去柬埔寨炒房，小心背后的“坑”

本报驻柬埔寨特约记者　蓝慧

根据胡润研究院发布的2018年度全球房价指数，柬埔寨首都金边2018年全年以16.7%的房价涨幅、29.4%的综合投资回报率，夺得全球双料冠军。这其中，中国炒房团“功不可没”。诚然，确实有一些人借此发了财。但在背后，柬埔寨房产投资的坑其实相当不少。

最近20年，柬埔寨经济实现了突飞猛进的发展，GDP增长率一直保持在7%左右，这个速度在亚洲甚至全球都是名列前茅。与此同时，柬埔寨的政治、社会一直保持稳定，再加上地处东盟核心地理位置的优势，国家发展潜力巨大，为国际社会所看好。

在这样的背景下，一些从中国来到柬埔寨的房地产商为吸引国内投资者，不惜虚假宣传。在如今的金边，随处可见巨大的吊机在工地上忙碌，一座座楼盘拔地而起。随之而来的是诸如“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡”这样夸张且极具煽动性的广告标语，各种售楼大厅内的宣传也都是一致乐观，仿佛现在去金边投资买房便可稳稳地“躺着”盈利。

金边发展虽然迅速，但是和深圳、新加坡不可简单类比。以GDP为例，柬埔寨全国GDP只有200多亿美元，和广东省韶关市差不多，人均GDP仅为1300多美元，排在全球第154位。且柬埔寨的支柱产业是制衣业、农业和旅游业，产业结构并不合理，要想实现深圳那样的超越式发展并不容易。因此，虽然金边包括柬埔寨全国的房产都在涨价，但是能否像深圳、新加坡那样持续稳定地大幅增值，需要更加理性地看待。

除了虚假宣传，关于柬埔寨房产投资的各种骗局近几年也是层出不穷。2018年12月，近百名来自中国台湾的同胞在金边一处建筑工地拉起横幅。当初，在开发商关于“美金外汇无管制，人口红利大”等添油加醋般的夸张宣传下，这些人尽管没有到过柬埔寨，却信心十足地投下赌注。然而动工仪式之后，项目却没了下文。

柬埔寨房地产的爆炸式增长源于2010年通过的一部法律。2010年4月5日，柬埔寨国会通过《外国人不动产产权法》。根据该法律，外国人有权按规定在柬购买房屋并拥有100%的房屋所有权和永久产权，可自主进行房屋租赁和买卖。

该法律颁布后，首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。2016年开始，中国内地的房企开始进军柬埔寨，也带去一大批国内房产投资客。数据显示，2018年金边楼市的中国买家咨询量同比暴增550%，其中有78%的中国询盘买家咨询的房产价格在5万-25万美元之间。所有在柬埔寨买房的中国买家中，有88.7%是用于投资。

由于本地人购买力有限，柬埔寨尚未形成一个本地居民购买商品房的市场，也没有形成二手房市场，房产投资的收益基本上还是由“接盘”的外国人支付，也就是国内房地产从业者经常戏谑的“击鼓传花”游戏。因此尽管柬埔寨房价在理论上上涨，但是有价无市的现象也广泛存在。

此外，柬埔寨对于外资进入房地产行业有一定的顾虑，尤其是在这几年房地产市场在急速发展中出现混乱之后，政府一直在考虑如何规范市场各方的行为。世界银行在2019年5月发布的一项对柬埔寨经济前景最新展望中，建议柬政府考虑引入包括限制银行向建筑业和房地产业的贷款、加强金融监管和危机准备等宏观审慎措施，以避免外国直接投资减速时造成房地产价格崩溃和金融混乱。▲