关于不动产测绘中房屋面积预测和实测对比分析

文/熊国栋 浙江省第三地质大队 浙江金华 321000

房地产行业是我国经济发展的重要推动力；近年来，日益上涨到的房价使得人们对于房屋面积的把控更加严格。基于此，房地产得以迅速发展。然而受诸多因素影响，不动产测绘中房屋面积预测和实测数据存在一定偏差，对业主的切身利益造成较大影响。新时期，实现房屋面积预测和实测偏差的控制已成为不动产测绘管理的重要内容。

1、房屋面积预测和实测偏差影响因素

房屋预测面积是测绘单位在《房产测量规范》GB/T17986.1-2000 指导下，利用测绘软件获得的房屋建设指标，其是房产开发企业合法销售的依据。而在实践中，业主会在实地量距法和建筑模数法的应用下，对实际建设面积进行测量，此即为房屋实测面积[1]。实践中，两者的偏差主要受到以下因素影响：

1.1 设计图纸发生变更

设计图纸是测绘人员房屋面积预测的基本依据，其也对工程建设具有重大指导。施工过程中，一旦设计图纸发生变更，则建筑物的进深、开间和使用功能会随之发生变化，导致房屋面积与实测面积的差异。譬如，为确保房屋使用功能满足，公用部分的设计变更就会导致建筑面积分摊的变化，影响实际的测量结果。

1.2 工艺应用导致偏差

房屋建设过程中，施工工艺的应用对于房屋面积具有较大影响。如墙体施工中，建筑物墙后的差异会导致一定的面积变化，然该误差指标较小，尚属于误差允许范围。而在部分项目施工中，受施工人员及专业水平参差不齐等因素的影响，其对于设备、材料应用和工艺把控出现偏差，导致了工程细部面积控制的偏差，造成了房屋面积预测和实测的差异。

1.3 测量过程造成偏差

房产面积测绘工作的开展容易受到多种因素影响。具体而言，不动产测绘操作具有一定的专业性、复杂性。预测实践中，测量人员需要在计算软件的支撑下，实现图纸设计中各项数据的准确导入，而在实测过程中，实地量距法和建筑模数法都是其把控的重要内容（见图1）。而这些因素容易受到测量人员的主观影响，导致不动产测绘偏差的发生。譬如，预测委托书是房屋面积预测实时的重要依据，一旦委托书内容不全面，就会导致预测偏差的发生，影响不动产的实际管理。

图1 不动产实地测量

2、不动产测绘中房屋面积预测和实测偏差控制

不动产测绘中，房屋面积预测和实测的指标直接影响着业主的权益。要实现不动产预测和实测偏差的规范控制，就必须从开发商、施工单位和测绘单位三个层面进行严格规范。

2.1 房产开发偏差控制

房产开发过程中，为实现各方权益的统筹，开发商与会业主进行《商品房买卖合同签订》，该环节中，部分开发商会以自身的设计面积作为预测面积，并将其应用于合同签订，导致建设前后的房屋面积偏差。对此，在合同签订前，业主和开发商应组织测绘人员进行设计数据的具体预测，确保合同签订中预测面积的规范。同时，一旦设计内容发生变更，则开发商应技术的沟通业主，并组织测量单位进行变更后建筑面积的预测。此外，房产开发过程中，为避免后期测绘纠纷的产后，业主和开发商应就偏差问题进行规定，确保不动产预测和实测偏差控制的合法、规范。

2.2 房屋施工偏差控制

房屋施工是不动产测绘偏差最主要的影响因素。要实现施工环节的房屋面积偏差控制，房屋建设人员就必须注重以下腰带内的把控：其一，严格按照施工图纸进行工程建设，确保具体设计内容的有效落实，建设施工内容与设计图纸之间的偏差。而当不可抗拒因素发生造成施工变更时，应及时的通知开发企业、业主和测量人员，进行预测面积的重新测量。若偏差对于建筑整体功能和面积具有较大影响，应进行返工处理。其二，注重施工过程的严格监管，确保施工人员能够规范的进行设备、材料和工艺应用，在减少设备、材料等因素对房屋面积的影响的同时，将实际的建设偏差控制的允许范围。其三，不动产测绘中，房屋实测和预测面积之间存在差异是不可避免的，作为建设人员，其只有不断的进行自身专业水平的提升，确保自身具备较高的建设施工能力，才能确保预测和实测偏差的有效缩小。

2.3 测绘过程偏差控制

不动产测绘管理中，测绘落实过程对于房屋面积预测和实测偏差控制具有较大影响。具体也然，不动产测绘实践中，测绘工作人员应注重以下要点把控：其一，实现外业数据采集注意事项把控和测量成果利用。一方面，其必须在先整体后局部、先外围后内部的原则下，进行测量设备的规范应用，确保其满足不动产测绘的相关标准。另一方面，测绘数据收集整理完成后，应于开发商进行具体沟通，核实并确认具体偏差规范，实现建设过程的整改优化。其二，确保测量过程的规范。就目前而言，建设工程的建设规模不断复杂，部分建筑的形式较为复杂，且内部功能分区多样，这会对整体的测量实施造成较大阻碍。基于此，测绘人员应对测量现场实际情况进行勘察，确保测量设备的规范应用，从而实现实际建设面积的有效把控。其三，测量人员专业水平对于不动产测绘结果具有较大影响。因此，测绘人员应注重自身测绘能力的提升，确保其能有效地操控测量设备和数据处理设施，从而为不动产测绘管理提供有效的数据支撑。

结论：

房屋面积预测和实测偏差控制对于不动产测绘管理质量提升具有重大影响。实际过程中，房产所有人只有充分认识到不动产测绘管理的必要性，并在明确房屋面积预测和实测偏差原因的基础上，进行高效化的测绘偏差控制，才能确保房屋面积测量的精确化，进而实现不动产管理质量的有效提升。