我国住宅市场“租少购多”现象形成机理探析

方鸿楷 刘天歌 邢超 吴俐蓉 徐玮聪

摘  要：“租少购多”是我国住宅市场目前普遍存在的现象，为此习近平总书记在十九大报告上提出“租购并举”政策，以期能解决这一现象。基于此，本文結合国内外住宅市场租购现状，利用韦纳归因研究模型探寻其背后的影响因素并在此基础上提出合理化建议，解决更多人的住房问题。

关键词：住宅市场;租少购多;租购并举

一、引言

2018年《中国住房租赁行业分析报告》的统计数据显示，我国住房自有率高达88.4%，而房屋租赁率仅为18%，远低于发达国家的平均水平。房屋租购比严重不合理，住宅市场长期处于租少购多状态，由此带来一系列社会民生问题，如房价高居不下、房地产严重泡沫化和社会贫富差距扩大等。为此政府每年都会出台一系列房市调控政策，经济上行时抑制房市过热，经济下行时刺激住房消费。然而，这一系列措施始终未能实现房市的持续健康发展。因此有必要深入探究导致“租少购多”现象产生的根本性因素，从而为相关调控政策制定提供支持。

住房是重要的社会民生问题，一直以来也是学术界关注的焦点。李丹[1]指出大力发展租房市场对健全房地产市场体系具有重要意义，同时有学者提倡要向欧美发达国家学习，结合我国国情总结适应我国住宅市场的发展模式[2～3]，此外李岩[4]通过解读租购并举政策，阐释其缓解住宅市场“租少购多”现象的作用，提出要贯彻落实这一政策。我国租房市场发展缓慢是诸多因素作用的结果，在寻找解决措施的过程中，其形成的原因尤为关键。本文利用韦纳归因模型，从国家、市场和消费者三个角度探寻我国住宅市场“租少购多”问题产生的原因及其属性并提出合理化建议，对房市调控政策制定具有重要意义。

二、国内外房屋租购市场发展现状分析

在欧美发达国家中存在相当比例的租房市场。在美国大多数地区，租户占总人口数比例一直在30%左右;英国家庭住房自有率为67.4%，而32.6%的家庭靠租房解决住房问题;此外德国自有住房率仅为42%，租赁住房率高达58%。

据2016年《社会发展蓝皮书》显示，我国城镇家庭住房自有率高达91.2%，意味着不到10%的家庭通过租房解决住房问题。以南京市为例，本团队在线上、线下对南京市民进行问卷调查，共回收155份有效问卷。结果表明，79.9%的市民更倾向于购房。原因分析显示，超过55%的受访者认为购房比租房更有社会安全感、买房是最稳妥的投资方式。

三、基于南京住宅市场的“租少购多”现象成因分析

（一） 理论基础

韦纳归因模型包括导致人们做出某种行为的原因因素：归因前因和原因知觉，以及归因导致的后果因素：维度分析，心理后果和行为后果。归因前因分为自身因素与环境因素，原因知觉则是归因所得出的原因，通过分析原因源、稳定性和可控性三个维度归纳各原因知觉，进而得出归因的心理和行为后果。

（二）基于归因模型的分析

1. 归因前因

（1）土地成本大幅上涨。目前南京城区住宅建设用地供不应求，土地价格不断攀升。

（2）租房市场监管不足。由于黑中介的存在导致大量租房客的权益受到侵害。

（3）传统观念深入人心。调研结果显示有近半数居民认为成家立业便要买房。

2.原因知觉

（1）国家政策层面

1）购房落户政策的实行。现行购房落户政策使外地人口将租房意向转向购房。

2）购房政策及房价调整。购房政策及房价调整很大程度上提升了人们的购房欲望，使租购比大大降低。

3）零择校制度的实施。当前零择校已在南京有所实践，对南京租房市场产生了巨大冲击。

（2）租赁市场层面

1）供给多样性缺乏。我国租房市场普遍以个人房屋出租为主，缺乏多样化的租房机构。

2）法制建设欠缺。我国租房市场缺乏法律制度保障，租房者权益无法得到全面的保护。

3）租赁信息不对称。租房者掌握的房屋信息往往不如出租者全面，其权益容易受到侵害。

4）区位分布失衡。大量农村闲置土地未得到利用，而城市建设用地却十分缺乏。

（3）消费者主观心理层面

1）租房安全性的质疑。黑中介的存在降低了人们对租房市场的信任程度。

2）买房热风气的盛行。如今房子已成为社会身份地位的象征，人们争相购房。

3）社会安全感的追寻。租房带来持续的经济负担，使居民更倾向购房。

3.原因知觉的维度分析

原因知觉分为三个维度：原因源、稳定性和可控性。原因源根据原因知觉是否受人体控制分为内部因素和外部因素;稳定性指其是否随时间变化而变化;可控性则说明其能否受行动者主观控制。通过整理上述十点原因知觉得出以下结果：

内部、稳定、可控：社会安全感的追寻

内部、不稳定、可控：租赁信息不对称、租房安全性的质疑、买房热风气的盛行

外部、稳定、可控：购房落户政策的实行、购房政策及房价调整、零择校制度的实施

外部、稳定、不可控：法律建设欠缺

外部、不稳定、可控：供给多样性缺乏

外部、不稳定、不可控：区位分布失衡

4.心理及行为后果

通过分析原因知觉维度，不难得出买房比租房更有权力优势，同时商品住房投资属性使更多人将其当作投资对象。在这一心理作用下，居民更愿买房，也即租房市场发展萎靡的原因所在。

四、结论及建议

住宅租赁市场的发展需以政府为主导，多方参与配合，不仅要完善相关政策，保障租房客的权力，还要加强租房市场监督，完善法制建设，特别是对黑中介的管控，同时积极引导人们住房租赁的观念。

本次研究发现我国租房市场较之国外还有很大的发展空间，不管是国家政策方面还是租房市场方面都还有很长的路要走，而消费者自身传统观念方面，也需要在国家和市场的协同作用下加以引导。

参考文献：

[1]李丹.促进我国房屋租赁市场健康发展. 宏观经济，2013，（14）：155-159.

[2]姚玲珍，张小勇.德国公共租赁住宅体系的剖析与借鉴[J].消费经济，2009，03：66-68.

[3]孙丹.发展住房租赁市场的国际比较与政策建议[J].金融与经济，201108：41-44.

[4]李岩.我国商品房价调控政策效应分析[J].时代金融，2017，01：170-174.