负债融资、偿债能力与筹资风险措施研究

汝红

摘要：负债融资是房地产企业筹集资金的主要方式，随着房地产企业经营规模的扩大和房地产投资项目的增多，房地产企业的资产负债率也随之逐年提升，在一定程度上降低了企业偿债能力。本文从分析房地产行业的负债融资现状与偿债能力入手，提出了防范房地产行业筹资风险的措施建议。

关键词：房地产企业;负债融资;偿债能力;筹资风险

中图分類号：F275

文献识别码：A

文章编号：1001-828X（2019）010-0304-01

一、房地产行业的负债融资现状

与国外的发达国家相比，我国的房地产企业由于起步较晚，整体实力略显偏弱，因房地产企业的数量不断增多，导致市场竞争日益激烈，企业的生存环境堪忧。同时，房地产行业的相关规范标准尚不健全，金融系统也不完善，由此使得国内的房地产企业普遍采用负债的方式进行筹资。不仅如此，大部分房地产企业的资产负债率偏高，均值在60%左右，严重的超过90%。无论是大型房地产企业，亦或是小型房地产企业，全都以举债圈钱的方式买地，且不计后果地扩大企业规模，这在一定程度上制约了我国房地产业的健康发展。从经营者的角度上讲，他们对房地产企业的定位，决定了市场发展和走向。在当前的形势下，房地产企业想要存活，必须清楚如何利用负债进行经营，并规避相应的风险。然而，国内大部分房地产企业对于负债风险并未给予足够的重视，很多企业仍然在大量举债。从国家统计局给出的数据可以证明这一问题：房地产企业的负债占总资金的比重逐年增加，2017年第一季度到位资金3.57万亿元，同比增长11.5%，国内贷款约为6892亿元，增长幅度约为10.7%，企业自筹资金为1.09万亿元，同比下降7.2个百分点。可见，房地产企业仍旧采用的是负债经营的方式。

二、房地产行业偿债能力分析

1.短期偿债能力不足

在企业资产结构中，若流动资产所占比重越大，则企业的短期偿债能力越强。对于房地产企业而言，存货所占企业资产结构比重较高，由于存货的流动性较差，在短时间内很难实现变现，所以导致房地产企业的短期偿债能力较差。

2.长期偿债能力不足

在企业运营中，合理的资本结构和稳固的经济基础是提高企业长期偿债能力的重要保障。对于房地产企业而言，由于企业长期处于高资产负债率的经营状态，使得企业面临着偿还债务本金与利益的经济压力，一旦企业出现资金周转困难，就会使企业陷入财务危机，难以偿还长期债务。

3.偿债风险危害大

房地产企业一直采用负债经营模式，使得企业同时面临着经营风险和财务风险，严重威胁到企业的持续稳定发展。在房地产企业负债率过高的情况下，负债融资的利息支出会产生财务杠杆效应，直接影响到股东权益。负债数额越高，则股东权益波动性也会随之增大。当企业经营未能实现预期的投资收益目标，且营业利润难以维持利息支出时，则导致股东权益资金收益率下降，迫使企业动用权益资本偿还债务本息，易增大企业破产风险。

三、房地产行业筹资风险控制的措施建议

1.建立风险防范机制

房地产企业为了能够更好地规避负债经营带来的财务风险，应建立切实可行的风险防范机制。企业领导应当对负债经营可能引起的风险予以高度重视，并从思想上树立风险防范意识，在进行负债筹资前做好相关的准备工作，具体可从以下两个方面着手：一方面要不断加大企业文化的建设力度，提升企业知名度，这样可以大幅度降低融资难度。同时要让企业员工对风险有一个正确的认识，从而使员工发现风险后能够及时反馈信息，以便企业应对风险;另一方面企业应结合自身的实际情况，建立健全财务风险防范机制，通过财务预警机制的建立，提前制定有效的应对措施，由此可使负债融资风险进一步降低。企业可在财务部门设立专门的团队，协助管理层对风险进行识别和评估，监控企业的经营数据，发现异常及时进行风险预判，当识别到偿债风险时，必须采取合理可行的方法进行应对，从而最大限度地规避风险带来的损失。

2.确定合理的长短期负债比例

房地产企业在负债融资的过程中，应当对长短期负债比例进行合理确定，由此可使债务的经济效用得以最大限度地发挥，有助于规避短期负债到期产生的还款压力风险。企业可结合自身的实际情况，对某个时期内筹集的长短期负债进行确定，在这一过程中，需要重点考虑的内容有经营规模、资金周转能力、盈利情况以及资产期限等。如果企业当前的盈利状况良好，并且资金周转能力较强，在短期内将会有大量的现金收入，那么可以借入短期负债;反之则应借入长期负债。同时，在对长短期负债的金额进行确定时，企业应当考虑资产的流动性，若是流动性资产的数量较多，则可增大短期负债的比例，如果流动性资产的数量较少，应提高长期负债的比例。除此之外，房地产企业还应按照国家政策，对利率的趋势进行预测，并尽可能在利率较低时，进行贷款。

3.优化企业资产负债结构

在我国，房地产企业的项目开发周期大约在2-4年左右，企业应依据项目开发周期的长短，对资金结构进行安排。同时，为避免蒙受不必要的损失，企业应当确保息税前的利润率高于借款利率，这样才能进行负债经营，并从中盈利，负债的节税作用也能得到最大限度地发挥。所以，房地产企业在对最佳资本结构进行确定时，应对息税前利润率进行全面分析。现阶段，随着房地产市场规模的不断扩大，企业的经营环境日趋复杂化，当企业选择负债经营后，在一定期限内，将会承担固定的利息支出及到期还款压力。所以企业应提高经营环境的应变能力，避免盲目追求最佳资本结构，要始终保持适度的负债水平，并持有一部分能够随时变现的流动资产，从而确保财务的灵活性。

四、结语

总而言之，房地产行业要认清长期高负债经营带来的经营风险，进一步加强融资管理和投资管理，使企业处于长期稳定发展状态。房地产企业要结合行业特点建立起风险防范机制，优化企业资产负债结构，合理确定长短期负债比例，进而提高房地产企业的偿债能力，降低企业经营风险。

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