基于成本分析的存量工业用地交易模式探讨

祁文雅

摘 要：在城市严格限制工业用地增量的境况下，长期以来依赖土地资源的高投入和高消耗的经济增长模式难以为继，在地方政府“腾笼换鸟”和“承接转移”等政策的间接引导下，产业结构及产业空间布局发生了显著变化，如何盘活工业存量用地资产，从而带来工业用地的转型、转性，与城市经济发展密切相关。

关键词：原产权人；新产权人；土地转让；土地出让

随着土地资源的愈发紧缺，实现资本増值空间载体的土地"増量时代"已经难为继，粗放型经济増长带来的社会、环境等问题日益显现。同时我们也看到，在较长时期内城市发展还需要更多的土地作为空间载体。因此，由增量开发土地转向从存量挖掘成为了新时期城市发展的必经之路。

存量土地规模巨大，产权主体众多，盘活存量用地任务重，时间紧，难度大，文章通过分析各交易主体的交易成本，对如何选择最佳交易对象，实现最优交易路径，作了初淺论述和探讨。

一、交易的基本假设

（1）市场信息完全对称。在公开条件下，交易方都能从多个方面获得交易所需要的市场、法律法规等足以影响其对交易进行判断的相关信息。

（2）交易主体都是经济人。假定交易方的思考和行为都是目标理性的，以完全追求物质利益为目的。

（3）原产权人、新产权人作为交易主体时，仅考虑经济效益，仅当收入大于成本时，不动产

二、基于交易成本各主体之间成本分析

（1）从原产权人（出让方）分析。根据财税〔2016〕36号的附件3免税情形的第三十七条规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。原不动产产权主体向土储中心转让不动产时，办理《土地收回决定书》后，可免缴纳增值税及其附加。

假设不动产成交价A（含税价），不动产土地增值税扣除项目金额为B，不考虑所得税及其影响，不动产产权交易时卖方应缴纳增值税及附加、印花税、土地增值税税费总额如表1：

根据上述表格得知，对于同等的含税转让价格A，原产权人将不动产转让给土储中心，比转让给新产权人，可节约 1.93%A至7.13%A的交易税费。土地增值税比例越低，增值税免税给原产权人税收减免红利越大。

假设原产权人是完全经济人，同等含税价格下，他将优先将土地转让给政府（土储中心），而非新产权人。

（2）从新产权人（受让方）分析。受让方（新产权人）获得土地使用权，来源主要分为三种，土地出让、土地划拨和土地转让。文章仅比较分析土地出让和转让两种方式。

新产权人，由于市场本身的逐利性，应是降低经营风险，减少获取±地产权的成本，提高产权期限，在其产权期内最大可能的获得最多的产权收益。

从土地价格方面，土地出让价格不低于政府保护价的70%，土地转让不得低于政府保护价。从土壤污染风险看，政府出让时，已完成土壤及地下水检测，受让人毫无取得受污染土地的风险。土地受让方式下受让人自行承担土壤、地下水受污染的风险。土地出让明显优于土地转让。

根据以上比较分析得知，在投资要求均符合政府要求的前提下，土地转让方式下的土地价格≥土地出让方式下的土地价格，土地转让较土地出让前期调查繁琐，建筑物改扩建手续复杂，转让来的建筑物安全性、适用性以及土壤、地下水受污染的程度到底如何，都存在相当不确定性风险。所以新产权人最优选择是从政府部门以出让方式取得土地使用权。

（3）从土储中心（受让方）分析。土储中心要取得国有土地使用权，有两种来源：原产权人和新产权人。根据上述从原产权人（转让方）分析结果，如果在同等价格下，那么原产权人将不动产转让给土储中心而非新产权人。根据充分必要条件推断，如果原产权人将不动产转让给新产权人，那么必定不是同等转让价格，即新产权人给出的转让价格大于土储中心。

从产权人持有成本看，新产权人持有成本较原产权人高，持有成本越高，转让价格要求越高，就越难转让给土储中心。从土地集约利用及税收贡献看，土储中心从原产权人手中收回后政府重新出让，提高土地使用效率、产出强度、亩均税收贡献。未从原产权人手中收回，流转次数越多，闲置时间越长，土地集约利用越差，税收贡献越弱。

所以土储中心选择从原产权人手中收购不动产，而非新产权人。

三、三方交易主体博弈分析后形成的最佳交易路径

根据上述各主体的成本分析，不动产在不同主体之间选择的最佳交易路径是：不动产先从原产权人转让至土储中心，土储中心收购后注销土地使用权归国家所有后，再从国土部门出让至新产权人。

在上述最佳交易路径下，不仅原产权人在同等转让价格下，向土储中心转让不动产到手净价最多，同时，土储中心从原产权人手中受让的价格也是低于新产权人。新产权人通过出让方式取得土地，也比从原产权人手中转让取得更有利。所以。这述最优模式中，三方互惠互利，交易主体均能实现最佳收益，从而实现原产权人、土储中心、新产权人多方共赢，最优配置土地资源。

参考文献

[1]王京海. 产权博弈与重构：城市工业园区转型机制研究[D]南京大学，2017.