驻马店市遂平县褚堂乡岗官庄村的一片开阔空地上，随着操作口令的响起，一架搭载五镜头的四旋翼无人机迅速冲向天空，它即将进行一次30多分钟的低空航测，在岗官庄村飞上一圈，从不同角度拍摄村庄照片，为驻马店农村房屋不动产登记提供空间影像数据。

随着无人机升空，遂平县农村不动产权籍调查项目外业负责人刘晓光操控的终端电脑上，立即显示出无线传输的实时图像，图像上还智能解析出当时的风力、经纬度等信息。通过电脑终端，刘晓光时刻关注着无人机的电池电量、飞行姿态、航高、风速等指标。

而距离岗官庄村30余公里的驻马店市驿城区蚁蜂镇宋冲村，技术人员陈硕和李明亮正在合作进行像控点测量。“为将精度控制在2cm以内，每个像控点我们要采集3组数据求取平均值，每组数据是10个平滑点。一个行政村大概要采集70到80个像控点，根据区域大小会有所增减。”陈硕介绍说。

刚刚结束一次无人机航飞，驿城区农房不动产权籍调查项目外业负责人冯绍辉正在检查影像质量。“航摄中如果出现漏洞需要及时补摄，有房屋被树木遮挡时，也要及时采取传统调查方式，利用RTK、全站仪等设备对房屋开展权籍调查，确保地物没有遗漏。”冯绍辉解释说。

据了解，为了优化不动产权籍调查流程，减少测量误差，提高数据精度和作业效率，河南省测绘工程院在农村房屋不动产权籍调查项目中引入无人机倾斜摄影技术，创造性地提出了构建实景三维模型的工作思路，即利用无人机倾斜摄影，从垂直、倾斜等不同角度采集农村房屋的高分辨率影像照片；内业人员利用三维地理信息数据处理集群，对高重叠度的倾斜影像数据进行处理，最终生成真实生动、所见即所得、高精度的实景三维模型。

“实景三维模型均采用分层显示技术，分层多达20层以上，可充分显示建筑物的空间关系、纹理等详细特征。”河南省测绘工程院农村房屋不动产权籍调查项目负责人贺晓阳告诉记者，借助新型测绘软件，内业人员可以在电脑上利用实景三维模型360° 无死角地观测建筑物，快速获取房屋的形状、高度、长度、面积等矢量数据，实现高精度的房屋测量，同时添加产权人信息，补充完善宗地及自然幢的空间图形数据。

相比工期长、效率低、成本高的传统不动产权籍调查模式，利用无人机倾斜摄影+实景三维技术开展权籍调查，优势显著。“比如，一个0.2平方千米的村庄，采用传统方法，投入2到4个人，整个生产周期约为6天；采用测绘新技术，投入2人，整个生产周期约为2天，大大提高了工作效率。”贺晓阳说。

● 制作像控点

经过试点验证，采用无人机倾斜摄影+实景三维新技术，精度指标等内容均满足河南省农村房屋不动产登记工作要求，且具有成果丰富、效率高的优点，有效改善传统不动产权籍调查作业效率低、房屋密集不通视、数据成果单一等弊端。根据测算，如果在全省进行推广应用，可为每个县财政至少节省资金近千万元，提升工作效率超过30%。

多源数据成果，助力乡村振兴

通过测绘新技术高效率完成农村房屋不动产权籍调查后，将获取的房屋等建筑物、构筑物以及新增的宅基地、集体建设用地权籍信息，与宅基地和集体建设用地权籍（地籍）信息和数据库叠加整合、比对复核，修正原数据的错误问题，最终将形成完整的农村房地一体的不动产权籍信息数据库。数据库可直接推送到当地不动产登记部门的业务系统中，实现了数据转换、图属关联、业务审批的一体化管理，成为不动产登记中的超级大脑。

河南省测绘工程院还将农村房屋不动产登记权籍调查、登记申请、登记审核以及登记成果等收集的全部纸质材料数字化，建立数字材料信息库，作为农村房地不动产权籍数据库的子库，实现与不动产登记信息管理基础平台的关联。

“以前由于没有统一的数据库，同一个房产的不同信息分别储存在不同系统中，每查询一次，要打开好几个系统，速度很慢。农村房地一体的不动产权籍信息数据库建成以后，这一问题将迎刃而解。”贺晓阳说。

除了农村房地一体的不动产权籍信息数据库，河南省测绘工程院还依托实景三维等项目数据成果，利用无人机遥感、倾斜摄影测量、多媒体影像制作等技术，对部分精品村制作了“一图、一景、一模、一影”的“四个一”成果。

“一图”，即一张正射影像图，形象直观，易于判读，可以挂图的形式展示地形村貌，也可用于村庄规划设计、乡村土地综合整治等项目；“一景”，即一幅360°全景影像，用于虚拟现实浏览，给用户带来身临其境之感；“一模”，即一个实景三维模型，能真实、多方位反映村庄内地物形状与纹理, 且实景模型携带了精确的坐标信息，可用于村庄房屋、农田及建筑立面的距离测量和面积量算，亦可应用于村庄规划建设、立面改造及古旧建筑数字化存档等 ；“一影”，即一部宣传视频，展示村子的历史、人文、自然风貌，充分反映精品村的优秀建设成果。

据了解，基于农村房屋不动产权籍调查项目生成的现势性强、精度高的实景三维立体图形等多源数据成果，可以服务精准扶贫、旧房平坡上顶改造、新房统一规划设计、乡村规划编制等工作，有利于实现自然资源大数据统一管理。同时，与传统的地理信息成果相比，这种成果使用更加方便，可以通过微信、QQ及视频网站推送，向游客传播乡村之美、乡村之韵，助力乡村振兴。

当下，河南省自然资源系统正在开展“以党的建设高质量推动自然资源工作高质量”集中学习活动，河南省测绘地理信息局创新模式，以测绘新技术服务农村不动产登记工作，正是把业务工作和学习活动深入融合，保持良性互动的良好实践。

“下一步，河南省测绘地理信息局将加强测绘地理信息在驻马店的推广应用，在数据资源提供、项目组织协调、技术服务支撑等方面提供大力支持；河南省测绘工程院要继续以高质量、高水平的测绘地理信息技术和服务为农村房屋不动产权籍调查工作提供技术支撑，不断提升地理信息服务自然资源的水平，促进地理信息与自然资源的深度融合，为社会经济发展做出新的贡献。”河南省测绘地理信息局党委书记、局长刘济宝如是说。

● 制作实景三维模型

● 实景三维模型