房地产企业财务风险控制研究

王晓嫱

摘 要：我国房地产企业在经历了2014年的寒冬期，在2016年开始房地产行业又快速升温，一线城市房价上涨50%，房价上涨过快，利润比其他行业较高，许多企业家关注到房地产行业的高额利润，纷纷投入到房地产大潮中，房地产企业财务风险也随着房价上涨显现出来。我国政府为此出台多个房地产调控机制，坚持“房子是用来住的不是用来炒”的定位，防范房地产资产泡沫化的风险。本文就房地产财务风险控制做了简要阐述，仅供参考。

关键词：房地产;财务风险;风险控制

我国房地产行业80年代初期起步，从最初无竞争、价格竞争发展到今天品牌、形象的竞争，在竞争的同时财务风险也应运而生。风险是指特定情况下某种不确性可能发生的不利结果;财务风险是企业在经济业务中所遇到的财务不确定性可能发生的不利结果。财务风险主要分有：投资风险、税务风险、资金风险、融资风险等，如果财务风险把控不到位就会演变成财务危机，甚至可能给企业带来财务损失，更严重情况导致企业走向破产之路。所以只有提高企业财务风险管控及应对能力，才能提高企业生产经营稳定性，给企业带来良好的财务环境和为企业发展做好基础。

一、我国房地产企业经营特点及财务风险控制的必要性

（1）我国房地产企业经营特点

我国房地产行业是我国国民经济的支柱行业，也是我国经济重要的增长点，2018年房地产业对全国GDP增长贡献率3.8%，绝对额59846亿元。我国房地产开发经营有较大的复杂性，企业从征用土地、建设房屋都应严格控制在国家计划范围之内。经济往来的对象也很多，因工程发包和招标与设计、施工单位发生经济往来，也会受代建开发项目与委托方发生经济业务往来，经营业务从征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售到售后服务囊括全过程。

（2）我国房地产企业财务风险控制的必要性

因房地产开发经营有较大的复杂性，所以风险也比一般企业要大。在我国各行业中房地产行业属于高收入、高回报的行业，虽然回报率非常高，但它的负债经营高、有许多不确定的因素，政策把控难度大、成本未能得到有效控制、资本结构不合理、外部资金需求大、资金链断裂等都是引起房地产企业发生财务风险的主要原因。为了更好的使房地产行业健康发展，财务风险防范和控制在企业日常工作管理中占有举足轻重的地位，房地產企业做好财务风险管控，把一切在萌芽状态下的不利因素消灭，给企业带来良好的财务环境和为企业发展做好基础。

二、我国房地产企业财务风险

许多房地产企业管理者缺乏财务风险管理意识，只看重经济利益，对项目本身缺少风险控制意识，前期没有做好风险预防，在财务风险出现时变得手足无措。

（1）外部资金借款大，利息费用大

因房地产自身业务特点，资金需求量较大，资金来源主要有：自有资金、金融贷款、预售款。2018年我国房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%;自筹资金55831亿元，增长9.7%;定金及预收款55418亿元，增长13.8%。外部贷款大，导致资产负债率高，有的企业资金负债率达到80%，适量的负债可以给企业带来更多的经济利益，但负债越高，预示企业要支出的资金成本越大，杠杆效益没有发挥到最大化。资金需求越大，外部借款越多，资金链越来越紧，恶性循环，企业背负高额的利息支出，最终利息本金无法归还，资金链断裂，走向企业破产之路。

（2）无可靠数据盲目投资

房地产行业利润蛋糕吸引着许多饥饿者的目光，在没有对国家法律及政策做全方位分析，没有对项目进行可行性敏感分析，目光只停留在房地产丰厚利润的外表，华丽的外表后面总是掩藏着危险，许多投资者轻视了丰厚利润背后的风险，先投钱拿地开发，但项目定位预期现金流及利润没有做前期测算，待项目开发一半资金无法支持，项目定位偏离市场需求。利润与风险成正比，高利润预示着将带来高风险，一味追求高额利润，盲目跟风投资，决策缺少了可靠的数据支持，增加企业未来的财务风险。

（3）成本控制意识淡薄

成本管理贯穿于房地产开发始末，时间跨度较长。受许多不可预见性因素影响，导致房地产成本控制存在风险。在日常财务管理工作中，成本管理环节薄弱，导致成本未来不确定性不良因素出现，给企业发展带来不良影响。成本管理风险主要有招标风险、工程施工风险等。在招标环节没有对投标者信息全方位审查，进而影响招标工作有序进行，影响后期施工进度和质量;从项目开发初期没有对市场未来前景预测、政府政策解读，项目定位有偏差，影响后期销售风险，销售缓慢或停滞都回给企业带来资金风险;项目施工环节对项目质量没有及时监督检查，工程质量得不到保证，重新翻工又使得工期拖延，工期延长造成交付时间拖后，给企业带来延期交付风险。

（4）应收账款不及时收回

销售回款是房地产企业资金的主要来源之一，房地产企业销售回款方式多样性，主要分为一次性付款、分期付款、银行按揭等，因付款方式不同，产生许多应收账款，因应收账款催收不及时，应收账款资金占用时间较长，导致企业资金短缺，无法满足企业资金需求。销售时对客户征信不了解，有些客户信用等级较低，征信级别差，这些客户造成应收款长期无法收回，形成企业大量坏账，影响企业资金流动及利润总额。

三、我国房地产企业财务风险控制对策

（1）多渠道融资模式，日常资金计划执行

现金流是房地产开发企业的生命线，单一的融资渠道只会增加企业融资成本，开发多渠融资途径，如贷款、股票、债券、基金等，减少融资成本，降低企业资产负债率，分散财务风险。合理制定融资方案，合理制定长期借款和短期借款配比方案，适量减少短期借款，增加长期借款，因短期借款偿还期限短，偿还压力，资金风险大，长期借款周期长，可以有效控制财务风险。合理控制减少融资成本是规避融资风险的重要途径。

建立资金计划制度，每月初期各部门上报本月资金计划支出，经管理层审核通过下发，财务部按资金支出计划严格控制，加强稽核，规范报销流程，将实际支出与计划支出差异减至最低。大额资金支出需制定个别审批流程。

（2）解析国家政策、评估市场风险

项目投入前期自行或聘请专业机构对项目做可行性研究，项目可行性分析时要符合市场需求趋势政府未来政策，利润能满足企业需求，结合国家政策及市场风险进行评估，可预计的风险做出测评，对项目未来收益状况做出正确预测，给管理者决策提供可靠信息，剔除风险较高收益不好的投资方案。项目建设中建立建全的风险信息管理系统，利用系统提前预警风险，不断加强风险管理专业知识，借鉴优秀企业风险评估办法，建立符合企业自身特点的风险评估管理办法。

（3）引入项目预算成本控制

在项目投入开发初期做好成本规划，严格按招标制度把控每一个投标人信息真实性。建立项目成本全面预算，在开发过程中有效监控成本，对执行过程中与预算数据的差异进行分析，查找原因。使真實发生的成本与预算成本更接近，将成本切实控制在项目成本预算合理的范围之内，加大成本控制范围，将风险降为最小，为企业发展保驾护航。

（4）建立应收账款台账，及时催收应收账款

加强企业应收账款管理，客户信用管理，对那些信用记录极差及黑名单客户不予销售。在日常工作中应收账款跟踪管理，建立应收账款台账，制定应收账款催收计划，及时催收到期应收账款，不同的客户，不同性质欠款原因，编制不同策略。严格控制应收账款率，将应收账款风险控制在企业能承受的范围之内。

（5）加强管理人员财务风险控制意识

经济市场环境变化为企业发展带来许多不确定性风险，企业必须重视财务风险防范，提高偿债能力，规范应收账款制度，加大成本控制，研究国家未来宏观政策，提升企业财务风险控制能力。

风险与利润并存，房地产企业在开发经营过程中会迎来各种不确定性风险，这就要求管理者提高风险意识，从根本上认识到风险对于企业发展带来的影响，提高风险防范意识，提高管理效率。企业内部建立内部审计机构，重视财务人员培训，加强财务人员技术能力。建立内部风险评估体系，可以准确识别不良影响因素，提早识别出风险，设定风险接受范围，降低企业风险成本，增强企业竞争力，曾企业争取更大的利益，使企业走上可持续发展的健康之路。

参考文献

[1]朱清华.房地产企业财务风险控制管理问题探析[J].统计与管理，2017（7）：170-171

[2]方朝靖.房地产企业财务风险控制探究[J].会计师，2018（5）：14-15