城市老危楼住宅房屋安全检查与动态监测创新研究

郭建营 郑 豪 倪雪臣 孙文健 黄臻泰乐 丁 睿

（合肥工业大学土木与水利工程学院，安徽 合肥 230002）

1 项目整体研究背景及内容

随着城镇化的大规模推进，国内相当一部分的住宅房屋已经进入了老化时期。目前，住建部对城市老危楼住宅房屋安全检查的主要内容：一是城市内的老楼危楼安全状况排查和监测；二是棚户区改造安置住房和已入住保障性住房房屋质量安全状况排查；三是城市老楼危楼安全管理相关标准规范、法律法规以及规范性文件的贯彻执行情况；四是对棚户区改造安置住房、对建全保障性住房工程质量进行全面监督执法检查。各城市积极响应时代政策要求，对老危房进行大力排查整治。

信息化的发展，不仅为城市老危楼调查以及动态监测提供了便利，同样也对大体量的城市住宅房屋的安全检查工作与信息传递提出了要求。该项目以微信这一角度，将老危楼安全调查相关工作与成果和微信公众平台相结合，建立一个传播性强，时效性好的老危楼信息管理与动态监测工具。

2 城市内区域住宅房屋检查分析

2.1 建筑年代与结构形式对老旧房屋的影响

表1是某城市老旧房屋安全排查工作的相关监测数据，通过无人机扫描数据采集技术对城市老城区住宅房屋的安全排查，建筑年代以及结构形式对于房屋质量安全以及老旧程度起着关键性的作用，20世纪80年代以前房屋建筑相对重大安全隐患存在率远高于20世纪80年代之后的建筑，混合结构房屋重大安全隐患程度远于砖石结构、砖木结构等其他结构。

表1 城市东城区老旧建筑安全排查结果分析表

2.2 老旧房屋安全等级鉴定内容

通过对不同区域大范围的老旧房屋安全排查与复查工作，可以对城市老危楼住宅房屋进行对比分析，并整合经验，形成一套的监测标准，详情见表2、表3。

表2 西城区老旧建筑安全排查结果汇总表

表3 南城区老旧建筑安全复查结果汇总表

以西城区某大院楼房安全排查整治复查情况为例，除记录房屋建造年代，房屋面积等基本信息外，需要检查与记录以下信息：

（1）房屋功能类型：商品房、直管公房、单位自管公房、公共建筑或其他性质房屋；（2）房屋结构类型：砖（木）结构、砖混结构、框架结构、框剪结构或其他结构；（3）房屋结构安全情况：地基基础有无沉降变形，柱、梁、板、承重墙体、等部位有无影响结构安全的裂缝，悬挑、外墙饰面、女儿墙有无脱落坠落危险，主体结构有无倾斜，或其他原因；（4）建筑物周边安全情况：山体、场地有无开裂、沉降现象，房屋及周边永久性建筑边坡排水系统是否不正常，房屋建筑是否处在地面沉陷、滑坡、崩塌、泥石流等地质灾害影响区域或其他原因；（5）房屋使用安全情况：装饰装修是否存在损坏主体结构，是否改变房屋使用功能，是否增加房屋荷载，是否违规搭建加层，是否有永久建筑边坡坡脚、坡顶有危及安全的情况或其他原因。

最后得出复查结论，对房屋进行安全评级：无安全隐患、存在一般安全隐患、存在较大安全隐患存在、重大安全隐患，并且提出主要问题与专家建议。

2.3 动态监测模型

通过对城市大量的房屋检测数据整理以及查阅国内相关标准规范，可以建立老危楼技术安全状况的评定方法。结合老危楼的检测结果，利用加权法，对老危楼的上部结构安全状况，地基安全状况分别进行评定，再综合得出整栋老危楼的安全状况评定值。老旧房屋建筑物技术安全状况的评定表图表4所示。

房屋上部结构状况指数HCIs，根据承重墙体、梁、柱、板等要素的得分值，按下式计算：

式中：i—房屋上部构件类别，即i表示承重墙体、梁、柱、板等；j—构件的评定要素；m—房屋上部评定构件总数；HCIs—房屋上部结构状况指数；HCIi—房屋上部结构中第i个构件的得分值，为0～100分；HCIij—房屋上部结构中第i个构件中第j类要素的得分值，为0～100分，当HCIij的得分在[0,60)区间时，HCIij=HCIi；wij—房屋上部结构第i构件中第j类要素得分值的权重，由式w=3.0μ3-5.5μ2+3.5μ计算而得，其中μ根据第j类要素的得分HCIij占房屋上部结构第i构件中所有得分值的比例，由下式计算而得：

表4 老旧房屋建筑物技术安全状况的评定表

地基结构状况指数HCIl，根据地基沉降、地基表面周围裂缝状况等要素的得分值，按下式计算：

式中：k—地基损坏类别，即i表示地基沉降，地基裂缝等；l—地基损坏的评定要素；n—地基评定要素总数；HCIl—地基结构状况指数；值域为0～100分；wk—地基第i要素得分值的权重，由式w=3.0μ3-5.5μ2+3.5μ计算而得，其中μ根据第i类要素的得分占地基所有得分值的比例，由下式计算而得：

老旧房屋建筑物地基状况的评定表如表5所示。

表5 老旧房屋建筑物地基状况的评定表

总体安全状况指数：

老旧房屋建筑物总体状况的评定如表6所示。

表6 老旧房屋建筑物总体状况的评定

3 老旧房屋安全信息动态监测服务平台

3.1 平台建立背景

为加快推动城市老危楼住宅房屋动态监测建设工作，充分发挥信息技术对动态监测和宏观调控工作的引导作用，以城市为单位，通过一定的信息平台，依托城市内老危楼排查等各业务系统，将分散于市内房屋排查、安全等级评定、老危楼安全指导性服务等信息有机整合起来，同时纳入与老危住宅房屋发展相关的国内外技术发展、形势政策等其他信息，形成全面客观的，反映城市内老危房屋安全的监测信息系统。在此基础上，通过数据的分析和历史的比较，及时发现安全排查中存在的问题，准确判断检查工作发展趋势，有针对性地提出调控对策; 通过老危房区排查信息的发布以及专业知识的共享，增加老危楼房屋鉴定的透明度，引导社会大众合理看待此类问题。

3.2 平台搭建

服务平台以微信公众平台作为程序的开发工具，由于微信公众平台传播有效性更高，作为中国使用率及活跃用户人数前三的应用软件，在老房危房的主要居民——中老年人群体中有着相当高的使用热度。相对于PC电脑而言，手机是随身携带的工具，借助移动端优势以及微信的社交、位置等优势，与APP对比，也不需要下载安装，更方便使用。通过微信公众平台可对用户进行分组，可准确获知客户的属性，从而让服务的定位更精准、更个性化。一对多传播形式，便于分享。基于LBS，特殊的地理位置服务，有便利的互动性，信息推送迅速且实时更新，且管理成本较低，可持续性很强。对于有限的大学生创新实践而言，通过有限的经验与资源，可以实现最大化的信息管理系统建设。

采用秀米微信编辑技术进行功能模块建设。秀米编辑器具备强大的微信排版资源与编辑功能，可以实现PC端编辑与手机端发布的同步更新，预览功能可以实现手机端发布前的检查工作，版块设计功能建立起了完整而又细化的模块。

它将平台整体分为三个模块：“危楼时讯、项目点滴、动态监测”。危楼时讯模块提供往期新闻查阅、最新相关时事要点推送以及国内最新研究论文阅览服务；项目点滴模块用于简要介绍项目研究目的与背景，项目研究日常活动记录以及目前项目研究成果的分享；动态监测版块用于记录用户的楼房基本信息，老危楼全周期安全监测以及危楼定位服务。

4 结语

综上所述，城市老危楼住宅房屋安全检查与动态监测的对象复杂且影响因素多样，涉及房屋结构、内部构件、外部环境、地基基础等要素，同时，受到时间的影响。对于普通大众而言，专业的测量方法以及量化的专业数据不具有普适性，而监测模型的建立，可以通过测量，在此基础上给予一个初步的数值，划分安全评定等级，使结果更加简单易懂。城市老危楼住宅房屋安全检查与动态监测信息平台的建立，在一定程度上实现了房屋安全相关信息资源的共享，为房屋安全知识的普及提供了有力的推动，为相关部门的规划和决策提供了有效的支持。