浅析老旧住宅小区电梯加装

文/赵南祥

住宅小区是人们日常生活的重要场所，见证着人们生活的发展与城市变迁，也是城市经济发展的一个缩影。随着社会经济的不断发展与生活水平的持续提升，人们的生活观念也逐步发生着显著转变，开始逐渐重视对小区美好居住环境的向往与追求。老旧住宅小区由于在传统设计和规划理念下建成，配套设施不健全、生活功能不完善等问题日益突出，无法满足广大住户不断升级的居住要求。在这样的时代背景之下，针对实际合理需求对老旧住宅小区进行优化改造，进而营造出设施完备、功能齐全、环境美好的整体环境，也就较为重要。在这其中，为老旧小区楼房加装电梯，是广大老百姓越来越关心的民生问题。2019年国务院政府工作报告明确指出支持老旧小区加装电梯，本市也围绕加装电梯支持政策，编制出台了一系列政策、指南等，方便居民申请和操作，老旧小区加装电梯开始成为大方向与大共识。在具体落实方面，物业服务企业由于有着天生优势与天然责任，已经成为老旧小区加装电梯工作的重要参与者与主要实践者。不难发现，一项工作开始深入居民社区，也就越容易遇到协调困难、流程繁杂等一系列问题。因此，作为老旧小区公共服务的主要提供者与协调方，物业服务企业要扮演好从中协调、统筹兼顾等角色，在加装电梯工作方面，不断优化完善自身工作，为破解加装电梯过程中遇到的各类问题，汇聚强大合力。

本人多年来参加了上海多处老旧住宅小区加装电梯项目相关工作，在实践中提炼总结了一套相对成熟的经验与方法。为此，本文通过引入工作具体实践案例，就老旧住宅小区加装电梯问题提出自身的认识与看法。

一、某老旧住宅小区相关情况

某老旧小区是上世纪80年代建造完成的老公房，是一个典型的老年公房，居民平均年龄70岁，最大年龄超过90岁。炎炎夏日酷暑难耐，居民走到自家楼下却不得不依然提着大包小包的购物袋，一步一步爬上楼，老年人更是望楼兴叹，甚至有些步履蹒跚的老人只能成为“悬空老人”蜗居家中。这些问题的存在，使得已有旧住宅小区客观上已经不能有效地满足居民实际需求，居民日常生活受到很大约束和影响，因此加装电梯成为小区居民迫切要求。实际上，加装电梯的改造就是改善民生的有效抓手，是为了提高居民居住质量、为民办实事的重要举措，也是实现社会均衡、和谐发展的必然要求。

二、老旧住宅小区加装电梯的若干经验

（一）发挥居民自治，做好项目征询

加装电梯首当其冲的问题就是要取得小区内所在单元楼栋内全体居民征询同意（90%以上同意，其他无明确反对意见），要真正做到这一点需要充分做好沟通协调工作。为此，项目负责人在居委会的大力支持下，和楼组长集体上门听取居民意见，面对部分居民的排斥，相关人员必须耐心解释，通过介绍具体实施企业的情况让居民放心。同时，将电梯加装的相关优点予以解释说明，比如有了电梯，居民日常生活能够更加方便，房产本身也将随之升值（电梯房）。此外，还可以带领居民参观实际建成的“样板工程”，让他们亲自乘坐体验电梯房的便捷，从而说服居民同意电梯加装，确保项目前期征询工作顺利完成。

（二）优化审批流程，新政助力破瓶颈

在接受业主委托后，物业服务企业必须吃透相关政策，主动沟通，多方协调，全力推进项目建设，并组建专业的第三方团队，对加装电梯项目的征询、方案编制、工程施工等全过程进行专业的指导。该项目在实施之初，整个环节要经历多个部门的审核（房管、规划、卫生、环保、市容、消防、建管、技监等），程序繁琐，2016年完成立项后，工作进展一度处于停滞状态。在2016年下半年，公司受市房屋修缮处及行业协会之邀参与加装电梯导则编制，作为编制人员之一，企业以此为契机，将该小区加装电梯实际操作过程陷入瓶颈的问题积极和专家们一起探讨、研究。在项目负责人和专家编委的努力下，相关部门出台文件简化了加装电梯审批流程，该小区作为新政的第一个“受益项目”正式进入准入通道，项目后阶段的规划许可、开工许可等审批工作有序推进，项目开展进入一个良性循环状态，很快就获批开工。该项目同时经历了新老政策的痛处与便捷，过程虽然艰辛，但是实施成功后，作为新政策的践行者，能够为后续广泛项目的顺利加装提供借鉴与推动。

（三）通过党建引领，合力并举推进程

“听民意、解民忧，补民生短板”是项目落地实施的本意，在项目建设期间，物业服务企业作为代建单位精细操作，街道、社区居委发挥做基层居民工作的经验之长，通过以党建引领、民主协商的方式来推进项目进程，同时通过以党建联建为抓手，集思广益、资源共享、功能互补，以创新的工作思路和管理模式推进该小区增设电梯工程的实施。在项目实施时，为充分听取民意，所用的材料（电梯品牌规格、楼道地砖材质及墙面刷新颜色等）由居民自主选择。另外，楼道内的表箱、管道整理调整排放，加梯所在位置的室外明沟也在原来基础上进行持续修缮，从使用上减少对电梯井道墙体的伤害。另外在实施加装电梯工程的同时，对楼道进行微更新，增加美丽楼组党建引领等宣传版面，施工过程在得到居民的大力支持后，更加顺畅快速。此外，电梯正式交付使用后，物业服务企业还主动协调电梯厂家增加了梯控刷卡装置，施行“一人一卡”，加装电梯的居民每户都有电梯卡，既能防止不明人士进入，也能节约运营能耗和减少电梯损耗，让老公房真正焕发新活力。

三、主要经验总结

在市场经济发展越来越迅速，市场经济机制越来越健全的今天，政府虽然在电梯加装过程中仍据主导地位，但是也越来越难以实行包管包办。其制定的政策和措施必须保证各方利益，在解决实际问题的同时，也要顾全到全局和长远利益，而这一切都需要居民的广泛参与。这是因为居民是电梯的使用者，是加装改造的见证者。因此应该让广大居民参与到老旧住宅小区加装电梯的工作中去，为其参与制定相关的政策与法规，保障其知情权和参与权，最大限度地发挥居民的自主性与积极性，给予平等的地位，重视居民所提出的意见与建议，引导、鼓励居民全面参与，充分调动居民积极性。

本人所参与的众多加装电梯工作中，在制定具体实施方案时，常常会出现两种意见：一类是从居民的经济能力角度出发，以满足他们的居住需求为目的，制定标准较低，但是可以满足更多低收入居民需求的改造方案。另一类是以较高的标准，有先见性的为满足长期更高的要求进行优化实施，极力改善并提高生活水平，提供居民全新、较高规格的居住环境。这个问题事实上是旧住宅区改造所特有的，物业服务企业如果单方面决定，事实上很难寻找到两全其美的解决办法。因此物业服务企业只有通过与居民紧密沟通协商，让他们参与其中，通过权衡各方利益——既要高标准设计，又要考虑到目前实际的承受能力，才能得出最优解决方案。只有这样改造的成果才能切切实实地惠及广大居民，使这项造福为民的实事工程顺利实施，让居民们明白加装电梯其实是为他们在办实事，办正事，真正为他们着想，为他们谋福利。

四、结论

早期建设的大量老旧住宅区随着时间的推移，开始逐渐暴露不少突出问题。这些问题只有通过老旧住宅小区各方面的更新和改造后才能解决，因此老旧住宅小区加装电梯推广工作就具有非常重要的现实意义与作用。今后，物业服务企业结合自身优势在尝试加装电梯（代建方）工作时，要围绕有效破解加装电梯过程中长期存在的居民意见协调难、行政部门报审难、业主筹资与政府补贴申请难、投入使用后期维护保修难等各类难题，真正把老旧小区加装电梯相关工作办成解民忧、顺民心、得民意的民生实事，与各方一道探索建立集设计、报审、施工、监理、维保等专业能力为一体的第三方服务平台，为广大居民提供更多关于加装电梯筹备模式、申报流程、实施要求、维护保养等全流程的相关服务，引导行业提供更加优质、高效、安全、便捷的加装电梯服务，使小区面貌发生根本转变，也为提升城市功能，改善居民居住环境、提高居住水平等方面发挥积极作用。