商业银行发展住房租赁金融业务的路径探究

张绍娟

[摘 要] 近年来，随着政府、企业、金融机构等主体对住房租赁市场的积极参与，住房租赁过程中的各个环节、领域的金融需求以及金融服务正在被快速的衍生与创造。基于此背景，商业银行应该积极迎接面临的挑战，利用金融力量，对住房租赁金融服务做好布局与推进，以此有效解决当前的社会难题，更好的履行自身的社会责任，从业务模式、产品支持上入手抢占住房租赁金融业务这片蓝海，确保商业银行的可持续发展。

[关键词] 商业银行；住房租赁；金融业务

[中图分类号] [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2019）03-0178-02

党的十九大召开以来，我国住房租赁政策的利好消息可谓是频频发出，培育与发展住房租赁市场俨然已经成为时下的共识。伴随着政府、企业、金融机构对住房租赁市场布局的不断加快，多层次住房租赁金融需求也应运而生。为此商业银行如何在深化推进供给侧结构改革的大背景下，通过对市场的培育，对平台的建设，利用金融力量积极的抢占住房租赁金融业务则成为研究与实践的重点所在。下面通过结合实践研究经验，对商业银行发展住房租赁金融业务展开粗浅的探讨，以供相关部门参考。

一、住房租赁市场的实际发展情况

自从1998年我国开展住房分配货币改革以来，我国的房地产行业就发生了翻天覆地的变化，商品房市场更是屡创新高，无论是商品房的销售额，还是商品房的销售面积都达到了世界级水准，商品房的价格更是持续走高。也正是在这个重销售，轻租赁的市场大结构下，住房租赁市场的发展相对落后，而造成这一问题的因素众多。如，住房租赁市场的供给结构缺乏合理性。主要表现在当前的住房租赁市场主要以个人出租房屋为主导，个人出租在整个住房租赁市场中所占比例高达90%，而个人租赁最为突出的特点就是房屋供给十分的分散且不够稳定，体验感也相对较差，难以依靠个人租赁形成相对稳固的住房租赁市场。并且租金回报率相对较低，住房租赁市场缺乏一个健全的管理机制，缺乏明确的专职管理机构，住房租赁市场的信息不够对等，租购不同权都是住房租赁市场不均匀分布的重要因素，无法推动住房租赁市场培育与发展的重要原因。即便住房租赁市场存在着诸多的发展障碍，但是结合我国的市场经济发展情况与政府政策的不断出台，住房租赁市场仍然具有较好的发展与培育机遇。如，在2016年时国务院就曾经出台过关于住房租赁市场的指导性文件，并且提出了租售并举的住房制度，鼓励企业将租赁住房业务作为主营业务来发展。而在2017年时，我国又出台了关于大中城市人口净流动的专项通知，在全国12个城市举办住房租赁业务试点。2018年的政府专项报告之中又針对住房租赁制度提出了详细的要求，推动各级地方政府的跟进，这些都说明了我国住房租赁金融业务正在如火如荼的开展中，具有十分良好的市场发展前景。此外从目前我国住房租赁市场的实际情况来看，我国的住房租赁市场的整体运营体制较世界发达国家而言还存在着较大的差距，尤其是在机构化运营上相较于美国、日本等国家滞后，所以仍然存在着较为广阔的待开发前景。

二、商业银行发展住房租赁金融服务所面临的挑战

（一）国家政策的把握

正是因为住房租赁市场直接关系到民计民生问题，所以往往住房租赁市场会受到政府制度建设与政府政策出台的较大影响。尤其是目前从我国住房租赁市场的整体发展情况来看，住房租赁市场仍然处于发展初期，很多的管理规范与制度细则仍然在不断的探索与完善过程中。所以对于国家政策的准确把握，也是商业银行发展住房租赁金融服务中所面临的主要挑战，为此商业银行应该积极跟进国家的政策变化，不断的对自身的住房租赁金融服务工作的精准度加以修正。

（二）经验的积累不足

对于我国而言住房租赁金融业务可谓是一个新生事物，无论是在培育与发展上，还是在运营与管理上均欠缺行之有效的成熟经验可供参考。且商业银行在住房租赁业务的开展上，不能如传统业务一样单单做资金的提供者，而是需要参与到住房租赁金融业务的每一个环节之中，而这就需要在实践过程中不断的去积累，所以经验积累不足也是商业银行发展住房租赁金融业务的一个巨大挑战。

（三）住房租赁金融服务风险把控

住房租赁市场的发展可谓是全产业链效率不断提升的一个过程，其不仅会涉及到住房租赁平台的建设，还会涉及到住房租赁合同的履行、订立以及后期一系列的运营管理等服务内容，并且与政府、企业乃至住房租赁的双方都有牵涉。所以商业银行住房租赁金融服务的提供上，要从整个产业链条基础上，对金融服务风险加以把控。因此金融服务风险也是商业银行发展住房租赁金融业务的重大挑战。

三、商业银行发展住房租赁金融业务的具体路径

（一）从业务模式上入手，推动商业银行住房租赁金融业务的发展

1.做好商业银行与政府之间的合作

正是因为住房租赁市场与民计民生息息相关，所以住房租赁业务的发展受到国家政策的影响相对较大，为此商业银行要想抓好住房租赁业务就必须要获得政府的支持。也就是说商业银行要积极的参与以政府为主导的金融服务项目之中，做好与区域内政府主管部门的联系，积极的了解各级政府对住房租赁市场的发展规划需求以及出台的保证性条例，并利用现如今政府的主导项目，如：人才公寓、保障性租赁住房的进一步开发贷、租赁运营、后期管理等形式提供相应的支持。同时，商业银行还要做好住房租赁信息服务平台的搭建，积极的开展营销工作，从而使政府、租赁企业、个人等市场主体都能够参与到主体介入平台之中，规范住房租赁环节，为完善住房租赁市场体系提供有效的支撑。

2.做好商业银行与企业之间的合作

面对住房租赁市场这块大蛋糕，各家的开发商也纷纷动心加入到住房租赁资产之中，通过开发建设、自由房产、代持运营等方式开展住房租赁业务。因此面对时下情况，商业银行就必须要积极的开展住房租赁的贷款业务，以此满足各家开发商对住房租赁业务的融资需求，并可以量身定制一系列的综合化金融服务，如定制式、一站式金融服务，从而最大限度的满足保障金的支持。同时，商业银行还要积极的与房地产企业进行合作，实现住房租赁资产的证券化发展。为此可以利用REITs运作模式作为基本的参考项目，对金融工具加以创新，将物业所属项目公司股权、产权等收益进行转移，使其作为还款成为证券化产品，以此加强对住房租赁业务的金融支持。商业银行还要与优质物业开展合作，设计以租金收益为标准化的资产证券化产品，从而缓解企业所面临的资金压力，推动企业的轻资运营。

（二）从产品支持上入手，推动商业银行住房租赁业务的发展

个人租赁贷款就是指商业银行向租户发放贷款后，一次性将租金支付给房东，租户则每个月都要向商业银行进行还款的一种行为。可以说商业银行的这种放贷行为，一方面满足了租客对一次性支付租金进行融资的根本需求，使得自身拥有了长期的、稳定的居住权。另一方面房东因为收取了住房租赁合同之中的长期租金，并且商业银行也提前锁定了收益，获得了利息与客户资源。所以商业银行针对个人住房的租赁金融服务，想要为其准备与之相配套的金融服务，其金融服务主体可以放在长租客户身上，为其解决租赁房屋的房租问题。商业银行还要根据租户住房租赁时间的长短，客户本身的信用情况，可以为优质的客户提供专属理财服务，提供利用公积金抵扣房租的业务，从而进一步提高客户体验，增强客户对银行的黏性。

对于公司住房租赁贷款业务，商业银行则要向住房租赁企业提供包括住房租赁开发贷款、抵押贷款等信贷产品，以此为基础最大限度的满足企业在住房租赁金融业务各个阶段对资金的实际需求。为此将住房租赁资产进行证券化就显得尤为重要，这是因为证券化后的住房租赁资产能够产生大规模的现金流，且现金流相对较为稳定，并且通过结构性的重组还能够转换成为可被金融市场流通与出售的證券。需要注意的是商业银行在金融产品创新改革过程中，要遵循国家的相关政策，并且积极的推动多类型的资产证券化产品，从而有效解决住房租赁资金的回笼难问题。

四、结束语

对于我国住房市场而言，住房租赁市场是其重要的组成部分，且党的十九大报告中明确提出：“房子只是用来住的，不应该用来炒”，所以进一步加强对住房租赁市场的培育与发展就显得尤为重要。而在这个过程中商业银行面对住房租赁金融需求的应运而生，如何利用好自身的金融力量，积极的推动与布局住房租赁金融服务，抢占住房租赁金融业务就成为商业银行的一个巨大经济利益增长点，也是商业银行履行社会责任的重要手段。

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[责任编辑：赵磊]