房地产业及房地产市场浅析

王国印 李琳

【摘要】房地产是集从事房地产开发、建设、经营、管理、维修及服务等为一体的综合性产业。房地产业是国民经济的重要组成部分。为保持房地产业的健康发展，需从国家调控政策、法制建设、金融环境、保护自然生态环境等多方面努力。房地产市场包括销售市场和租赁市场。销售市场分为一级市场和二级市场。房地产市场价格包括租赁价格和销售价格。

【关键词】房地产;不动产;土地资源;生态环境;可持续性发展;刚性需求;改善性需求;资源配置

房地产是房产和地产的总称，由建（构）筑物和土地共同构成，既具有客观存在的物质形态，又具有法律权利（产权）的意识形态。就客观存在的物质形态而言，房地产是房产和地产的总称，包括土地和地上永久性建（构）筑物，房产是指建设在地上的各种房屋，地产是指土地及其上下的一定空间。房地产因为位置固定不可移动，所以又称之为不动产。

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，是集从事房地产开发、建设、经营、管理、维修及服务等为一体的综合性产业。房地产业涉及工程设计、工程施工、建筑材料、咨询服务、营销及其他等许多行业。近十年来，房地产业取得了飞速发展，为我国的GDP增长和就业做出了很大的贡献，成为我国发展最快的行业之一、市场规模也日益提高。

房地产业在飞速发展的同时，也存在诸多问题，主要表现在以下几个方面：第一、土地获取问题，房地产行业在快速发展的同时，常有国有土地使用权的违规问题发生，严重危害国民经济的可持续性发展。第二、有效需求问题，对房地产的需求主要体现在居住需求、投资需求、投机需求等三个方面。居住需求是为了自身居住需要，投资需求是为了保值、经营需要，投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。因为投资需求和投机需求造成房屋空置的影响，导致房地产的有效需求不足。第三、市场调节问题，随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日益突显，许多开发商在利益的驱使之下，盲目追求暴利，导致部分地区房价非理性上涨，也有些投资者和投机者为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有居住需求的人买不起房子，需要政府出台相关政策来加以调控。第四、金融信贷问题，我国房地产业的金融信贷风险在不断升高，部分开发商自有资金不足，为了筹资需要，千方百计从银行贷款，从而使银行的金融信贷风险不断增加，也有一些个人利用银行贷款购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济产生，从而加剧金融信贷风险。

房地产行业的健康发展，就是既要满足人们对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为人们的生产生活创造必要的空间和发展条件。要实现房地产业的健康发展，需要做好以下几个方面的工作，第一、优化土地资源配置，合理利用，避免浪费。第二、重视环境保护，维护生态平衡。第三、建立和完善房地产金融体系，发展房地产金融二级市场。第四、加快制度、科技创新。制度、科技创新将促使房地产市场良性发展，使房地产业从过去的粗放型向现在及未来的集约型转变。第五、加强监管，健全相关的法律法規。保证房地产项目合理开发，与市场需求相匹配，避免过度开发。

房地产市场包括销售市场和租赁市场。销售市场分为一级市场和二级市场。房地产一级市场是指开发商直接面向社会消费群体销售所开发的楼盘。房地产二级市场是指投资或投机群体，将其所持有的房产通过房屋中介机构或自身进行二次销售。房地产租赁市场有政府开发的保障性住房、开发商自持的租赁住房、投资群体用于租赁的住房。影响房地产市场的因素有以下几个方面：第一、城市化水平不断提高形成对房屋需求的增加。第二、人口流动增加形成对住宅需求的增加。第三、居民消费水平的提高，改善性需求增加形成对房屋需求的增加。第四、城市旧城改造，增加居民的住房需求。第五、深化改革与市场发展的促进对住房需求的增加。

房地产市场价格包括租赁价格和销售价格。租赁价格主要受流动人口、城市经济、房屋区位及配套条件等因素综合影响。销售价格的影响因素比较多，主要包括以下几个方面：第一、土地价格，开发商购买的土地价格越高，楼面地价就越高，楼面地价是决定房地产销售价格的重要因素之一。第二、区域差别性，房地产属于不动产，有区位差别，区位不同，房地产价值不同。第三、房屋品质，房屋的品质包括周边环境、生活配套、小区环境、房屋质量、户型结构、采光、朝向等，同一区位不同品质的房子价格不同。第四、投资、投机行为。第五、国家宏观政策的调控。第六、金融政策，许多购房者是通过个人住房贷款购买住房，如果银行贷款门槛低、贷款利息少，购房群体就会增加，房价就会相应上涨。第七、改善性需求，随着人们物质文化生活需求的不断提高，改善性需求的不断增加，高品质房屋的价格将会不断上涨。第八、资源配置的影响，资源包括教育、医疗、旅游、环境资源等。资源配置好的城市，房价都比较高，例如上海、北京、深圳、广州等一线城市的房价是二、三线城市的好几倍。第九、经济增长，随着国民经济的不断增长，个人及家庭收入的不断提高，个人用于购房的资金就越多。

房地产市场未来发展判断，我国未来10年宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升，城镇化已成为整个中国未来发展旳必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近10年还将有几亿人由农村转移到城市，如此庞大旳内需市场，将会给房地产市场带来新旳机遇。房地产市场除了提高城镇化率的房屋刚性需求外，还有人们物质文化生活不断提高的房屋改善性需求。改善性需求不仅是本地区人口的需求，还有外地人口的需求。外地人口的需求除了工作需要外，还有人们追求“候鸟式”的生活需求。房地产除了“一刚一改”两个市场需求外，它还是国民经济增长的支柱产业，所以未来房地产市场将还会有可持续性发展的商机。

结语：

房地产业是一个综合性的系统产业，涉及许多行业，为我国的GDP增长做出了很大的贡献。房地产市场的刚性需求和改善性需求将会给房地产市场带来可持续性发展的机遇。

参考文献：

[1]余源鹏主编.《进军房地产》机械工业出版社

作者简介：

王国印，云南省城乡建设投资有限公司，云南昆明;

李琳，云南省城乡建设投资有限公司，云南昆明。