浅析写字楼风险管理与研究

【摘要】写字楼是主要用于办公活动的建筑，具有人员密集、设备繁多、电气线路复杂、防火难度大等风险问题。由于写字楼风险的存在，对写字楼的管理者带来极大的管理难度。本文针对写字楼存在风险进行了粗略的分析，并结合分析提出了写字楼管理者做好风险把控的几点建议和所要采取的管理措施。

【关键词】写字楼；风险；管理；安全

写字楼是用于办公、商务洽谈、信息收集处理等经济活动的场所，是专业商业办公楼的别称。随着市场经济的逐步发展，写字楼正向建筑体量大、配套功能齐全、设备设施智能化、软件服务星级化、舒适高效快捷等方面发展。写字楼市场正以日新月异的发展态势满足着人们工作和生活的需要。但随着写字楼的发展也彰显着其不完善性，其中蕴含的风险同样无法回避，下面我们就对写字楼中存在的风险进行粗略的分析：

1、人员密集

写字楼多位于高密度的商业中心区，建筑物体量庞大，汇集人员众多，上下班等高峰时段人流量集中。据统计二线城市六万平米写字楼出租率在90%左右，固定办公加流动人员约有3500人。高密度的人员流动蕴藏着大量的风险，拥堵随处可见，设备设施高负荷的运转，垂直运输的压力，人员的不文明行为，自身安全意识淡薄，别有用心之徒的趁虚而入，无处不在的安全隐忧就在我们身边，不得不让我们高度重视。

2、火灾风险

高层建筑的火灾防控工作一直以来都是国家乃至地方消防管理部门高度关注和研究的课题。随着建筑业的发展写字楼的建筑高度纪录被一次次的打破，而救火设备的更新换代却远远跟不上高层建筑的发展，发生火灾时只能靠初期火灾自救和楼内消防自动报警灭火系统，再加之写字楼属于人员密集型场所，吸烟、电器短路、装修动火作业、焚香供奉等等都是可能是造成火灾事故的诱因，而一旦发生火灾疏散逃生就成了最大的难题。

3、电气风险

现代人的生活已经离不开电，试想没有电的生活将会怎样，交通、通讯、照明乃至人们的生活将处于瘫痪状态。写字楼更离不开电力的供应，设备设施的运转、垂直交通的运输、办公设备的使用等等无一不需要电力的支撑。大量的电力需求、高负荷的电力供应，短路断路风险无处不在。不能严格按照电器负荷配置电气设备、违规操作、私搭乱接都会发生电气火灾，而电气火灾绵延的速度又是十分惊人的。现阶段电气火灾的发生率呈上升趋势，其在火灾事故中所占比例始终居高不下。

4、设备设施管理风险

高品质的写字楼往往推崇的是方便、舒适、快捷的理念，为达成高品质的服务就要依靠大量的设备设施予以保障，写字楼内的大型设备很多，诸如：供电系统、空调系统、垂直运输系统、消防系统、安防系统、给排水系统、燃气系统等等。安全可靠的运行是保障楼宇品质的基础，而管理缺失、保养不到位、不能按照规程进行操作，不仅会出现设备损坏，产生一系列连锁反应，造成恐慌或降低楼宇品质，更甚之会出现伤人、亡人的安全事故。

以下是加强写字楼风险管控的几点建议：

5、消防管理

防范火灾事故是高层写字楼安全管理的重点和难点，要紧密围绕人员密集、动火用电、施工改造、自救疏散等问题，制定行之有效的管理措施，严格把控事故上游，及时消除事故隐患，有效的遏制事故的发生。上面讲到高层写字楼起火更多依靠的是自救，并非是依靠消防官兵的外部施救，因此楼内消防系统的正常运转是保障人们生命及财产安全的关键环节。写字楼的管理人员应开展多种形式的防火巡查，一方面对楼内吸烟、施工及不文明行为进行有效的制止，将火灾隐患消灭在萌芽阶段，另一方面针对消防设备设施的完好有效进行巡查，同时随时随地确保消防疏散通道的畅通。借助“119”消防宣传日等活动契机，加大楼内人员的消防宣传力度，营造整体消防安全氛围，全面开展群防群治工作，强化全体人员的消防安全意识。另外楼宇管理者要加强应急救援隊伍的建设，结合实际情况制定切实有效的应急救援预案，并定期开展演练。

6、电气管理

电气系统作为高层写字楼是最为复杂，涉及面极广的系统，涉及高压、低压、线缆、控制箱、末端设备等等，覆盖楼宇各个角落，并且相当一部分为隐蔽工程，隐藏在墙壁、屋顶或地板内，一旦出现故障很难被发现。综合分析电气系统的特性，写字楼的管理者应做到维护人员的持证上岗，对楼宇的电气设备及线路了然于胸，严格执行操作规程及行业规范，定期聘请专业公司开展电气安全监测，针对电气过载、线路过热、电流的三相平衡、漏电保护器灵敏度及不规范不文明的用电行为等逐一进行排查与纠正，可以大大降低电气故障所带来的风险。楼宇管理者还要重视客户的施工管理，严格审核施工图纸，对电器负荷及线路的铺设进行把控，合理分配用电负荷、规范电控设备选型，从源头杜绝私搭乱接，为日后的规范化管理打下基础，也从根本上消除了隐患。

7、设备设施管理

写字楼内的设备设施种类繁多，管理者应依照相关国家法律法规、操作规程开展设备设施的管理及日常维护保养工作。根据各类设备设施的规范要求，制定日、月、季度、半年和年度保养计划，随时随地掌控设备设施的运行情况，做好数据记录统计，针对各类数据的分析预判设备故障，杜绝风险事故的发生。对于类似电梯的特种设备要委托给具有专业资质的公司进行定期的维护保养，涉及安全的防护零件要及时进行更换，亦可采用先进性监测设备进行实时监测，大大提高风险把控度。

8、提升风险防范意识

写字楼的管理涉及方方面面，而对风险的管理我们只从人员、设备、电气及消防等方面进行了分析与关注。其实做好写字楼风险管控最为重要的是防范意识的培养，从被动接受到主观能动，是质的飞跃也是做好风险防范的关键所在。意识的培养、习惯的养成需要培训、宣传的支撑，更需要企业文化、楼宇文化的氛围烘托。我们相信写字楼的管理者们会牢记自己的使命，将维护写字楼内工作人员的人身安全与财产安全作为己任，不断地完善各类管理措施，主动地将风险防范意识铭记心间。

结语：

经过对写字楼的风险的分析可见其管理与研究的必要性。减少写字楼的风险，满足客户对写字楼的正常办公要求，提供更加优质的服务，管理者必须采取有效的管控措施，加强写字楼的风险管理，针对暴露于风险的问题，需要不断地改进与完善，只有这样才能远离风险，更能随着写字楼市场的发展一同壮大。

参考文献：

[1]沈建忠.打造新时代的写字楼物业管理[J].城市开发，2017（21）：10-11.

[2]杨贵锋.商务写字楼物业管理系统的设计与实现[D].电子科技大学，2012.

[3]贾娜.写字楼物业管理发展趋势简析[J].现代国企研究，2017（20）：130.

作者简介：

任明，天津开发区泰达大厦房地产开发有限公司，天津。