中国房地产融资渠道创新研究

吴难

【摘 要】近些年来，随着我国城镇化进程的不断加快，房地产行业得到了巨大的发展，对我国经济发展起到了重要的促进作用。房地产行业投资规模大，建设周期较长，回收投资过程比较慢，如果只依靠企業自身资金很难满足房地产的建设需求。我国金融体系目前还不够完善，整个金融市场缺乏规范性，虽然我国房地产融资渠道较多，但是融资规模依然受到诸多限制，如何进一步优化我国房地产融资渠道，成为了当前重点研究的问题。本文首先对当前房地产的主要融资渠道进行了简单阐述，分析了房地产金融市场中存在的问题，最后提出了房地产融资渠道的创新及拓宽措施，为促进我国房地产行业的发展提供有效参考。

【关键词】房地产；融资渠道；问题；措施

改革开放以来，我国经济进入全面发展时期，房地产行业逐渐成为了我国经济中的重要组成部分，对我国GDP的提升贡献了很多力量。有调查显示，在我国固定资产投资组成中，房地产相关投资占比超过20%，并提供了10%的就业岗位。融资作为房地产发展的关键，当前主要依靠银行信贷作为主要的融资渠道，随着政策的调整和各种限制，融资规模依然无法扩大，这给房地产行业和银行业的发展带来了巨大的安全威胁。因此，当前应当尽快建立完善的房地产融资体系，拓宽融资渠道，提高融资规模，确保房地产的长期稳定发展。

一、我国房地产的主要融资渠道

1.银行贷款。在我国房地产的发展过程中，银行贷款一直是房地产融资的主要渠道之一，很多房地产开发商都是都通过银行贷款获得开发资金。银行在放贷过程中会充分考虑融通资金的流动性、盈利性以及安全性，然而随着我国不断加大对房地产的调控力度，银行开始对房地产开发商贷款加以限制，部分房地产已经无法通过银行贷款的方式买地开发。

2.自筹资金。在房地产进行项目开发的过程中，要求开发商自有资金不能低于项目总投资的30%。针对一些规模和投资额度小的项目，开发商可以通过自筹资金的方式满足项目建设的资金需求，但是如果项目规模和投资额度比较大时，自筹资金很难达到开发的需求，从而导致开发商资金断裂，产生不良连锁反应。

3.预收回款资金。作为房地产企业销售的一种方式，预售可以尽快回笼投资资金，能够对开发商资金压力起到一定程度的缓解。当前房地产发展速度过快，我国采取了一系列措施，严格限制了房屋的预售条件，要求只有房屋建筑主体封顶后，在取得预售许可证的情况下才可以进行预售，得到部分资金，然而当前采用预售回款的方式已经很难满足融资需求。

4.房地产投资资金。作为中国金融市场上的一种新型金融工具，房地产投资信托资金和其它信托资金有点类似，不同的是房地产投资信托资金专门用来进行房地产投资经营的，它不仅能够在房地产市场内运行，也可以正式上市实现流通。目前，房地产证券化还处于起步阶段，缺乏的完善的法律体系，相信随着相关法律法规的不断完善，在我国未来房地产的融资渠道中，也会成为主要渠道之一。

5.募集上市。作为企业筹资的资本市场之一，募集上市来实现房地产的融资具有一定的难度，当前对上市公司的要求非常严格，并且审批的时间比较长，房地产开发商想要在短期内满足自身融资需求很难办到。同时，近些年来国家对房地产开始实施调控，严格限制了房地产企业的上市条件，很多房地产企业都不具备上市资格。

6.民间资金。由于当前部分融资渠道受到了诸多限制，民间资本逐渐成为了房地产企业实现融资的渠道之一。我国法律明确规定，能够对社会闲散资金进行吸纳的只有金融机构，对于非金融机构只有在满足相关条件和规定的情况才可以吸收社会资金，并且规定其利率必须要低于国家的四倍。所以房地产企业可以通过相关机构吸收社会资金，使短期融资需求得到解决。然而，部分房地产企业为了吸纳社会资金，并承诺给予高息，已经超出了国家规定的利率标准，属于非法集资的范畴。

二、房地产金融市场中存在的问题

1.对银行信贷过于依赖。当前房地产企业主要依靠银行信贷进行融资，虽然债券和股票也可以作为房地产企业的融资渠道，但是由于条件限制严格，很多房地产企业都无法进行融资，另外，房地产投资资金和信托还处于起步阶段，绝大部分房地产企业只能依靠银行信贷实现融资，随着国家对房地产的调控，银行信贷受到限制，房地产企业融资需求也逐渐得不到满足。

2.房地产金融体系不完善。我国房地产金融体系当前处于发展阶段，还需要不断地完善，房地产相关保险机构和担保的运行机制存在着诸多不合理的地方，协调机制与监督机制不健全，在没有得到严格的监督和调控下，很多资金涌入房地产行业，非法集资、骗贷现象严重，导致金融市场一片混乱。

3.房地产金融风险大。房地产市场区域性比较强，如果不能对总量进行有效控制，会导致投资过热引起地产泡沫，在人为炒作下房屋价值直线上升，如果市场发生变化，必然会增加金融风险，此外，还有可能面临坏账情况。房地产企业资金链断裂，引起连锁反应，会严重打击地方经济。

4.房地产金融市场发展速度过慢。房地产融资市场主要包括两个方面，一个是房地产融资的一级市场，比如债权融资和股权融资，另一个使房地产融资的二级市场，比如住房抵押贷款。一级市场对投资者的限制比较多，并且由于我国房地产金融市场发展速度太过缓慢，导致银行的住房抵押贷款不能正常出售，一旦金融市场发生动荡，必然会阻碍银行资金的流动性，引起次贷危机。

三、房地产融资渠道的创新及拓宽措施

1.提高融资工具的多元化。随着我国房地产金融工具的不断发展，逐渐放开了融资条件的限制，这在一定程度上拓宽了房地产的融资渠道。相信房地产信托业务不久也会发生变化，使房地产金融工具朝着多元化的方向发展。银行信贷、房地产信托资金以及产业投资基金的长期稳定发展，让房地产企业融资选择面有着进一步的增加，这对房地产企业的未来发展有着重要的意义。

2.完善房地产金融体系。针对我国房地产建立一个专门的政策性金融机构，主要负责制定关于房地产金融方面的标准和规范，并将房地产金融二级市场逐渐的放开，加强对房地产信托投资以及投资基金等专业化金融工具的培养，确保房地产保险机构以及融资担保机构的正常运行，使我国房地产金融体系得到进一步完善。

3.合理规避风险。受到金融风暴的影响，国家经济会受到严重的打击，为了保证房地产行业稳定发展，需要加强对金融风险的防范。我国法律规定，要严格审查和判断房地产企业的融资风险，同时对房地产贷款过程也要加强管理，全程动态监控贷款发放的整个过程。此外，金融企业也应当提高自身防范风险的能力，建立金融风险化解机制，制定房地产抵押贷款风险防范措施。

4.推动房地产金融市场的良性发展。房地产金融市场包含多个方面，其中尚属于初级发展阶段的主要包括房地产信托投资市场、证券市场、抵押市场、信贷市场以及保险市场等，针对这些金融市场，国家应当制定相关法律文件，对其运行机制进行规范，确保其能够健康稳定的发展，成为房地产融资平台的重要支撑。此外，政府应当制定有利于其发展的政策，确保房地产金融市场快速发展的同时，进一步提高房地产企业发展的规范性。各个地区也可以根据实际情况，出台符合本地区房地产金融市场发展的政策或文件，在确保房地产金融市场良性发展的前提下，加大房地产融资渠道的创新力度。

四、结语

综上所述，房地产行业作为我国国民经济的支柱型行业，对我国经济的快速发展起到了重要的作用。受到各种因素的影响，房地产融资规模已经达到了瓶颈，为了进一步拓宽房地产融资渠道，应当不断完善房地产金融体系、提高融资工具的多元化、防范金融风险等，为房地产融资渠道提供更多的选择。

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