房地产行业上市公司融资结构的分析

(天津财经大学 天津 300202)

长期以来，融资结构问题一直是国内外学者在财务方面研究的重点。近年来，房地产业对GDP的贡献急剧增加，已逐渐成为我国国民经济的支柱产业。房地产开发企业的资金需求量巨大、持续时间很长，因此房地产开发企业不仅仅需要折旧，未分配利润等内部融资，也需要股权融资，还需要适当的债权融资。在过去很长一段时间内，房地产开发企业在利润的诱使下，把重点都放在了能否筹集到足够的资金这个问题上，忽视了融资成本和风险，致使房地产开发企业的很大一部分资金都来源于银行信用，最终使得融资方式较为单一，融资结构合理性较差，这在一定程度上限制了房地产行业的发展。因此，对我国房地产业的融资结构进行深入研究是很有意义的。

一、样本选取与数据来源

本文选取的是我国房地产行业30家市值相对较大的A 股上市公司2012年到2017年的数据，公司的行为较为成熟。本文所用数据来自样本上市公司的年报。

二、房地产行业上市公司融资结构现状分析

(一)房地产行业的资产负债率水平普遍偏高。全国房地产开发企业资产负债率呈逐年上升的趋势，到2016年资产负债率已经高达78.3%，5年的平均资产负债率为76.84%，可见全国范围内房地产开发企业资产负债率普遍较高。而30家样本上市公司，2012-2016年的资产负债率在68%-71%之间，5年平均为69.5%。具体情况如表1所示。

表1 不同范围内房地产行业资产负债率情况 单位：%

注：全国房地产企业资产负债率来自中国统计年鉴

无论对于全国房地产企业，还是样本上市房地产企业，资产负债率都较高，即资产与负债的比值较大，这样就导致财务和经营方面的风险偏大。

(二)房地产行业上市公司融资数额大，结构多样化。一直在快速扩张的房地产行业上市公司，每年都有巨额资金进入。从样本上市公司的数据来看，样本上市公司通过各种融资渠道获取资金的总体数量从2012年的390.65亿元增加到了2016年的878.34亿元，一直保持上升趋势，增长率最高达到了28%，具体情况见表2所示。

表2 2012-2016年样本上市公司融资总额与增长率

注：融资总额来自样本上市公司年度报告

在对样本上市公司融资结构情况的统计中，融资结构具体被分成了债权融资、内部融资、股权融资、财政融资四个大类，其中债权融资又被细分成了商业信用融资、短期银行信用融资、长期银行信用融资、债券融资四种类型，融资结构呈现多样化。

(三)商业信用融资比例最大，债券融资比例逐年上升。具体情况见下面的表3。

表3 样本房地产上市公司2012-2016年的融资方式构成 单位：%

注：不同方式融资比例根据年报数据计算所得

三、房地产行业上市公司融资结构优化建议

(一)降低企业资产负债率。降低房地产行业上市公司的资产负债率水平以使其到达合理的范围。国际上房地产行业常规的资产负债率水平大约为50%，所以对于我国房地产行业上市公司来说，资产负债率应该从目前的70%左右降到50%-60%的合理范围内。有三种方法可以降低企业的资产负债率。一是减少负债。在需要融资时，尽量少用债权融资，多用其他方式融资。二是增加资产。在企业负债不变的情况下，增加所有者权益就会导致资产增加。如需要融资时对外发行股份和增加企业利润都能达到增加所有者权益的目的，进而增加资产总额。三是同时降低资产及负债总额。即以企业的资产偿还债务。

(二)大力发展资本市场，提高直接融资比例。主要有以下三种做法。第一种做法是改善负债结构，提高债券融资比例。改善负债结构的一项重要措施就是提高长期负债的比例。目前造成我国房地产行业上市公司长期负债比例较低的主要原因是长期负债主要来源于银行的长期信用，债券融资非常少，长期融资金额有限。要解决长期融资问题，应该大力发展债券市场，推行公司债券。另外还可以通过适当降低银行借款，提高债券融资来改善负债结构。第二种做法是重视股权融资。股权融资有降低财务杠杆，不用还本等很多的好处，目前的比例较低，应该重视股权融资。提高股权融资比例一方面可以通过大力发展资本市场，帮助更多的企业上市来实现，另一方面可以通过出台相关的优惠政策，如降低股利的税收，鼓励企业发行股票融资来达到。

(三)提高公司内部融资比例和财政融资比例。对于房地产行业上市公司而言，企业有较强的盈利能力是提高内部融资比例的前提，因此公司要有正确的经营策略，确保有长期稳定的经营收益。提高内部融资比例可以从以下三个方面着手。一是增加盈余公积。企业可以适当增加盈余公积的提取比例。二是提高未分配利润。即降低企业的股利分配，增加未分配利润。三是提高固定资产折旧。可以通过减少固定资产折旧年限来增加每年的固定资产折旧数额。财政融资包括应交税金和递延所得税负债，对于公司来说可以在规定的时间内尽可能晚的上交税款，对于政府来说可以出台相关的政策，如延长房地产企业的缴税时间等，以此来加大财政融资比例。

总之，房地产业是一个政策导向型产业，我国出台的各项政策会对房地产上市公司产生较大的影响。因此，优化房地产行业上市公司的融资结构需要政府和企业的共同努力。