区域战略对内蒙古乌兰察布市房地产市场 需求侧的中长期影响

徐文舸

摘  要：区域战略正日益凸显当地的区位优势，对内蒙古乌兰察布市的产业发展带来了诸多机遇，但人口外流则成为未来发展的主要挑战。建议通过优化升级传统优势产业以及大力培育新优势产业，稳固当前乌市房地产市场的基本需求;同时，通过发展文化旅游、健康养老等新兴服务业，提升乌兰察布市房地产需求的长期增长潜力。

关键词：区域战略  房地产市场  主导产业  新兴服务业

近年来，随着国家“一带一路”、京津冀协同发展等开放合作战略的深入实施，内蒙古自治区的地理区位优势得以充分发挥，从沿海开放的后方变身为向北开放和区域合作的前沿。面对深度参与对外开放和开展区域合作的历史性机遇，包括乌兰察布在内的自治区各盟市均提出要更加积极主动地实施区域战略，将“开放合作”视为强市之策与发展之要，以扩大开放拓宽发展新空间，打造开放合作新高地，这对当地的房地产市场也带来了积极影响。而房地产市场的繁荣和发展，是人口聚集和经济发展的集中体现，本文主要考察的就是区域战略对内蒙古乌兰察布市房地产市场需求侧的中长期影响。

一、乌兰察布市房地产市场需求侧的主要优势和挑战

（一）区位优势正日渐显现

乌兰察布市在内蒙古自治区的地理区位十分优越，是连接我国华北、东北、西北三大经济区的重要交通枢纽，也是我国通往蒙古、俄罗斯和东欧国家的重要通道。乌兰察布市地处蒙晋冀三省交界，背靠呼包鄂经济圈，面向京津冀晋，是自治区东进西出的“桥头堡”、北开南联的“交汇点”。从周边看，乌兰察布市东距首都北京300多公里，是自治区距离北京最近的盟市;西邻自治区首府呼和浩特市;南与山西省大同市相连;北通陆地口岸二连浩特市，并与蒙古国接壤，边境线长达100多公里。

随着国家“一带一路”、京津冀协同发展、环渤海地区合作发展等开放合作战略的深入实施，乌兰察布市积极对接区域战略，统筹做好实施中蒙俄经济走廊建设、支持京蒙对口帮扶、打造蒙晋冀（乌大张）长城金三角合作区的“三篇文章”，加大对外和对内开放合作力度，力争把乌兰察布建设成为居者心怡、来者心悦的宜居宜业宜游的现代化城市。2017年，乌兰察布市正式步入“航空时代、高铁时代、大数据时代和大物流、大旅游、大开放时代”，并先后成功创建了国家园林城市、国家卫生城市。未来到2020年，乌兰察布市还将继续统筹推进“五城联创”行动，打造宜居宜游宜业生态文明型城镇。从长期看，乌兰察布市一方面要大力提升能源、化工、冶金、建材、农畜等传统优势产业;另一方面要发展壮大新一代信息技术、物流、旅游、养老、健康等新兴产业，建成高铁商圈、临空产业园、综合保税区，打造华北地区重要的物流集散基地，形成连通京津冀港口和俄蒙欧腹地的国际物流通道，构建全面开放新格局。总体而言，乌兰察布市的区位优势正在逐步显现，对当地的产业发展、城市建设等方面带来深远影响，尤其是对中长期房地产市场和房地产需求有较强的提振作用。

（二）人口外流成未来的主要挑战

近年来，乌兰察布市人口外流现象十分突出。2017年，烏兰察布市的常住人口数为210.25万人，连续8年出现净流出，不仅是环北京周边主要城市中人口最少的城市，而且当年的常住人口数仅为户籍人口数的77%，这意味着乌兰察布市外流人口数接近四分之一的户籍人口数。自2008年以来，乌兰察布市的常住人口数呈负增长趋势，年均增长率为-1.39‰。从现阶段的人口流动看，人口外流现象制约着乌兰察布市房地产的基本需求，从而拖累房地产市场的整体发展。究其原因，乌兰察布市缺少具有吸引力且能留住本地劳动力的主导产业，导致大批本地年轻劳动力（特别是接受过高等教育的高素质青年人才队伍）外流至呼和浩特、北京、天津等大城市。可见，加快当地产业转型升级是扭转人口外流趋势的“关键一招”，解决好主导产业的发展问题也成为提升其长期增长潜力的关键所在。

二、发展主导产业，稳固当前乌市房地产市场的基本需求

因业留人是稳固当前乌兰察布市房地产基本需求的重要基础，同时，区域战略的实施也对乌兰察布市发展主导产业带来了诸多机遇。一方面，积极利用承接京津冀地区产业转移的契机，推动传统优势产业优化升级，构筑起绿色农畜产品生产、精细化工和能源的“三大基地”;另一方面，乌兰察布市也要抢抓区域发展战略和政策机遇，结合当地比较优势，培育大数据、大物流等新优势产业。

（一）优化升级传统优势产业

针对农牧业，调整优化产业体系，建设祖国正北方冷凉经济带，打造面向首都的绿色农畜产品生产供应基地。一是打响“中国薯都”品牌，以培育引进深加工企业为重点，推动马铃薯全产业链发展，实现由量的扩张向质的提升转变;二是打造“中国燕麦之都”，壮大杂粮杂豆产业，开发燕麦系列产品;三是发展畜牧养殖，适度规模化生猪、肉羊、肉鸡、肉牛和驴产业。

针对化工、冶金、建材等依赖资源型产业，既要坚持多元、延伸、升级的发展方向，不断扩大PVA、PVC、氟橡胶等中高端产能;又要坚持绿色化发展方向，鼓励现有矿热炉改造升级，提高精炼产品比例;同时推广绿色环保建筑和装配式建筑，推进固废利用。

针对新能源、新材料、装备制造等产业，要突出重点领域重点项目的重要性。具体而言，以风电、光伏等新能源项目为重点实施对象，建设600万千瓦风电基地及外送通道，争取“光伏领跑者”计划项目;以天然石墨深加工为重点，向石墨烯等高附加值产品延伸;推进风机制造为重点的全产业链发展，打造新能源电池生产基地，发展新能源汽车整车装配等一系列高端制造示范应用基地。

（二）大力培育新优势产业

自治区把云计算、大数据产业作为培育战略性新兴产业的主攻方向，打造“中国北方大数据中心、丝绸之路数据港、数据政府先行区、产业融合发展引导区、世界级大数据产业基地”，争取到2020年大数据产业产值突破1000亿元。2016年，内蒙古被正式列为国家大数据综合试验区，这为自治区推进大数据产业发展提供了政策红利。为抓住国家和自治区推动大数据产业创新发展的有利机遇，乌兰察布市提出实施“大数据引领”战略，成为面向华北、服务京津的大数据云计算中心和“草原硅谷”。一方面是以华唐、博岳、鸿联九五等企业为依托，形成1万个呼叫外包席位，打造乌兰察布国际服务外包基地，预计短期内将能带来直接就业2万人。另一方面，积极布局落地云计算项目，如推进华为公司云数据中心二期建成运营，加快建设软通动力、中信国安的云计算项目，支持铺设北京至乌兰察布大容量专用光缆等。

步入航空和高铁时代后，乌兰察布市的区位优势进一步凸显，为发展大物流产业提供了优越条件。交通便捷的效益十分明显。目前，乌兰察布机场开通10条航线，通达20个国内主要城市，年旅客吞吐量已突破30万人次;乌兰察布至呼和浩特高铁开通运营，行车时间缩短至39分钟。一是连通国内。综合高铁商圈、临空产业园、综合保税区，形成连通京津冀港口、辐射环渤海周边区域的大物流网络，打造华北地区重要的物流集散基地。二是面向国外。积极参与“一带一路”战略和中俄蒙经济走廊先导试验区建设，发挥中欧班列枢纽节点城市优势，加快七苏木中欧班列物流基地建设，力争开通铁路口岸和机场临时口岸，逐步形成进出俄蒙欧腹地的国际物流通道，构建全面开放新格局。三是提升附加值。大力发展物流加工业，加快铁合金物流园、北方家居产业园等物流加工基地建设，提升煤炭、矿石、木材等大宗商品加工能力，提升物流附加值。当然，大物流产业也体现为劳动密集型，对劳动力具有一定吸引力，有利于留住本地年轻人。

三、发展新兴服务业，提升未来乌市房地产的长期增长潜力

从比较优势出发，发展文化旅游、健康养老等新兴服务业是未来提升乌兰察布市房地产需求的长期增长潜力所在。随着“美丽中国”“健康中国”等新时代人民追求美好生活的诉求和意愿不断提升，具有比较优势的乌兰察布市房地产市场将面临外来需求不断增长的长期发展机遇。

（一）发展拥有得天独厚条件的文化旅游产业

乌兰察布市的自然生态环境是其最大的比较优势。首先，气候宜人，年平均气温在0℃—18℃之间，无霜期95天—145天，气候冷凉，雨热同期。因此，乌兰察布被中国气象学会命名为“中国草原避暑之都”，成为全国唯一获此称号的地区;其次，拥有三大草原，被誉为“草原博物馆”，其中，杜尔伯特大草原是“神州”系列飞船回归地，辉腾锡勒是世界上保存最完好的高山草甸草原，乌兰哈达草原是国内著名的火山草原。另外，乌兰察布市自然旅游资源丰富，远古遗迹、森林湖泊、温泉火山、全类型草原遍布全境。

乌兰察布处于长城金三角地区的核心地带，历史上便是内外贸易互市的通道、民族文化融合的纽带、对外开放交流的窗口，当地传承着独特的北方草原文化和察哈尔民族文化。目前，乌兰察布市正在探索开发以草原和长城为主题的文化特色品牌和精品旅游线路，通过对元代集宁路古城遗址保护与利用、振兴察哈尔民族文化暨手工艺产业链等标志性工程，实现当地文化旅游产业的转型升级。再者，利用现有的精品文物、特色民族民间艺术、非物质文化遗产项目等扩大国际交流，提升中国·内蒙古那达慕大会、蒙古族服装服饰国际艺术节、中蒙俄美食文化节、草原巴哈大賽等文化节庆影响力，有效整合与传播乌兰察布市的文化旅游资源。

依靠天蓝水碧、空气清新的独特优势，乌兰察布市围绕“京郊草原·避暑之都”旅游品牌，大力推动发展全域旅游和四季旅游。目前已取得全年接待游客超过1900万人次、实现旅游收入200亿元，年增长20%以上的好成绩。可以预见，随着乌兰察布市逐步打造成为国内外知名的全域旅游目的地，其旅游人数和收入将保持年均20%左右的快速增长。

（二）打造高质量发展和美好生活的健康养老产业

除了发展旅游产业外，乌兰察布市也具备向健康养老产业纵向延伸发展的条件，即建成我国北方集避暑、养生、健康于一体的旅游休闲度假基地。一是培育壮大养老养生产业。加快推进百旺、福瑞、莲德医养一体化项目，建设黄河源中国国际养老产业示范基地，大力发展蒙中医药、生物科技、健康护理等健康产业，打响面向京津的养老养生品牌。二是大力发展体育健身产业。抓住国家“3亿人上冰雪”政策机遇，借助2022年北京——张家口冬季奥运会、全国全区冬运会等有利契机，坚持发展冰雪产业，建成距首都最便捷的普及型、休闲型、训练型冬季运动基地和休闲运动中心。同时，需要加强休闲度假、养老养生、娱乐项目、训练基地等一系列与地产相关的基础设施建设，并且由上述产业带来的外来游客和人口对乌兰察布市房地产需求是长期存在的。

四、结语

对于乌兰察布市而言，发展主导产业和新兴行业，不仅对稳固房地产基本需求，而且对提升房地产长期增长潜力提供了根本支撑。未来推动乌市房地产市场发展，需要充分利用好“一带一路”、京津冀协同发展、环渤海地区合作发展以及京蒙对口帮扶等重大战略的推进机会，发展进口资源加工、出口产品制造和物流转运等产业，不断优化升级传统优势产业、培育新优势产业，发展文化旅游、健康养老等新兴服务业，努力打造成为国内外合作的大节点、大平台，不断牢固自身优势，稳固和增加房地产需求。

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（作者单位：中国宏观经济研究院投资研究所）

责任编辑：康伟