基于国民收入法测算房地产投资对经济增长的贡献

摘 要：2017年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2018年提出“坚决遏制房价上涨”，由此我国房地产市场未来的发展目标已定，但是如何达到目标有待进一步研究，而且房地产市场发展出现区域分化，对房地产市场的调控应该因地制宜。论文基于国民收入法从全国、四大区域、分省三个层面测算了我国房地产开发投资对经济增长的贡献，为了解房地产市场的区域分化提供研究支撑，进一步为房地产市场差别化调控提供参考。

关键词：国民收入法 房地产投资 经济增长 贡献率 贡献度

一、引言

1998年房改之后，我国房地产市场快速发展，通过房地产开发投资为经济高速增长提供了强大支撑。但是由此导致的问题也是多方面的，一是房地产市场的过快发展从实体企业融资、实体企业利润空间、居民消费需求等方面全面挤压实体经济，使经济发展脱实向虚；二是导致各地产业结构单一，经济增长方式主要依靠房地产投资，创新驱动力不足，经济发展缺乏可持续性；三是在发展房地产市场和发展实体经济方面，地方政府倾向于选择“见效更快”的房地产市场，房地产泡沫增加，对民生尤其是居民的住房需求产生不利影响。

2017年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2018年提出“坚决遏制房价上涨”，在此背景下我国房地产市场未来的发展目标已定，但是如何达到目标有待进一步研究。一方面房地产市场经过多年发展，已经与金融机构等深度嵌套；另一方面在经济下行趋势下，房地产市场发展呈现区域分化的特征。因此，对房地产市场的调控需要在把握好定位的前提下进行差异化施策，而这建立在对各地房地产市场现状与问题的深入研究基础上。

论文在搜集分省面板数据的基础上，基于国民收入法从全国、四大区域、分省三个层面测算我国房地产开发投资对经济增长的贡献，了解不同区域房地产市场发展与当地经济增长的关系，以期为我国房地产市场的差别化宏观调控提供参考。

二、贡献率和贡献度测算方法

在经济分析中，经常会用到贡献率和贡献度两个指标，这两个指标主要用来衡量经济总体中某一部分对经济总体增长所起到的作用。经济总体中的某一部分，可以理解为某一部门或者某一行业，如第一产业对经济增长的贡献率和贡献度，或者制造业这个行业对经济增长的贡献率和贡献度等；也可以从经济增长的驱动因素来理解，如经济增长需求侧的“三驾马车”包括消费、投资和出口，那么可以测算消费对经济增长的贡献率和贡献度，或者投资、出口对经济增长的贡献率和贡献度。而在贡献率和贡献度的具体测算方法上则是一种投入产出的思维，即有用或有效成果数量与资源消耗或占用量之比，即产出量与投入量之比，因此贡献率可以用来分析经济中各因素作用的大小程度。

目前比较常用的计算贡献率和贡献度的方法有三种：第一种是国民收入法，这种方法的本质是在国民收入支出法的基础上，利用固定资产形成总额来测算固定资产投资对经济增长的贡献。第二种方法是投资乘数法，这种方法的本质是基于投资的乘数效应进行计算。投资的乘数效应即增加一单位的投资会导致多于一单位的产出，那么只要测算出这个投资乘数，就可以根据投资乘数乘以固定资产投资额测算出产出的增加，而根据宏观经济理论可知，投资乘数等于边际储蓄倾向或者说是（1—边际消费倾向）的倒数。第三种方法是投入产出法，一般用投入产出表来测算投资对不同部门产出的影响。

以上三种方法各有利弊，国民收入法在计算过程中仅使用固定资产投资形成总额在国内生产总值的比例，这种结果很好地衡量了固定资产投资对经济增长的直接贡献，但是由于投资引致出来的消费增加等方面对经济增长产生的间接效果没有体现。投资乘数法和收入支出法较好地规避了这个问题，但是这两种方法存在的主要问题是中间变量的测算结果不稳定，相关数据的获取有难度而且数据质量不高，这就导致了通过这两种方法测算出的结果不稳定。

论文的研究目的是为了分析中国房地产开发投资对经济增长的贡献，从测算结果的客观性和数据的可得性出发，选用第一种方法，即国民收入法测算中国不同区域的房地产开发投资对经济增长的贡献率和贡献度。

国民收入法的计算分两个步骤，首先利用可比价的固定资产形成总额的增量和可比价的国内生产总值增量来计算固定资产投资对经济增长的贡献率，方法是用可比价的固定资产形成总额的增量除以可比价的国内生产总值增量，测算出来的结果一般表述为投资对经济增长的贡献为百分之多少；在这个基础上，进一步用计算得到的贡献率乘以国内生产总值实际增长率，可以计算固定资产投资对经济增长的贡献度，计算结果一般表述为投资拉动了国[JP]内生产总值多少个百分点的增长。

三、数据来源与数据处理

在测算不同区域房地产开发投资对经济增长的贡献前，需要搜集分省的面板数据，数据的时间范围从2004年到2017年，数据指标包括房地产开发投资完成额、国内生产总值、GDP指数（上年=100）以及固定资产投资价格指数（上年=100）。

在数据处理上，首先计算分省的可比价房地产开发投资，将分省的固定资产投资价格指数（上年=100）转换为分省的固定资产投资价格指数（2004年=100），在此基础上利用分省的房地产开发投资完成额和固定资产投资价格指数（2004年=100）计算分省的可比价房地产开发投资完成额（2004年=100）；其次计算分省的可比价GDP，利用分省的国内生产总值和GDP指数（上年=100）计算分省的可比價GDP（2004年=100）。

在此基础上，按照不同区域划分标准[ZW（]四大区域指东部地区、中部地区、西部地区、东北地区，其中东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、山东、浙江、福建、广东、海南；中部地区包括山西、河南、湖北、湖南、安徽、江西；西部地区包括重庆、四川、广西、贵州、云南、内蒙古、陕西、甘肃、宁夏、青海、西藏、新疆；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江。另外，西藏由于部分数据缺失，所以在计算西部地区各指标时西藏没有纳入。 ，计算各区域的可比价房地产投资完成额增量、可比价GDP增量、区域GDP实际增长率等指标，进而计算不同区域的房地产开发投资对经济增长的贡献率和贡献度。

四、房地产开发投资对经济增长贡献的测算结果

（一）房地产开发投资对全国经济增长的贡献

根据国民收入法测算我国房地产开发投资对经济增长的贡献率和贡献度。第一步通过计算我国可比价房地产开发投资完成额的增量以及可比价GDP增量，然后用前者除以后者，计算我国房地产开发投资对經济增长的贡献率。第二步通过第一步计算得到的贡献率乘以我国实际GDP增长率来测算房地产投资对经济增长贡献度。我国房地产开发投资对经济增长的贡献率和贡献度测算结果见表1，贡献率波动见图1。

从测算结果看，2008年以来我国房地产开发投资对经济增长的贡献率有三个峰值，分别出现在2010年、2013年和2016年，贡献率分别达到了2203%、2682%和1367%。总的来说，在2013年之后，房地产开发投资对经济增长的贡献就开始坚定地下滑，到2017年，房地产开发投资对经济增长的贡献率仅为191%，房地产开发投资拉动国内生产总值增长仅为013个百分点。

进一步分析可知，房地产开发投资对经济增长的贡献率波动与我国房地产市场波动基本相符，2010年、2013年和2016年我国房地产市场活跃，而2012年和2015年则处于收缩期，2017年中央提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产开发投资对经济增长的贡献进一步下降。

（二）四大区域测算结果及分析

根据国民收入法测算我国四大区域房地产开发投资对经济增长的贡献率和贡献度，测算结果见表2所示。

从表2的测算结果和图2的贡献率波动情况可知：

一是东部、中部和西部的贡献率波动趋势与图1中全国的波动趋势基本同步，2008年以来，三个区域均在2010年、2013年和2016年出现阶段性峰值，其中中部和西部在2013年的经济增长率有接近1/3是依靠房地产投资拉动的。

二是东北地区的贡献率波动趋势在2013年以后脱离全国大势，2013年至2016年直线下跌，房地产开发投资严重萎缩，成为拖累东北经济增长的关键因素。

三是2017年在严控房价上涨的形势下，只有东部和中部的房地产开发投资对经济增长的贡献高于0，其中东部地区的贡献率仅为21%，中部地区的贡献率略高，达到835%，但是也是10多年以来的最低点。

（三）分省测算结果及分析

笔者的测算是建立在分省面板数据基础上的，因此在分析了全国和四大区域的测算结果后，可以进一步深入分析中国大陆30个省级行政区（西藏由于部分数据缺失无法测算）的房地产开发投资对经济增长的贡献。

各省房地产开发投资对经济增长的贡献率和贡献度测算结果见表3，测算结果包括2005年至2017年，由于篇幅限制，表3仅列出2017年测算结果。

从表3的测算结果可知：

一是2017年海南、安徽、广东、甘肃、广西五省的房地产开发投资对经济增长的贡献率均高于15%，其中海南的贡献率仍然高达6791%，安徽的贡献率接近经济增长率的1/3。说明这五省的经济增长在2017年依然以房地产开发投资驱动为主，对房地产开发投资的依赖程度非常高，尤其是海南和安徽两省。

二是与海南等五省对应的是宁夏、山西、内蒙古、北京、天津五省市，2017年这五省市的房地产开发投资对经济增长的贡献率显著为负，即这五省市的房地产开发投资已经严重拖累其经济增长，其中宁夏和山西的贡献率分别为-5917%和-5146%。

五、研究结论及政策建议

（一）研究结论

通过在全国、四大区域、不同省份三个层面测算和分析房地产开发投资对经济增长的贡献率和贡献度，可以得到以下结论：

一是在2005年至2013年间，四大区域房地产开发投资对经济增长的贡献率普遍较高，对东部地区的贡献率平均在1491%，对中部地区的贡献率平均在1726%，对西部地区的贡献率平均在1945%，对东北地区的贡献率平均在2191%。这说明四大区域的经济增长对房地产投资的依赖度都较高，其中东北地区的经济增长对房地产投资的依赖度最高。

二是在2008年美国次贷危机后，中国开始实施4万亿财政刺激计划，一直到2014年中国经济进入新常态，在此期间房地产开发投资都是中国经济增长的主要驱动力之一。

三是2013年以来，房地产开发投资对经济增长的贡献总体呈下降趋势，仅在2016年略有反弹，其中东北地区房地产开发投资对经济增长的贡献率在2014呈“断崖式”下跌，2016年的贡献率为-10716%。

四是2017年中央提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，房地产开发投资对经济增长的贡献显著下降，体现了中央转变经济增长方式，促进经济增长动力转换的思路和决心。

五是从2017年分省贡献率看，仍然有部分省份的经济增长过度依赖房地产开发投资，如海南和安徽；而宁夏、山西等省则因为房地产开发投资的过度萎缩开始对当地经济增长造成较大的负面影响。从分省测算结果看，多数省份面临加快转换经济增长动力的压力。

（二）政策建议

一是坚持落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。一方面由于房地产市场具有金融属性，房地产市场的过快发展会占用实体经济发展所需的资金，房地产市场泡沫的增大会挤压实体经济的利润空间，对实体经济形成挤出效应。另一方面房地产市场发展关系民生，在中国“老有所养、住有所居”“有恒产者有恒心”等观念深入民心，而目前居高不下的房价则成为挤压居民需求的重要因素。

二是加快转变经济增长方式，促进经济增长动力转换。从论文的测算结果看，在2005年至2016年期间，房地产开发投资对经济增长的贡献居高不下，成为经济增长的主要驱动力，导致各地创新动力不足。当前在经济下行的趋势下，房地产开发投资萎缩，各地抵御经济增长下行的能力不足，风险逐渐暴露。因此，各地要在经济下行的背景下，坚持优化营商环境，坚持鼓励创新，加快促进经济增长动力转换。

三是对房地产市场的调控要在把握回归民生的前提下因地施策。2017年，我国房地产市场开发投资对经济增长的贡献率相对2016年以前显著下降。从分省测算结果看，宁夏、山西、内蒙古等省的房地产开发投资严重萎缩，但是海南、安徽等省的经济增长依然高度依赖房地产开发投资，房地产市场出现明显分化，因此要想促进房地产市场和实体经济健康发展，对房地产市场的调控要注重因地施策，防止全国“一刀切”。

四是加快构建并完善促进房地产市场健康发展的长效机制。房地产市场成为地方经济的主要驱动力，关键原因之一在于地方政府对土地财政的依赖，地方政府的城市建设资金有相当一部分来源于土地出让金，它们有动力推动房地产市场快速发展。因此，为了从根源上落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，需要加快完善我国房地产市场发展的长效机制，加快房地产税的发布实施。

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