房地产开发公司财务管理及税务筹划研究

黄静

摘要：纳税筹划作为企业实现财务管理目标的关键手段，不同的企业经营活动均会对纳税量造成不可避免的影响。因此本文以房地产开发公司为研究对象，探索公司财务管理及税务筹划，提出需要重视对公司纳税筹划的分析，从而有助于对企业经营效益有效提升。通过分析税务筹划对公司财务管理的影响，并提出房地产开发公司的纳税筹划财务管理建议。

关键词：房地产开发公司;财务管理;税务筹划

中图分类号：F299.233.42;F812.42

文献识别码：A

文章编号：1001-828X（2019）010-0214-02

根据我国近些年各行业领域的实际发展情况，房地产企业也逐渐占据我国的经济发展重要组成，作为国民经济结构转变的基础产业之一[1]。随着国家宏观条控制政策的逐步紧逼，不断挤压房地产行业的经营利润。因此房地产开发公司需要展开税务收入，从而达到企业税负最小化减缓企业的经营压力，提高房地产开发公司的经营经济收益。因此本文展开对房地产开发公司财务管理及税务筹划的相关研究。

一、税务筹划对房地产开发公司财务管理影响概述

1.纳税筹划

纳税筹划主要指的是策划企业的涉税业务，并且结合企业实情制定完整的纳税操作方案，由此达到节税这一目的[2]。无论任何纳税筹划行为，其根本均源于企业实际发展中的经济利益驱动力，也就是经济主体本身想要实现最大化经济效益这一目的。纳税筹划主要包括了避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划、实现零风险。

2.财务管理

财务管理作为企业经营发展中的关键工作组成，简单理解即企业在经营中出现资金往来的管理类活动，财务管理的主要目的，是为了能够对企业中有关财务活动内容加以处理，从而创造最大化企业经济效益[3]。

二、税务筹划对房地产开发公司财务管理影响

1.纳税筹划与财务管理关系

基于财务管理实现纳税筹划，主要目标即创造最大化的房地产开发公司经营利益，基于税收政策限制条件下做出针对性调整，并达到税收环境的自我优化。税收筹划隶属财务管理，税收筹划与财务管理的大目标存在一致性[4]，且纳税筹划作为整合企业资源的关键要素，也就是达到最大化降低税负的过程。纳税筹划与财务管理之间具备了目标一致性特点，纳税筹划需要基于我国制定有关政策范围之内，通过提前安排企业资金活动实现税收成本的有效降低。不仅如此两者之间还具备关联性，想要达到最大化的企业股东利益，提升资产回报率及控制风险也同样隶属我国财务管理具体内容，因此财务管理及纳税筹划也具备较大关联。

2.纳税筹划影响财务管理

首先纳税筹划对财务管理目标造成影响，财务管理主要是为了对企业的各项经营成本有所降低，纳税成本同样包含其中，因此可以说税收政策的科学合理，有助于企业能够达到财务管理的工作目标。其次纳税筹划对财务决策造成影响，财务管理的根本内容是分类企业财务活动，无论任何内容都会影响税收，因此纳税筹划需要对财务管理的工作内容加以考虑，所以对财务管理决策也起到一定影响作用。再者纳税筹划对于财务管理的实践影响，一方面企业需要设计纳税筹划方案时，需要自我管理控制，另一方面还需要重视财务管理监督，确保对财务管理风险控制管理效果最大化，不仅如此纳税筹划也强化了企业的财务管理水平。

三、房地产开发企业纳税筹划财务管理建议

1.选择合适建房方式

多數房地产企业也更加倾向于对房地产的自行建造销售，此种纳税筹划的整体空间尚且较小，假若运用合建或是代建的方式，存在较大的纳税筹划空间。首先选择代建方式，主要指的是房地产开发企业能够替代客户，开发房地产并收取相应代建费用的行为。针对房地产开发企业来讲，虽然代建方式能够获取相应的经济效益，但是并未存在房地产权属转移，因此仍然属于劳务报酬范围内，并非作为土地增值税的纳税范畴之内。因此房地产开发企业可以运用代建方式，达到减轻税负的目的，但是需要在房地产开发初期，确定用户后开发从而避免开发销售的需缴纳土地增值税。合作建房作为双方分别提供土地使用权及资金，从而共同合作完成房屋建造的行为。完成房屋建成之后依照比例分房运用，建成之后转让则需要依照规定征收土地增值税。

2.借款利息筹划

以《土地增值税暂行条例》中的相关文书规定[5]，假若可以转让项目划分相应的利息支出，并且能够提供有关金融机构的证明，能够有效扣除利息但是规定不允许超出银行所下发的贷款利息规定。假若无法对房地产项目的借款及利息途径提供机构证明，则需要依照土地及开发两成本的总和5%占比，完成利息金额的扣除。所以对于房地产开发公司在开发项目过程中，企业需要进行合理化的评估相较，并针对“项目借款的实际利息支出”、“土地成本及开发成本总和5%”，选择针对性的房地产企业利息扣除方式。

3.土地增值税的起征点税收优惠

根据我国规定纳税人建造用于出售的普通住宅，获得增值额未超出项目金额20%的，可以免除征收土地增值税，假若超出20%则需要根据超率累进税率，上交具体土地增值税。由于土地增值税有着较高税率，所以需要在销售项目过程中，考虑纳税人建造住宅出售，增值额增加带来的收益和放弃低于起征点优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致的得不偿失。可以选用适当的土增税比例测算，包括各种业态占比，明确归属于商铺的成本可以降低商铺的增值率降低土增税，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过20%，这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税，同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。

4.延缓或减少纳税筹划

房地产开发企业项目完工后面临清算，不可以依照税收毛利率的方式完成企业所得税的提交，需要根据预售的实际收入实现所得税成本的扣除。考虑企业成本有充足时间搜集并且合规延迟完工清算，应对竣工结算和交房时点筹划，不设置在年末交房，而尽量调整到次年后，从而延缓纳税时间，对企业的资金压力有所缓解，对货币的时间价值也在一定程度上达到税收筹划这一成效。另外，企业采用精装修方式销售房屋，增加的装修成本支出计入开发成本，可以在土增税中加计扣除，达到降低土增税税负的效果。

5.纳税筹划遵循原则

房贷产开发企业实施纳税筹划，主要是为了提高企业的而经济效益，而并非其中某一环节的经济效益，实现不同税务之间能够达到互相联系且依存的关系，对于应当缴纳的某一税种金额，一旦减少则极有可能增加其他税种金额。所以企业需要在税收筹划时分析企业的成本收益，确保企业经济的可行性。

四、结语

总而言之，房地产行业税收政策的成本费用比较复杂，具体的核算过程严格程度也较高，因此极易可能产生涉税风险较高。为了能够对涉税风险尽可能控制，房地产企业需要借助税收筹划从而实现企业经济效益最大化，减轻税负。

参考文献：

[1]洪日锋.财务管理中的税务筹划研究[J].财会通讯：理财版，2017（4）：74-75.

[2]李石.房地产公司税务筹划风险防范对策探讨[J].财会通讯，2015（2）：123-125.

[3]夏亚欣.关于企业财务管理中的税务筹划问题分析与探讨[J].财经界：学术版，2016（2）：221-221.

[4]张勤.浅谈某钢城房地产开发公司财务管理及税务筹划[J].科学与财富，2015（7）：254-254.

[5]高音.房地产开发企业土地增值税的税收筹划研究[J].中国经济评论，2018（9）：61-63.