论述我国房地产金融风险的传导X

摘 要：“防范和化解重大风险”是党的十九大提出的三大攻坚战之一。随着我国结构性改革的不断深入以及外部环境复杂不确定性增大，加之国内经济形势下行，守住不发生系统性金融风险的底线凸显重要。而防范和化解房地产金融风险更是重中之重。本文试图从我国房地产金融的市场和金融活动出发，分别从宏观和微观两个层面梳理我国房地产金融风险的传导路径，为防范化解重大风险作出理论依据。

关键词：房地产金融；风险传导

一、房地产金融风险宏观传导

（1）房地产金融体系

我国房地产金融体系主要由房地产金融的市场体系、组织体系、产品体系及国家宏观经济和政策四部分组成。

1.房地产金融市场体系。房地产金融市场按照层次划分为一级市场和二级市场。前者是房地产融资活动的初始市场，借款人通过该市场从金融中介机构或资本市场进行融资活动。后者是房地产融资工具的再交易和再流通市场，金融中介机构将其自身相关房地产贷款进行出售或证券化转卖其他机构以及相关房地产有价证券进行再转让交易。

2.房地产金融组织体系。房地产金融组织体系构成较为复杂，包括房地产金融机构、监管机构、政策性金融机构、中介结构、房地产行业相关机构、房地产企业等。

3.房地产金融产品体系。房地产类股票、债券、票据、各类相关贷款以及房地产金融体系特有的抵押贷款、项目债券、信托投资基金和海外融资等构成房地产金融产品体系的主要组成。其中，银行贷款是最主要的房地产金融工具。

4.国家宏观经济及政策体系。房地产行业外的其他行业及整个宏观经济的形式和趋势对于房地产金融具有重要影响，一定程度上引导政府对于房地产金融领域的相关信贷政策、利率政策、法律法规的调整。

（2）宏观房地产金融风险的生成和传导

在整个市场体系中，房地产金融各组织机构作为风险的主体，通过风险载体即房地产金融产品或工具及宏观经济和政策的影响，使得风险在各主体间生成和传导。

初级市场体系中，主要的房地产金融主体是房地产金融机构、房地产企业和房地产消费者。房地产开发企业为获取资金，通过发行股票或债券、银行贷款、房地产信托基金、抵押贷款证券等金融产品和工具从银行、证券公司、保险等房地产金融机构及资本市场获取资金，待将房地产销售给房地产消费者后获得销售回款，偿还相关资金；房地产消费者以自有资金或以房地产抵押为条件从房地产金融机构得到的贷款向房地产企业购买房地产，后期偿还银行贷款，从而形成了资金的主流向。房地产企业和消费者不能及时偿还贷款的信用风险、房地产企业的经营风险、金融机构流动性风险和自身操作风险构成了初级市场的主要风险类型。

二级市场体系中，房地产金融机构将来自房地产企业和房地产消费者的抵押贷款进行打包发售，建立一定流动性的资产池，发售证券、信托计划或基金份额等方式在资本市场进行发售，获得资金的回流，包括证券公司、信托公司、保险公司在内的其他非银行类金融机构和社会投资者认购相应证券，取得投资收益。此时，房地产市场风险及资本市场风险和流动性风险成为二级市场的主要风险类型。

房地产金融市场体系中，不同类型房地产金融风险通过相应金融产品和工具在各主要房地产金融主体间生成和传递。

二、房地产金融风险微观传导

房地产金融风险主要还是围绕着房地产金融活动衍生，表现的较为具体和微观的。伴随土地储备、房地产开发建设、房地产销售主要活动过程的房地产金融活动中，风险的产生原因和传递范围较房地产金融体系变的更加具体。

（1）房地产金融的主要活动

房地产金融活动服务并贯穿于房地产活动的全过程。在房地产金融活动的第一环节中，房地产企业为了向政府获取土地的使用权，需向政府交纳一定的土地出让金。根据土地出让的规模大小不同，企业可以采用发行股票或债券、抵押贷款、自有资金等不同方式从房地产金融机构或社会投资者获取资金作为土地出让金，从而获得土地储备。在得到土地使用权后，房地产开发企业开始进行土地开发及房地产项目的开发建设，其也是整個房地产活动资金需求量最大的一个环节，以银行开发贷款为主，其他融资工具作为辅助，房地产企业进行开发建设。待开发建设完成后，将房地产出售给消费者，其是关乎整个房地产项目成败的关键环节。房地产消费者从银行取得个人住房抵押贷款或自由收入等向房地产企业购买房地产，房地产企业将销售所得回款部分偿还银行抵押借款和其他融资后，留存部分收益。

（2）微观房地产金融风险的生成传导

整个房地产金融活动过程中，土地市场贷款金融风险、开发贷款金融风险、个人贷款金融风险成为微观房地产金融风险的主要组成部分。造成各类房地产金融融资风险的具体原因是细致而复杂的，但风险的传递离不开各类金融融资产品和工具这一风险载体，通过载体的传递，将不同原因导致的风险发生的可能性传递到相应主体自身。根据不同房地产金融活动阶段的主要风险类型，具体判断房地产金融主体可能发生的风险及扩散渠道，可有效预警和降低风险。

三、总结

微观风险的不断积聚和传递会导致宏观风险的产生和暴露，而宏观风险通过金融产品或工具的传递，在众多主体间传导，对由众多房地产金融组织机构、金融产品或工具、金融环境和政策等构成的房地产金融体系产生影响和损害。具体研究分析房地产金融体系及风险在其中的生成和传递，有助于选择和确定预警主体，建立预警指标体系提供方向。

作者简介：刘奇（1994—），男，汉族，安徽芜湖人，学生，硕士，单位：北京工商大学金融学专业，研究方向：房地产金融。