走进蓝海—谈建行在住房租赁业务领域的发展和创新

段超杰 孙良

摘要：建设银行在发挥住房租赁传统优势的基础上，充分运用互联网思维，采取开放和交互式的平台经营模式，积极探索开发适销对路的金融产品，为住房租赁市场管理、住房租赁产业和租赁住房供需双方提供管理系统和一揽子金融服务。本文运用SWOT分析法研究建行“蓝海”项目，指出建行开展住房租赁业务中存在的优势和劣势，并针对客户基础薄弱、系统平台功能不完善、风险管控等方面提出发展住房租赁业务的建议。

关键词：建行 住房租赁 蓝海 SWOT分析

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”习近平总书记在2018年新年贺词中重温了唐代诗人杜甫的名句。对于民生领域的住房问题，党和政府高度重视。如何站在普惠金融和服务民生的角度，履行国有大行担当和社会责任，抓住住房租赁这个经济和社会新热点，实现在住房租赁业务领域的发展和创新，是建行面临的重要课题。

住房租赁成为实现房地产供给侧结构性改革和控制居民杠杆率过快增长的有力工具，是新形势下当之无愧的热点之一。在房地产调控势在必行的国情下，住房租赁市场必将带着强大的政策助力，成为金融界和商界的“兵家必争之地”。

一、住房租赁业务蕴含市场“蓝海”

培育和发展住房租赁市场，符合新时代居民对房屋的多层次的需要，有助于人口在城市间有序流动，有益于国民经济的健康发展。为了发展住房租赁市场，国务院于2016年6月提出了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2017年10月，党的十九大报告明确提出“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”在中央与地方共同推动住房租赁市场发展的大环境下，住房租赁市场迎来黄金发展期已成为共识。在政策强力支持下，住房租赁行业成长空间较为广阔。中国房屋租赁市场规模2017年为1.2万亿元，据预计，2020年为1.6万亿元，2025年为1.9万亿元，2030年将会超过4万亿元，届时国内的租房群体数量将达到2.7亿人。

随着政府、企业、金融机构加速布局，住房租赁市场面临前所未有发展机遇，成为中国房地产市场的新蓝海，也为商业银行带来丰富的金融业务机会和难得的发展机遇。今年来，从国家到地方政府层面纷纷出台各类落地政策加大对住房租赁市场发展的扶持力度，住房租赁市场已成为投资新风口。在2016年5月，万科正式推出长租公寓服务的统一品牌“泊寓”，目前累计获取房间数量超过7万间;而龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”，也已经在7个城市开始布局。据统计，中国排名前30位的地产商中已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。

从目前来看，我国住房租赁市场作为朝阳产业仍处于不充分、不合理、不健全的初级阶段，属于亟待开发的“蓝海”领域。与发达国家相比，我国的住房租赁市场有着很大的发展空间，从区域租赁人口占比看，美国为35%，英国为37%，日本为27%，而我国这一占比仅为11.6%，即使是流动人口最为密集的北京、上海等一线城市，租赁人口占比也仅为20%左右。从衡量住房价格水平合理性的租售比指标来看，我国北京、上海、广州、深圳的租售比分别为1.4%、1.6%、1.9%、1.5%，同期美国主要城市华盛顿、洛杉矶、旧金山、西雅图租售比分别为2.6%、3.2%、2.8%、2.3%。由此来看，我国未来还有很大的发展空间，租赁市场将迎来黄金发展时期。

2018年，建设银行提出普惠金融、金融科技、住房租赁“三大战略”，是在巩固好传统优势的同时结合新形势做出的战略调整。住房租赁战略就是抓住房地产供给侧结构性改革契机，用住房租赁连接和承接住房按揭，实现从红海走向蓝海的“指南针”。贯彻住房租赁战略是落实中央政策、履行国有大行责任的担当之举，也是从供给侧发力，传导新时代新理念的思想变革，更是通过金融创新，抢抓租赁市场的重要战役。

二、运用SWOT分析法研究建行“蓝海”项目发展情况

（一）建行开展住房租赁业务中存在优势

建设银行积极响应以习近平总书记为核心的党中央号召，在发挥住房租赁传统优势的基础上，充分运用互联网思维，采取开放和交互式的平台经营模式，积极探索开发适销对路的金融产品，顺势而为抢占蓝海，以“安居”核心提供综合服务方案，可以为住房租赁市场管理、住房租赁产业和租赁住房供需双方提供管理系统和一揽子金融服务。

1.市场信用高，与政府等机构客户合作基础较好。为助力租购并举住房政策的贯彻落实、引导与培养长租文化和意识，建设银行先于其他商业银行积极地采用银政合作模式，给予住房租赁业务以金融支持和解决方案。2017年11月初，总行党委推出了住房租赁金融服务，不到半年时间，就与320个地级以上城市，也就是全国超过95%的地级以上城市签约住房租赁平台合作。之所以能这么快，正是因为建行积极响应党中央号召，找准社会痛点，契合人民需求，提供了适销对路的金融产品支持，充分地连接好租赁市场中多方主体的供需关系，积极推进合作深化。

2.拥有强大的客户基础，已形成产业链条。建行持续做好提升捕捉信息的能力，做好平台营运，树立共享理念，探索与中介机构合作方式，围绕“房子”与设计、装修、家电、物业、养老等企业开展合作，打造与专业公司的合作模式，形成居家生活全套服务的产业链、生态链。如与海尔集团开创了新蓝海合作模式，根据双方战略合作协议，为培育和发展住房租赁市场，双方将利用建设银行技术平台优势，依托建行强大的系统支持能力，综合运用“互联网+房地产+金融”的模式，为海尔集团提供“一揽子”住房租赁业务服务支持，包括提供住房租赁综合服务平台，撮合住房租赁需求，实现长租房源的稳定获取与运营，满足其在租赁物业建设、购买、装修改造以及运营、盘活资产等全生命周期的金融需求。

3.强大的产品创新能力，灵活方便的贷款方式。一是积极支持大型住房租赁企业发展。为住房租赁企业提供融资方式多样，包括新建租赁住房、改建工業和商业用房、购买存量房屋、收购股权、购买租赁权、输出管理等，在有效整合表内外资源，满足企业在获取房源阶段的各类融资、融信、融智需求的同时，还可满足住房租赁企业在项目运营、资产盘活等方面的金融需求，按需定制金融产品，支持企业发展;二是能够提供丰富的个人金融服务支持。对于个人出租人的房屋装修、购买家具家电消费支出等贷款融资需求，以及现金管理、投资理财、财产保险等需求提供丰富的多元化的个人金融服务支持。如建设银行在进军住房租赁市场中推出了“按居贷”，有效地将房屋的所有权和居住权进行分离。“按居贷”最大的优势在于：首先，满足了房地产开发商长期稳定资金流需求，长期稳定现金收入又可以促进开发商获得资金的再投资收益;其次，实现了长租住户锁定远期房屋租金上涨的租房目标，即“按居贷”对于长期租户而言类似于一个锁定租约期间房屋租金额度的远期合约，与此同时租户按揭还租房贷款也缓解了一次性缴纳大笔房租的资金压力。同时建行还可提供项目前期住房租赁贷款、产业基金、“融资租赁+租融保”等对公融资服务，用于解决采购家电及购置物业需求;项目中期个人住房租赁贷款、租客贷、个人住房租赁信用卡满足支付住房租金及日常消费的融资需求;另外项目后期形成稳定租金收入后通过资产证券化满足住房租赁公司持续融资需求，帮助其扩大规模。

4.“新一代核心系统”提供了有力的科技支撑。借助“CCB建融家园”“CCB建融公寓”“CCB建融公租”“CCB建融中介”等APP的上线，分别打造了住房租赁综合平台、品牌公寓租赁服务平台、政府公共住房租赁服务平台、中介经纪人管理平台等，将各类租房需求人与相应的房源供应主体紧密有效地连接起来，实现有承租意向的多家企业将房源实现上线，实现了“要租房 找建行”的房屋租赁市场服务定位。

5.分支机构覆盖广泛，提供了地域上的先发优势，跨区域业务联动更加便利。建设始终坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，以金融力量激活住房要素市场、稳定租赁关系、平抑租赁价格，疏解社会的痛点，通过CCB建融家园建设、住房租赁综合服务平台推广、建信住房服务公司开业等，迅速建立并形成覆盖全国的租赁服务网络，打响了“要租房到建行”“要存房到建行”的品牌，引领了“长租即长住，长住即安家”的社会新理念。同时由此切入点，结合金融科技战略，联动打造智慧社区平台，多渠道整合社会资源，推动智慧城市建设，营造宜居宜业的环境，使百姓共享现代金融发展的成果。

（二）建行开展住房租赁业务中存在劣势

1.跨界经营，可以快速发现当前住房租赁市场的痛点和弊端，但对于市场的深度理解有待提升。当前，国内正处于新旧动能转换的重要节点，各地政策不够明朗，同业竞争日益激烈。住房租赁市场发展不仅面临银行同业竞争，也面临与房地产开发商、中介机构、酒店服务企业、创业机构等的竞争。房地产开发商具备较高的获客能力;住房中介平台推广租房已有多年发展经验，平台数量众多，模式成熟;酒店服务企业不断推出公寓租赁，提供方便快捷的拎包入住;各地市又常有本地区的创业机构，掌握较多房源，建行租房租赁业务推广面临多重考验。

2.人才储备较为缺乏。该项业务刚刚起步，银行工作人员对租赁市场制度、规则和环境了解不足，实战能力较弱，需要加强学习，转变观念，深入理解国家及建行住房租赁政策的实质意义。

3. 平台功能急需完善，集群效应有待加强。住房租赁综合服务平台是建行打造的首个线上生态平台，在银行业界也是全新尝试。但是目前运行中还存在系统问题：一是生态平台良性运转的焦点--B端客户能力培育存在较大改进空间。二是平台流量经营的核心要素--C端客户体验线上流量经营有较大的潜力空间。三是平台吸附力的重点环节--全流程贯通、交易达成，急需提升。四是长期竞争力的战略关键——对标市场实现服务迭代空间巨大。

（三）建行开展住房租赁业务中存在机会和创新

在住房租赁市场快速发展的背景下，住房租赁这块蛋糕成为金融业竞相争夺的对象。金融业在住房租赁市场的动向，集中在住房租赁服务平台的打造、为房地产企业提供全方位的融资支持和个人住房租赁贷款三个方面，建行应该紧紧抓住在住房金融领域的优势和“新一代”所带来的转型优势，不断创新金融服务，打造住房租赁市场的金字招牌。

1.在发挥传统优势的基础上抓住机遇加快抢占“蓝海”。

（1）顺应互联网时代要求，将“以市场为导向，以客户为中心”的经营理念贯穿蓝海战略。对标互联网同业，补齐系统功能性短板，强化落地层面主动管理，是提升客户体验、推动“以客引客”的关键。在推进住房租赁业务时，着眼于新技术、新模式和新手段的创新应用，借助建行已有的“新一代”大数据科技条件和雄厚服务能力，深入挖掘现有的客户资源，精耕市场，逐步建立市场口碑，提升平台使用率和活跃度。同时，依托住房租赁平台增强客户粘性，带动零售业务发展。围绕住房租赁客户综合化、场景化、一站式的金融服务需求，以租赁资金支付等基础服务为切入点，以租金保值增值、房屋财产保障等增值服务为满足点，以嵌入式、精准化、智能化的精准服务为体验点，构建基础服务、增值服务、精准服务、特色服务四位一体的蓝海项目个人综合金融服务体系，真正将产品服务嵌入到住房租赁平台流程，部署到CCB建融家园APP、建融公寓APP及网站中，并持续推出更多蓝海项目个人金融产品和服务，实现平台场景获客、沉淀存款资金、增加中收来源、增强客户粘性的目的。

（2）抓住发展趋势，强强联合、优势互补，不断创新是蓝海战略胜利推进的法宝。当前，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，而发达国家成熟市场普遍在20%—30%。由此来看，未来还有很大的发展空间，租赁市场将迎来黄金发展时期。大力推动住房租赁与各行各业的深度融合，施展新打法，开辟新市场。住房租赁的升温，潜在的受益者还有国内的家装行业。据预测，到2020年家装行业因全装修政策就将新增6700亿元至8800亿元的市场需求。而在租房新政的助推下，预计未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房，这将成为家装行业扩容的巨大动力。

（3）长租公寓是蓝海战略推进的重要一环。当前长租公寓已经处在发展的黄金期。建行不仅是住房租赁业务市场的引领者，也是市场的推动者，应借助物联网、市场长租公寓等有生力量，推进“蓝海”战略。长租公寓市场作为租房市场中的后起之秀，面对逐步升温的市场，房地产开发商是最早入局的冲浪者。万科泊寓已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线。众多城市开始尝试“租售并举”的模式，倒逼开发商转变开发理念，从单一的房产销售模式转向物业运营，房地产开发企业通过拿地自持、存量改建取得自持物业，再借助雄厚的资金及融资优势，以其地产建设能力、改造装修能力、品牌物业的客户集聚能力，迅速抢占市场。

在物联网时代，人们对提升居住体验的诉求必将进一步加强，借助创新模式为美好生活打造舒适的人居环境，长租公寓在未来将更加值得期待，建行應将长租工作作为蓝海战略推进的重要一环，各分支机构应充分利用有合作基础的房地产开发企业客户，特别是建行贷款支持企业，共享住房租赁“蓝海”，引进优质品牌公寓，批量增加优质房源，不断提升平台吸引力。

（4）持续打造建设银行技术平台优势。一方面，依托建行强大的系统支持能力，综合运用“互联网+房地产+金融”的模式，为企业客户提供“一揽子”住房租赁业务服务支持，包括提供住房租赁综合服务平台，撮合住房租赁需求，实现长租房源的稳定获取与运营，满足其在租赁物业建设、购买、装修改造以及运营、盘活资产等全生命周期的金融需求;为个人客户提供长租类理财产品，配合普惠金融业务发展，从租赁平台为客户提供长租普惠型理财产品，理财收益用于抵扣所租住房屋的租金，或因租房形成的银行债务，降低客户资金压力。另一方面，强化移动渠道联动，提升客户端体验。为更好地提供综合金融服务，服务平台可进行整合。目前，建行手机银行开立已有完善的身份验证、密码管理等风险防控措施。如通过信息共享整合手机银行和建融家园的验证信息，通过建行手机银行客户端进入住房租赁签约的客户，可适当简化对身份信息的核验，提高业务办理效率。同时，也便于借助建行庞大的手机银行活跃客户群体，更好地宣传住房租赁平台。

2.加快转型，逐步推进构建住房租赁金融生态圈。结合住房租賃企业的运营模式、建行存量客户和建行各类产品，在租赁企业日常客户营销、租赁签约，租务管理等不同场景下深入探索客户的拓展、综合营销，实现获客、活客、留客、粘客为深度融合的住房租赁金融生态圈建设。

（1）做好房贷业务的有效承接。在继续弘扬“要住房、到建行”的业务品牌同时，创新树立“要租房、到建行”的住房租赁领域新品牌。对建行已投放的一手房、二手房贷款客户，挖掘客户需求，营销闲置房源发布至建行住房租赁平台，为客户提供保值、增值服务。长租公寓在未来将更加值得期待，主动与知名长租公寓进行深层次合作，共享住房租赁“蓝海”，切实推动建行住房租赁业务。

（2）做好公积金业务的融合创新。探索复制租房线上支取公积金业务。加强与住房资金管理中心联动，积极探索复制线上支取住房公积金支付房租业务。建行广东分行与佛山市住房公积金中心联合创新，在全国首推“公积金交租易”，为租房一族提供全流程在线操作的公积金支取服务，用于租金支付;积极推动“公积金和建行住房租赁贷款”业务，即建行个人住房租赁贷款与公积金租房贷的组合贷款，率先为单位公租房提供贷款业务。

（3）做好个人客户的联动拓展，为客户提供全场景服务，提高客户体验。通过“CCB建融家园”“CCB建融公寓”的客户注册和实名认证，拓展我行手机银行客户和网银客户;通过建行住房租赁平台完成交易的出租人和承租人带动建行个人账户的开立、个人存款的新增;通过住房租赁平台向有长租需求的个人提供建行“按居贷”，向承租人提供房屋装修贷款，消费品分期等产品，带动建行资产业务的拓展;为住房租赁平台个人客户提供结算、支付等金融支持，丰富龙支付、云闪付、微信支付、支付宝等渠道。

（4）做好智慧社区的融合延伸。“智慧社区”云平台涵盖两大智能平台（物联网服务平台和智慧社区云平台）、七大智慧生活场景（智慧门禁、智慧停车、智慧安防、智慧展示和智慧小屋、智慧家庭、社区物业ERP、建融社区APP）和146项功能。通过建立和巩固住房云与智慧社区云的延伸发展，方便业主随时将本社区房源发布到住房云上，同时实现预约看房、在线交易、查看本社区附近的房源等功能，打造闭环式、全流程客户体验服务。

（5）做好存量客户的深度挖掘。在推进住房租赁业务时，要着眼于新技术、新模式和新手段的创新应用，借助“新一代”具备的先进科技条件和雄厚服务能力，大力推动住房租赁与各行各业的深度融合，施展新打法，开辟新市场。围绕“房子”的设计、装修、家电配套、物业管理等方面延伸服务链条，通过与知名企业联手，整合社会各方资源，解决客户需求，创建住房租赁生态体系，深度挖潜住房租赁平台综合优势，市场商机和发展空间将几何式扩大，必将成为获客、活客、留客、粘客的重要渠道。

三、发展住房租赁业务的建议

住房租赁在建行迅速起步、成效显著，但仍存在客户基础薄弱、系统平台功能不完善、风险管控缺乏等方面的问题，针对上述问题建议如下：

（一）加强市场培育和市场拓展，打牢客户基础，打造住房租赁金融生态圈，真正做到“获客、活客”

第一，与房地产开发企业合作，针对开发商通过在土地交易市场拍得“只租不售”住宅用地，用于开发的“长租公寓”，通过金融服务的支持，获取长租房源。

第二，加强与政府合作，利用我行与政府的良好关系，积极营销政府主导的公租房、廉租房等租赁房源。

第三，开展“存房业务”，分散式房源应是未来发展的着力点，通过开展“存房业务”直接开拓市场个人租户房源，打造“要存房，到建行”品牌。

第四，打造住房租赁金融生态圈，将住房租赁和金融二者紧密结合，建行作为金融机构，以住房租赁为载体，积极发挥综合性金融服务优势，同时深度拓展客户其它金融和非金融服务需求。如购车、快贷、教育、医疗、旅游出行等服务，打造住房租赁金融生态圈，为住房租赁客户提供全方位全流程金融、非金融服务。

（二）强化金融科技支撑，完善平台功能

有效解决住房租赁市场普遍存在的问题和乱象;加强云计算、人工智能、大数据、区块连等创新技术运用，改善用户租赁体验。

一是夯实住房租赁综合服务平台建设，完善平台功能。围绕政府、市场主体、居民全量客户，着力突出差异性、综合性，找准市场着力点，提升市场适应性和竞争力，依托新一代信息科技和渠道优势，将平台建设成有自己的特色和其它市场主体无法替代的优势，为政府、企业、个人等各类主体提供便捷信息发布渠道与服务平台，确保发布的住房租赁信息准确、真实，力戒信息的失真误导，从根本上杜绝假房源、假信息。

二是利用自身系统的海量数据，构建楼盘大数据分析平台，同时结合外部数据，发布住房租赁、住房价格指数，实现市场分析、房屋评估、风险测评等功能，引导市场稳健发展，提升在市场的引领性、权威性。

三是深入推进人工智能、大数据、云计算、区块链等为代表的金融科技创新，完善平台的综合服务功能，满足客户各类需求，将平台打造成为各类生活服务甚至为生产服务的平台，以此增强客户的粘性和忠诚度。

（三）进一步完善金融产品设计

在风险可控前提下，为企业提供覆盖项目获取（购买或租赁房源等）、开发建设（开发、改造、装修等）和日常运营等信贷支持产品和资产证券化支持产品（如 REITs、ABS 等）等，建立多层次的融资体系，满足不同类型的融资需求。

（四）加强住房租赁业务风险管控

住房租赁市场是新兴市场，其市场模式、客户行为、风险状况都具有复杂性，存在配套政策不完善，规范化程度不高，缺乏专业化、规模化的住房租赁企业，长租消费模式尚不成熟等问题;对于银行而言在住房租赁业务发展模式、产品创新及风险控制机制等方面也在不断探索中，用传统思维对待和考虑问题势必带来很多困惑。在发展业务的同时也要充分认识到在其发展过程中面临的风险点并制定切实可行的风险管控措施。

1.将住房租赁业务纳入全面风险管理体系进行管理。落实总行全面风险管理“五个到位”要求，从产品、客户、服务、制度、流程、系统、人员等梳理住房租赁业务领域风险特征和薄弱环节，要求各分支机构增强风险意识，严格执行规章制度和相关政策要求，有效落实各环节关键风险点，提高风险管控措施。

2.积极转变风险视角。既要着眼战略性业务为建行带来的长远效益，也要针对由于配套政策不完善、消费模式不成熟等原因导致的問题与难点，积极主动工作，坚持在业务发展中不断积累总结经验，持续改进完善配套风控措施，搭建住房租赁业务个性化的风控体系。

3.做好差异化风险控制安排。对住房租赁客户进行风险分类，主动引导业务发展方向和模式。针对重资产运营企业的风险特征，优先选择人口净流入量大，房屋成交量活跃的区域，以及具有开发经验或优惠政策支持，经营实力较强的客户，并通过恰当的期限设置、必要或补充的抵押担保措施强化风险缓释。针对轻资产运营企业的风险特征，给予客户与风险因素相匹配的授信总量，并选择行业龙头、成长性较好的企业。同时要强化贷款资金用途约束，贷款资金要真正用于培育住房租赁市场主体，确保项目“租赁”属性，谨防资金变相流入房地产开发领域，偏离“降杠杆”的宏观政策方向。

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（段超杰任职于中国建设银行股份有限公司安徽省分行营业部;孙良任职于中国建设银行股份有限公司泰安分行）