租购同权的价值测算

王盛 郭蕾

内容提要 租购同权是当前我国一些地区正在推行的一项政策，但在实施中，“同权”并不意味着同等权利或同等待遇，尤其在教育领域，学区房制度便说明了租与购的巨大权利差别。为了阐明租与购之间权利差所蕴含的价值（主要集中于受教育权利方面），本文利用上海市8个区220个学区房配对小区的数据对此进行测算，涵盖所有区级以上的重点小学。在借鉴其他文献测算方法的基础上，利用固定边界法（配对）和特征价格法控制特征差异，利用售价和租金的差分控制交互影响，把单纯由于租购差异而导致的重点学校教育权利价值提取出来。经配对差分分离及相关因素控制，这一受教育权利的价值在上海市可达几十万元及以上。本文的分析方法直面学区房的价值度量问题，解释了租购同权政策存在较大实施难题，是因为其中存在巨大的市场价值，其弥补和再配置需要慎重考虑。

关键词 租购同权 学区房 价值测算 固定边界法

〔中图分类号〕F293.30 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕0447-662X（2019）06-0022-09

一、引言

住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，在改革开放40年的进程中，我国住房制度经历了不断的完善和改革，为了让更多的人有房可住，提供更多的租赁住房是一个重要的方式。在2017年12月18日至20日举行的中央经济工作会议上，“要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”被提出并列入今后的重点工作之一。这无疑也是建立住房长期稳定机制的一个基础性制度保障。围绕这一主题，“租购并举”在全国各地全面开花。相配套的，在山东、江西、广州等地陆续推出“租购同权”落地政策。

所谓“租购同权”，简单地说，是指租房人和购房人同样享有子女就近入学等公共服务资源的权益。2017年7月17日，广州市印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》（下称《方案》），该方案要求加快构建租购并举的住房体系，在出台的16条具体措施中最引人注目的就是“租购同权”的相关规定。《方案》提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。这一政策在当时引起一时热议。原因在于，在中国许多市民化权利与房产挂钩，拥有房产的市民在子女上学、落户等方面有明显优势，甚至在享受优质教育资源方面有绝对优势，而租房者则难以平等享有公共服务资源。

从实践上看，社会最关注的问题是子女就近入学的权益，而同权实现最难的也在于此。以深圳福田区2017年公办小学的积分入学制度为例， 同样拥有户籍的情形下，租房和买房的积分分值上限相差15分。在一般情况下租房者子女可以就读普通小学，但在名校的争夺中，15分的差值可能会有较大的影响。21世纪经济报道，2017年7月19日，http：//www.sohu.com/a/158347492_119689.成都在2011年公布实施《成都市义务教育阶段学生按户籍所在地就近入学的实施意见》，《意见》指出“个别学位紧张的学区，暂按一套房屋就近优先解决一个家庭的适龄儿童、少年就近入学，其他迁入的适龄儿童、少年由教育行政部门统筹安排入学”。据媒体报道，上海、天津、长沙等城市部分区域可以租房读学位，但需要提交住房租赁合同、社保等相关材料，还需要与房东协商，排名一般也靠后，承租人子女也基本无望进入较优质学校。以上系作者对各地政策报道整理所得。

总的来说，即使在这些有相关政策的地区，房产仍是子女入学的重要保障，特別是在优质教育资源区域，“租购同权”较难真正实现。租购同权实现的难点之一不在于同权，而在于同等待遇。即所谓，“不在于是否能上学，而在于是否能上名校”。但问题的关键在于名校是稀缺资源，稀缺资源是有价值的。这使得房价里面包含了学区（优质教学资源）的价值，而这一价值会因为租购同权而受到损害，由此导致了政策落地困难。但是，这一权利的价值是多少，是一套学区房的市场价格，还是，一套学区房和周边同类非学区房的价格差，或者其他数值？这一测算关系到人们对优质教学资源资本化的严重程度及权益重新分配难度的认识。就此，本文对学区房（名校入学资格）的经济价值进行测算，以对租购同权背后的价值和利益分配问题进行定量分析。

二、文献综述

目前国内关于学区房价值主题的文献较多，其主要围绕三个方向进行研究。

第一个方向是基于公共品配置的角度研究住房价格的影响因素。如贾舒宁对学区房的影响因素贡献率进行研究后选取小学级别、建筑面积等9个主要特征变量进行回归分析，得到小学的级别对房价起到了决定性作用的结论。贾舒宁：《学区房市场价格的影响因素——以北京市海淀区为例》，《新经济》2014年第Z1期。这一类文献主要关注学区资格、教学质量等对房地产市场的影响，属于早期研究，满足于确定影响的存在与否。类似的还有毛丰付、罗刚飞与潘加顺，毛丰付、罗刚飞、潘加顺：《优质教育资源对杭州学区房价格影响研究》，《城市与环境研究》2014年第2期。石忆邵与王伊婷，石忆邵、王伊婷：《上海市学区房价格的影响机制》，《中国土地科学》2014第12期。陈舜与陈建伟陈舜、陈建伟：《“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究——来自北京市的经验分析》，《西部论坛》2015年第5期。等的研究。

第二个方向是对学区房价值资本化程度的定量研究。大多数学者是基于学区房价格的溢价测算来衡量学区房价值的资本化。袁从伦对北京市全体和局部住宅的价格进行定量分析，采用控制变量法排除房子的自身属性和距离属性后，得出重点小学学区房溢价高达15%的结论。袁从伦：《北京市学区房溢价分析》，《商》2015年第20期。王振坡从“隐形市场”分析着手，基于Hedonic价格模型对不同学区房实证分析后发现：学校质量每变动一个等级，住宅价格就会上涨14713%。王振坡、梅林、王丽艳：《基础教育资源资本化及均衡布局对策研究：以天津为例》，《现代财经》2014年第7期。这些研究进一步确定了学区房溢价效用的存在。

陈杰等从我国特色的“租买不同权”角度出发，认为基于学区房溢价计算出来的学区房资本化程度存在一定程度上的高估，因为消费者购买学区房后可以再次把它出售，因此其过高的价格完全可以在转售中消化掉，这部分不应该被认为是溢价。他们提出，采用基于租金收益回报率的折价角度可以更准确地估计优质教育资源对学区房资本化的影响。陈杰、张牧扬、石薇：《学区房的价值测度与投资风险》，《上海房地》2016年第8期。实证结果表明，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%，对于小户型住宅更可达19%。陈杰、 张牧扬、石薇：《租金率折价视角的学区价值测度——来自上海二手房市场的证据》，《金融研究》2016年第6期。

第三个方向是研究在我国深化“就近入学”义务教育政策背景下，学区房“溢价”水平反而持续扩大的原因。江坚基于马克思地租理论和土地估价理论中的区域因素作用对高昂的学区房价格作出解释。江坚：《基于学区房现状浅谈教育地产的发展》，《创新》2010年第2期。陈舜等人从供给与需求角度提出家庭财富不平等、优质教育资源稀缺是造成学区房溢价持续扩大的主要原因。他们构建了面板数据计量模型，分析后发现：义务教育资源竞争程度与财富不平等程度对学区房溢价都具正向显著性影响，其中财富不平等比教育资源稀缺对住宅价格溢价影响更大，此外还得到了教育资源竞争程度与学区房溢价存在相互强化关系的结论。陈舜、陈建伟：《“学区房”溢价持续扩大的原因与对策研究——来自北京市的经验分析》，《西部论坛》2015年第5期。

以上这些分析中，特征价格法是绝大多数学者在衡量教育资本化的影响因素和学区房溢价程度时采用的工具模型。除了因变量为住宅价格、核心自变量为教育资源，还控制了其他商品特征变量——建筑特征、区位特征和邻里特征，这些特征又能细分成许多子变量，比如建筑特征里的房屋朝向、楼层、房龄，区位特征里的与地铁站、超市的距离，邻里特征里的与中学距离等。

为了尽可能克服遗漏变量的问题，哈巍等在研究学校质量的资本化效应时，基于北京城六区所有二手房楼盘的重复交易截面数据，采用混合OLS模型和特征价格法对市重点、区重点、普通小学学区房房价进行回归分析，利用多年交易数据以克服影响。哈巍、吴红斌、余韧哲：《学区房溢价新探——基于北京市城六区重复截面数据的实证分析》，《教育与经济》2015年第5期。胡婉旸等则通过边界固定效应法来控制遗漏变量。边界固定效应法是通过区域上相邻的样本进行差分分析，由于区域相邻，因此影响房价的诸多因素理论上也应相似，由此来控制遗漏变量。他们选取北京六个城区40所重点小学周边学区房与非学区房组成的113个“小区对”，利用差分模型控制了大部分不可观测的特征。胡婉旸、郑思齐、王锐：《学区房的溢价究竟有多大：利用“租买不同权”和配对回归的实证估计》，《经济学（季刊）》2014第3期。

以上分析企图通过控制更多变量来解决遗漏变量问题，但是由于现实条件和理论局限，难以完全控制人口特征、区域特征和群聚特征，或有遗漏变量总是存在。回归模型对因变量的解释程度不高，可能会高估学区房溢价。固定边界法可能较好地控制了遗漏变量问题，但又会面对群聚效应，也不能完全消除遗漏变量问题。因此，此类研究在研究方法层面仍存在进一步完善的可能。

三、上海的学区房政策

从现实和社会关注度来说，人们最关切的还是教育权利，即租和购在子女入学入托权利方面是否同等。我国1986年的《中华人民共和国义务教育法》確立了适龄儿童“就近入学”的教育秩序。在具体操作中，经常被落实为所谓“学区房”政策。在幼升小阶段，上海的学区房政策指的是“就近入学”为特色的公立学校入学制度，招生对象为当年全市年满6周岁的儿童。根据“相对就近、免试入学”的原则，实行对口入学的办法。为了打击学区房炒房行为，2014年静安区率先推出每户地址五年内只享有一次同校对口入学的政策，即所谓“五年一户”，每户地址五年内只享有一次同校对口入学的机会（双胞胎和单独二孩除外）。至2017年，上海全市实施五年一户招生政策措施的区县已达到7个（静安、虹口、宝山、长宁、闵行、徐汇、黄浦、浦东）。根据上海市教委的规划，全市其他区县将逐步加入，最终做到全市覆盖。

在具体实施原则上，拥有上海户籍的儿童，对于本区户籍地（户主为直系亲属或儿童本人）与居住地（产权人为直系亲属或儿童本人）一致的适龄儿童，当报名人数不超过对口学校招收学额时，安排就近入学;当报名人数超过对口学校招收学额时，按照入户籍时间长短顺序安排入学，超出学额部分实行区域内统筹安排入学。对于本市户籍人户分离适龄儿童选择居住地登记入学的，先安排户籍地与实际居住地一致的适龄儿童，再根据区域内实际情况统筹安排“人户分离”适龄儿童入学。

在小升初阶段，对于上海本市户籍的学生，公办初中按照区县教育行政部门公布的划片入学方案与招生计划，采取小学划片对口、居住地段对口或“电脑派位”等方式免试招收小学毕业生进入初中就读。以上系作者根据上海市相关政策整理而得。因此，根据上海市的政策，初中在择校中的影响较弱，择校决策主要受小学教学质量影响。

从中可以发现，学区房或者说住房产权发挥了重要的作用，不管是作为资格条件还是作为排序条件，房屋产权均占有极大权重。简而言之，在供需矛盾不大的情况下，租购权利可以做到同权或者兼顾，而在供小于需的情况下，租户的权利显然是放在后面的。按照排序，首先是户籍和产权一致，然后是户籍产权不一致，最后才有可能轮到租赁产权。

就此，本文以上海市重点小学及其周边学区房的价格和租金数据为基础，选择上海作为分析对象，一是因为上海的相关数据较为易得且完整，二是因为一线城市租购同权的矛盾凸显比较明显，因此选择上海以作为一线城市代表。且与京广等地相比，上海城市均质性较好，相对较易避免市内区域性干扰。分离并测算其中纯粹由于教育质量不同而包含的被市场认可的价值差异，也即是所谓“租购同权”所包含的价值。

四、方法和数据

本文研究目的是提取纯粹由于入学资格而带来的学区房溢价。分析的逻辑是，学区房的购买价格不是名校入学资格的资本化体现，因为这本身即可视为一项投资，也可视为一种居住消费行为。也不能直接将学区房价格减去周边类似非学区房价格的差值作为资本化体现，而应该在控制各种特征差异的基础上将纯粹体现入学资格的价值提取出来。

本文同时采用特征价格法、固定边界法（配对回归），以及将租金纳入自变量剔除剩余邻里因素来获得学区房的溢价估值。即，首先在自变量中引入诸多经过验证的变量（特征变量，如住房特征、区域特征等）以控制相关因素。其次采用固定边界法，即基础数据是两项相邻物业各项特征之差，这两项物业虽紧邻，但学区房归属不同，一为重点学区，另一为普通学区。由于两项物业相邻，因此可能的遗漏变量，譬如商业、人文环境、群居特征等均差异较少，再通过差分进一步控制其影响。下文实证结果显示大部分原显著的控制变量在固定边界后显著性消失了，这也实现了模型设计的目的。对于剩余可能的遗漏变量，则引入租金，由于租金包含了诸多的影响消费者决策的因素，这些因素可能内含那些未被纳入模型的遗漏变量，因此将租金纳入自变量可以再次降低遗漏变量的影响。同时，租金主要代表了人们的消费性需求，将其放入自变量，有助于将投资性需求提取出来。而入学资格恰恰就是一项典型的投资性需求。

根据上述分析，本文测算模型为：

其中，price代表房價，rent代表租金，edu代表学区得分，其中又包含3种赋值法。Ki代表各控制变量，其中包括：age，房龄;parkratio，车位比;FAR，容积率;greenrate，绿化率;procharge，物业费;dismetro，离最近地铁站的距离;disshop，离最近商场的距离;dishospital，离最近三甲医院的距离;disgarden，离最近公园的距离;discenter，离市中心的距离。

模型（1）为房价影响模型（不包括租金影响），模型（2）为租金影响模型，模型（3）为包含了租金的房价影响模型，前3个模型用以与相关文献结论相互印证并做预备分析。前3个模型中的自变量系参考了诸多文献加以综合后并结合本文实际数据条件采纳，模型（4）参考了胡婉旸、郑思齐、王锐的《学区房的溢价究竟有多大：利用“租买不同权”和配对回归的实证估计》一文，并加入了租金这一因素加以进一步控制。其中，模型（1）与（2）的比较分析用以说明房价与租金影响模式之间的差异，模型（1）与（3）的比较分析用以说明租金包含了其他未包含在模型里的遗漏变量。模型（4）为本文的主模型，其中pricegap为相邻两小区的房价差，用重点小学对口入学区域数值减去普通小学对口入学区域数值，下同。rentgap则为两者的租金差，Kgapi代表两小区其他特征的差值。模型（4）中因变量为学区房与非学区房的价格差，自变量为其他影响因素的得分差。当自变量均为零值时，就意味着他们在那些影响因素上都相等，则两者的价格差值只可能来自于学区因素。此时，因变量等于常数项（及残差），残差随机时，常数项的估计值即为因变量的均值，亦即学区房的经济价值（排除其他因素后的学区与非学区的房价差值）。简而言之，本模型用固定边界法（样本配对）剔除所谓商业、生活环境、地段的差异因素，用特征法控制其他个体及区域差异，再利用租金所包含的信息来控制剩余的未被度量到的部分，则剩余的差值部分（即α4的估计值）就是纯粹的由于学区资格而产生的经济价值。数学上讲它是诸多配对样本差值的均值，由此把这一测算方法称为综合加权均值计算方法。

在确定学校属性的基础上，参考2017年上海各区教育局发布的义务教育划片入学政策在地图上划定了各个学校的学区划片范围，以此区分重点学校和普通学校对口入学区域。共计收集上海市区8个区所有区级以上重点小学信息，每所小学匹配一座对口小区及其最邻近/相似的非对口小区，共计获得110组，220个小区的数据。对学区得分进行赋值，分别用是否学区房（edu1，0为普通小学学区，1为区级以上重点小学学区）;普通、区重点、市重点（edu2，1为普通小学，2为区级重点小学，3为市级重点小学）;以及结合学校区内排名（edu3，在前述1、2、3得分基础上根据区内排名再次赋予0.1、0.2、0.3的加分，前1-3名加0.3分，4-6名加0.2分，6名以下加0.1分），来获得不同学区的得分。根据上海市的入学制度，对口初中学校对应情况不纳入分析。本文的数据来源中，教学质量信息参考了上海市教育局网站、“星多多”网站（http：//www.xingdd.com）上对各个小学学校属性的信息、市及区内不同梯段学校的划分，从而将上海市内八区的所有小学分为“市重点、区重点和普通学校”三个档次;房价和租金数据均来源于“房天下”网站（http：//sh.fang.com/？s=BDPZ-BL），其中租金价格取的是该小区二居室的月平均价格，房价单位为元每平米。在研究学区房价格影响因素的众多特征变量中除了到市中心的距离是使用百度地图测距以外，对口中学、建筑年代、房龄等其他特征变量均是来自“房天下”的数据。选取重点小学和邻近的普通小学分别对口的小区结成的小区对时，考虑了两个小区距离不宜超过500米，并通过百度地图测距得出两个小区精确的直线距离。数据采集时间为2017年11月。

五、实证分析结果

首先对样本数据进行描述性分析，结果如表1所示。可见，本文的样本涵盖范围甚广，如价格从34914到124593元/平米，房龄从4年到93年，容积率从0.5到9.2，分布从市中心到稍偏远，说明样本代表性较好。

对配对样本差值进行描述性分析，结果见表2。从表2可知，配对的效果较好，在一系列特征方面两者相差较小，起到了控制遗漏变量影响的作用。

根据上述模型，应用SPSS Statistics17.0软件进行分析，对模型（1）和（2），分别取房价和租金的绝对值和取对数值进行回归，也是为了检验模型结果的强健性。结果分别见表3和表4。作为截面数据，本文各模型均采用OLS分析，篇幅所限，列表中仅说明F值和R2。对各模型的异方差性、自相关性和多重共线性检验统一作说明如下：D-W值普遍在1.7-2.3之间，VIF值在1.0-2.5之间，对残差平方作辅助回归进行White检验显示均通过95%检验，不存在异方差性。辅助回归时，仅包含解释变量、变量平方项，但不包括交叉项，担心变量过多损失自由度。

从模型（1）的回归结果可以发现，不管采用何种教育质量度量指标，不管房价是采用绝对值还是取对数值，教育水平（或学区档次）均对房价有着显著的正向影响。这再次证实了前述文献均已证明的结论，也符合理论预期和现实直觉。其他控制变量中，房龄对房价起着显著负向影响，物业费起着显著正向影响，到市中心的距离起着显著负向影响。以上结果均符合常识。

从模型（2）的回归结果可见，不管采用何种教育质量度量指标，不管租金采用绝对值还是取对数值，教育水平（或学区档次）对租金均无显著影响。控制变量中，房龄（负向）、物业费（正向）、离最近公园的距离（负向）、到市中心的距离（负向）对租金有着显著影响。与模型（1）的结果比较可以发现，仅增加了一个变量显著，即到公园的距离越远，租金越低;同时教育因素变得无影响。这实质上可以理解为，房价既体现了投资性因素/资本化因素，又包含了消费性因素，而租金则主要体现了消费性因素，因此，代表环境的公园在此产生了效用，而在房价模型中则影响微弱。而既然租赁对于获取入学资格没有帮助，所谓学区房因素没有体现于租金。同时，这一结果也排除了另外一个假说，即有相关说法认为，由于人们购买学区房的同时，会选择租赁学校附近的住房以陪伴孩子就近上学，因此也会提高周边小区的租金。表3的结果说明这一假说至少在本样内不能成立，原因可能在于，陪读目的租赁行为未必集中于学区房小区，可能散见于周边小区，从而削弱了这一影响，也有可能学区房小区由于房价高，从而导致租金高，驱赶了人们出于陪读目的的租赁行为。

模型（3）实质上隐含了一个联立方程组，即，租金影响了房价，反过来房价也可能会影响租金。从理论上说，当房价高时，从成本和回报率角度，租金也可能會相应提高。再者，房价与租金同时受到一些因素的影响，因此两者可能存在互为因果的内生性关系。由于模型特性，即，租金的影响因素里包含了房价以及其他前定变量，即模型（2）里的那些控制变量，可将模型（3）（及其对应联立方程）化为简化式后直接估计，结果如表5所示。

将房租纳入影响房价的自变量，结果发现模型的拟合优度显著增加，从表2各模型的0.38左右普遍增加至0.5左右。这说明租金充分承载了较多的遗漏变量信息（显著），尤其是消费性因素，较好地完善了解释模型。在租金纳入模型时，教育质量变量仍然普遍显著，进一步印证了教育质量与租金无关，更多体现投资性需求。

通过上述3个模型印证了本文方法设计中所论述的租金角色后，模型（4）即根据固定边界法进行配对分析，回归结果如表6所示。其中标准化系数仅用于系数跨模型比较，之所以加入右两列不包含rentgap的回归结果，则是为了进行对比以说明模型设计的合理性。

配对差分后，各变量表示两者差值，其中pricegap即表示学区房减去相邻的非学区房的价差，自变量中没有教学质量差，因为其直接体现于差分运算中了。其中常数项的含义是，当控制其他变量后，两者的差值是多少，即，剔除其他尚存留的细微差异，纯粹因为学区房因素，这一差值究竟是多少，即所谓租购同权的权利价值。本模型的原理是：一方面，通过配对法，尽可能地剔除所谓商业、生活环境、地段的差异因素;另一方面又通过特征法来控制其他个体及区域差异;再次，利用租金差值来控制剩余的未被度量到的部分，可以发现，不加入租金因素的话，模型整体不显著。说明租金差包含了一些未纳入分析的潜在变量影响，是关键变量，也说明了模型设计的合理。通过三重方法来提纯学区房的经济价值。

差分以后，基本上所有因素均不显著了，仅绿化率、租金差值在95%置信度上显著，常数项在99%置信度上显著。而常数项，即为当两者其他因素均相等时，学区房和非学区房（普通房）的价格差，亦即是剔除各种因素后，纯粹因为名校入学资格而导致的价值，这一数值在本次测算中为8414.5元/平米，而如果直接将各配对组的房价差求均值则为9623元/平米。如按两居室平均面积70平米计算，则名校学区资格价值为589015元。由于本文按小区为单位进行分析，学区房单位面积数值不明，因此仅取70平米值进行典型运算。并不代表这一结果是普适的。本文的方法实质上是一种控制其他变量基础上的均值计算，在均值意义上有效。类似的，对市级和区级重点小学的子集分别计算，得上海区级重点小学的学区资格价值为571891元。采用内插法推导，得上海市级重点小学的学区资格价值为628971元（市级重点小区因样本量较少，回归模型和系数均不显著）。

六、结论和建议

本文通过以上分析，构建了一种对学区房价值的综合加权均值计算方法，可以为类似的分析需求提供一定的参考，是一种可一般化的方法。实证分析说明这一方法是有效的，这是本文的主要创新点。

就不足之处而言，这一方法还是无法完全避免遗漏变量问题，需要在建模理论和控制变量、数据收集上进一步改进。其次，房价和租金存在相互影响的可能，需要考虑内生性问题，有进行联立方程分析的必要性。如果能在数据条件上加以改进，获得面板数据，同时引入更多控制变量，将尝试采用联立方程估计。再次，群聚问题也难以完全避免，如由于学区房的因素，导致收入高的人群聚集，从而产生挤出效应影响房价及租金，这方面的效应如何排除是下一阶段工作要考虑的难点。第四则是来自于样本，本文将小区作为样本单位，原因是本文需要同时应用房价及租金变量，而以单元户作为单位则难以同时得到这两者。陈杰等的分析同时应用了单元户的房价和租金数据，但其租金数据则是通过合成法拟合获得的，本文认为这一方法在进行租金收益回报率折价分析时可行，而在本文进行价值测算时可能会引入偏误，故未采纳之。参见陈杰、 张牧扬、石薇：《租金率折价视角的学区价值测度——来自上海二手房市场的证据》，《金融研究》2016年第6期。但以小区为单位则会由于加总而掩盖个别特征，从而产生遗漏变量问题，同时也会影响分析的样本数量。幸而，由于本文的分析思路本质上是一种均值意义上的价值测算，因此采用小区数据是适宜的，加总的处理方式在技术上是成立的，当然采用单元数据可能在数据颗粒上更细。以上这些问题需要在以后的研究中改进模型及数据条件。

就本文的分析结果可以发现，学区房入学资格蕴含着巨大的经济价值，并为市场所接受。购买学区房的人们付出了巨大的额外经济代价，而如果实行彻底的购租同权，则意味着这些价值趋于消散，不仅对以后的购买者而言，更是对当前购买者利益产生的巨大影响。如果彻底地推行租购同权，势必造成现有定价体系的混乱以及人们之间的冲突，并会对社会和经济的发生产生重大影响。

另一方面，目前购买产权在当下我国教育资源分配中起着重要作用，有时甚至是支配性作用，这既不利于教育的公平，也不利于房地产市场的健康有效发展。它促成了学区房的畸形高价，形成了市场标杆，对房价起到了推波助澜的负面作用。“租购同权”的试点，本质上即是将公共资源的分配与住房产权分离或者部分分离。如上述所言，当两者分离时，租户也能享有基本同等的教育资源，这既能促使教育资源分布均等化，同时也能降低家长的择校行为，两者之间的正反馈作用能较好地促进教育公平。当然，现实和前述的分析告诉我们，部分学校的供不应求情况肯定会存在，那么此时采取某种兼顾资格和平等的方案就是必须的，譬如资格分数和抽签相结合的方案，按资格分数将学生分为数等，在各等第按一定比例抽签，资格分数则可兼顾住房产权、租赁权、购/租年限、学生水平测试成绩以及其他贡献分等。这种方式可以缓和冲突，兼顾现实和公平。不管如何，人们对租购同权的可操作性和实行难度/程度应有客观认知，在政策制定和宣传时应予以充分注意。

作者单位：华东师范大学经济与管理学部

责任编辑：韩海燕