我国住房市场价格与城镇化程度影响作用关系研究——以苏州市为例

(云南财经大学 城市与环境学院 云南 昆明 650000)

一、引言

住宅产业作为关乎民生及国家经济发展中的重要行业，其市场价格的剧烈波动会对社会宏观经济及金融产业稳定发展产生较大程度影响。2003年国务院发文确立我国住宅产业国民经济在社会中的重要支柱地位，而住宅市场价格作为房地产业的外化指标，是关系社会稳定发展的经济热点。目前，我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，正处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化的重要时期，也处于城镇化深入发展的关键时期。在政府政策的大力支持下，我国城镇化进程不断的加速。大量农村人口涌入城镇，城市规模不断扩大。截止2018年底，我国城镇化率已达58.5%，且仍具较大发展潜力。其中，苏州从地理位置上地处长三角都市圈附核心地位，现有公路圈能够在1.5小时内辐射到城市12个，“三小时经济圈”辐射周围城市20余个，且区域整体经济发达，城乡差距较小，联动密切。其在接受上海市经济外溢的同时，其本身还对周围区域人口存在强吸引能力。

城镇化进程从本质上说即为人、地要素的区域间重新配置，由此，研究住宅市场价格与人口城镇化指标间的相互关联关系，对实现区域经济整体协调发展、新型城镇化高质量建设及提高乡镇居民生活水平具有重要意义。

二、文献综述

由于国外土地供应较为充足，人口溢出压力较小，且较多国家实行有区分的房地产税收政策，区分了不同收入阶层可支付的住宅选择，所以相关方面研究多集中于城镇化与房地产投资关系理论分析。

Chen等(2011)以中国房改后十年农村人口的城市化转移状况进行研究，在移居及交易成本作用下，市场置业者主要只会向收入及市场价格差距较小的地区转移，其中以沿海地区人口流入压力为主，即不同省份间的城镇化水平存在区域整体差距。Wang(2012)表明城镇化进程会致使城市边缘区域聚集大量农村人口，在结合区域产生大量住房需求。但Guillaume(2009)表明城镇化发展趋势刺激下的城市产业发展会在一定程度上导致环境问题，进一步加大城镇及农村人口收入差距。[1]

我国学术界多从新型城镇化建设方面定性研究与住宅市场的相互作用。蒋建林等(2003)提出城镇化进程是城市经济发展的必然趋势和先导，对住宅产业发展较强影响作用。[2]陈石清(2008)等通过协整检验和误差修正模型拟合城镇化率与住宅价格水平数据，结果证明两者存在正向因果相关。[3]王文婷(2012)论证了我国住宅业与城市化进程的相互作用关系，提出应通过规范住宅市场间接调控城镇化进程。[4]陈小芳(2013)认为我国城镇化水平会在增加住房刚需的同时改变市场需求结构。[5]李勇刚等人(2013)通过对比东中西部地区住宅市场表明，城镇化水平对住宅价格存在显著推动作用，且城乡收入差距的扩大会进一步推动住宅价格上涨。[6]总体来说，各地区城镇化仍发展处于不同阶段，导致了相关住宅市场的差异化需求结构，且就我国目前的老龄化趋势来说，老龄人口对新型养老住房需求会进一步加大，并通过对环境的追求向城市外围溢出，促使区域整体价格的稳步上升。

三、住房市场价格与城镇化影响关系理论

市场住宅价格水平依赖市场供给及需求两方面的相互作用，即在不区分投机性需求和刚性需求的前提假设下，市场需求数量大于供给数量会导致市场住宅价格上升，而当市场需求小于供给数量时，住宅价格下降。传统政策调控措施仍从供给和需求两方面介入，其中供给因素下的调控政策主要有土地政策、货币贷款政策、税收调节等，而需求因素主要包括居民收入水平，财政政策等。此外，城镇化进程还会通过财富的再分配扩大居民收入差距，形成了富人更富穷人更穷的马太效应，间接影响住宅市场均衡价格。

本文将城镇化定义为地理空间范围内上农村人口城市并迁移经济集聚、分散传递发展的过程。其本质是农业生产在主动层面被非农业生产替代过程。从历史城镇化发展过程来看，当限定区域内经济发展及人口饱和时，区域就会向经济规模及结构的转变升级倾向，并逐步注重城镇化发展质量。

美国地理学家诺瑟姆(1979)提出＂城市化过程曲线＂，即诺瑟姆曲线。将城镇化过程分为初期、加速、稳定阶段3个阶段。初期阶段城镇化率低于30%，城镇化进程缓慢，是城镇发展的起步阶段。而加速阶段城镇化率高于30%，表明城市进入加速发展阶段后，会产生一系列住房及环境问题。我国于1992进入城镇全面发展阶段及城镇化的加速发展阶段，城市基础设施建设日渐完善。非农人口从1993年的6万人增加到8万人，增加660个建制市。大体呈缓慢提升、快速提升再到平稳上升的发展过程。直接刺激了开发企业对于住宅型商品房的开发投资热情，促使房地产业进入快速发展阶段。

图1 我国城镇化的发展趋势图

城镇化本质在于大量人口由乡镇向城市迁移，致使城市规模逐渐扩大的过程。国家统计局数据显示，1998年我国城镇化率为35%，城镇人口4.16亿人次，乡村人口8.32亿人次；2016年，我国城镇化率上升至57.35%，城镇人口7.93亿人次，乡村人口5.90亿人次，表明我国城镇化水平已进入加速阶段，即城镇住宅刚性需求进一步强化。城市常住居民作为城市化进程中的市场需求主体，由农村户籍向城市户籍转变过程中所导致的人口集聚必然会增加城市刚性住宅需求压力，即城镇化率变动下的城镇人口与市场住宅商品房的消费数量同向变动，再加之其他影响因素的外部刺激，直接导致住宅市场价格的不断攀升。

另一方面，住宅价格的相对稳定还对城市化统筹发展战略起反向作用。城镇化建设的过程中，扩张发展会不可避免对房地产开发企业供给产生要求。开发企业会受利润驱动加大行业投资力度，扩张并建造城市，推动城镇化水平的进一步发展。由于建造过程中劳动力资源的必要性，同时吸引另一批劳工进入城市住宅市场。而早期我国城市化发展以行政力量推动为主，存在市场因素错位，功能单一等结构性问题。城市配套基础设施及产业发展滞后，无法形成强大的就业需求与刺激就业作用，且这部分农村劳动力就业能力弱，可支配收入超过置业门槛的劳动力数量有限，致使随城镇化转移进城的农村劳动力虽期望在城市定居，却难有能力成为真正的住宅市场需求主体，更不要说推进城市化发展进程。此部分受到抑制的“刚需”对住宅价格上涨支撑疲软，也是影响我国城市化进程的关键所在。

上述分析表明，我国住宅市场价格与城镇化率呈现同步上升的趋势。如图2、3所示，苏州市住房市场的发展变化趋势同城镇化发展曲线基本一致。两者同时从低起点缓慢发展，经过加速度发展后逐渐趋于稳定。

图2 近20年苏州市城镇化率变化趋势

图3 近20年苏州市住房价格均值变化趋势

四、住房价格与城镇化水平的实证研究分析

本文主要利用供求均衡模型研究苏州市住宅市场价格与城镇化水平之间的相互作用关系。其模型结构由(1)表示:

HP=β0+β1DR+β2HS+β3PCDI+β4HPe+β5POP+μ

(1)

其中，HP为住房价格，HPe为消费者预期价格，PCDI为城镇居民可支配收入，DR为城镇化率，HS为住宅型房屋竣工面积，POP为城镇常住居民人数。

从需求角度来说，文本主要从城镇居民可支配收入及城镇人口两方面考虑。其中，城镇居民可支配收入指城镇居民能够自由支配的收入，即从城镇居民家庭总收入中扣除了缴纳给国家的各项税费及各项社会保险等余下的收入。由理论分析可得城镇居民可支配收入与住房类商品房价格呈正向相关关系，即城镇居民可支配收入的提高会明显提升当期住房类商品房市场的价格水平。由此，本文选用城镇居民可支配收入水平表征城镇居民当期的消费能力，间接表示其收入的上升下降趋势及未来预先消费资产的可获得水平。其增长得越快，即反映城镇居民生活水平越高，消费未来资产能力越强。城镇人口是指居住在城镇范围内的全部常住人口；农村人口是除上述人口城镇范围内以外的全部人口，用以反映人口向城市聚集的过程和聚集程度，表明城镇化水平的上升会通过人口的上升增加市场刚需住宅需求，在市场供给短期内不变的前提条件下，通过需求曲线的右移太高市场价格水平。

(一)苏州市区域城镇化联动发展描述性分析。在区域整体范围内，长三角城市群正以城市差距的不断缩小积极带动周边城市发展，形成小区域溢出圈。而以上海市为中心的环沪城市中，苏州距离上海的通勤时间距离最短，加之长三角城市群城际轨道交通的日益便捷，也成为接受了环苏城市集合的人口流入和当地刚性需求与上海溢出需求等多重需求的人口聚集热点地区，满足了现代社会由于房价压力或人口流动压力导致的“双城生活”人群的居住需求。再加之其本身具有的较强人口流入吸引力，苏州住宅市场价格及城市化水平在呈同向稳步上涨趋势。

(二)计量回归模型分析。本文利用EVIEWS软件对苏州市各项数据与其住宅市场价格的影响作用进行计量分析。检验结果如表1所示。且对模型采用ARCH检验进行P=2的异方差检验，结果表明模型中随机干扰项不存在异方差。

表1 计量回归分析检验结果

由上述计量模型可知，苏州市城市化率波动1%，平均住宅型商品房价格就会则增加3329元。即我国城镇化率对住房市场价格存在显著的正向影响作用。一方面，由于城镇化水平会通过区域整体经济的发展带动居民人均可支配收入增加，增加居民购买力度，加之现今市场呈整体紧缩型货币政策，投资会取代储蓄成为居民可支配收入增加后非日常消费的首要选择。在社会闲置资本缺乏低进入门槛的公开投资渠道的外界环境刺激下，住宅投资成为闲置资金投入首选，迫使大量社会闲置资本涌入住宅市场。且2018年上半年与美国的贸易战也引发了投资市场的又一动荡，部分在外资本回归，又进一步加剧住宅市场价格水平增长趋势。此外，城镇人均可支配收入的不断上涨还会刺激有房居民的条件改善性住房需求，提高市场整体住房价格承受能力，推高市场价格，并且，城镇化进程中出现的贫富两极分化情况会使，富人即实际可支配收入高于区域人均可支配收入人群作为购房主力群体，对房价的承受能力更强，又会进一步推高市场整体价格水平。

另一方面，由于城镇化水平表征为大量农村人口的易地迁入行为，大量农村人口向城镇人口的持续性转变，这就无可避免的产生迁入地的刚性居住需求，增加住房市场有效需求，在供求机制的共同作用下，会使住宅价格呈现持续的上升趋势；尽管政府已于2017年下半年立法明确“租售同权”概念，建立稳定租期和租金等方面制度，在一定程度上缓解了市场住宅价格上涨，但时下“租售同权”仍较多集中于教育等社会热点领域并且，租售同权制度的有效落实还需要还租房者不被随意涨租金及修改合同内容等一系列辅助措施，涉及到出租、承租等多方复杂关系领域，仍需法律制度的进一步规范。

五、结论及政策建议

基于苏州市相关经济变量数据，本文利用计量回归模型对其城镇化率及住宅市场价格的相互传递作用进行系统分析。研究表明，我国城镇化率对住房市场价格存在显著的正向影响作用。城镇化率作为一大地区经济指标，也间接表明了地区住宅市场与区域空间经济的正向联系程度，与整体区域内的人文观念、经济环境及市场置业者的预期水不同有关。因此，各区域应坚持因城施策，合理引导并控制城市城镇一体化进程，整体把控区域市场，促进区域范围内的供求稳定平衡，建立住宅市场可持续健康发展的长效调控机制。

(一)对市场置业者进行预期调控，引导民众理性应对住宅市场波动情况。有关部门应打破信息壁垒，提高政策透明度，及时对政策目的、调控手段进行充分解释，使市场各方均能深入了解调控政策的具体内容和预期目标，稳定置业者的市场发展信心，从预期调控角度稳定市场波动。

(二)结合区块整体发展策略针对性规划城镇化发展方向。地方政府要根据城市发展的实际情况进行开发建设，解决城市闲置土地问题，提高土地利用效率，进而以增加房屋供给量降低房价，以求建设高质量的城镇化道路。此外，还应推动城乡经济协同分发展，在整合创业资源、完善扶持政策、优化创业环境等方面鼓励农村人口回乡创业，拉动农民充分就业水平并推动新型城镇化发展进程。

(三)宏观考量住宅市场与区域城镇化发展的协调作用机制。协调住宅市场与城镇化进程过程中不能两者作为独立单元，而应在考虑其协同关系的同时兼顾周边城市区域经济发展情况，关注彼此间的空间关联。因此政策制定要从区域范围内整体考虑，促进区域合作，协同发展。地方政府应根据地方实际发展情况与区域特色确定城镇化的发展速度，制定有针对性的住宅市场调控政策。此外，还要注意避免给农村流动人口带来过高市民化成本，间接抑制城镇化进程发展。

(四)加强新型城镇化建设，提高城镇化质量。政府必须明确房地产企业以民生为主的发展方针，坚持提高城镇化过程中居民的生活质量。实施城镇化进程应注重城市发展中能容纳的就业量，坚持各产业与城市发展相融合，完善各产业配套措施，形成以城市发展带动产业聚集，产业聚集促进城市发展的联动格局，从而提升就业量，防止城市就业能力太过滞后，形成进城易买房难的问题。真正做到农村迁移人口市民化，充分解决人们住房问题，使其居有所屋。