房产运行状态监测与评估指标体系初探

李明勇 张 伟 袁竞峰 张 寰

1 国网江苏省电力有限公司 江苏 南京 210000

2 东南大学 江苏 南京 210000

1.引言

在公共建筑的全生命周期中，运行与管理费用约占比生命周期总成本费用的85%以上，房产运维阶段的管理至关重要。此外，也有研究表明建筑在实际运维中普遍存在设计中采用的某些技术无法正常使用或者不使用的情况。由此可见，对建筑实际运行性能研究很有必要[1]。为了保证建筑的实际运行达到预期设计效果，提高建筑运行水平，降低运维成本，房产运行状态监测与评估逐渐成为人们的关注点[2]。

房产运行状态的监测与评估主要指在房产运维阶段，借助自动化系统、监防系统等技术，对建筑物所有设施、设备、空间、环境、能耗进行监测并评估，进而为管理者提供高效、便捷、安全、智能的管理手段，给房产使用者提供舒适、优质、安全的环境，从而提高房产管控水平。建立合理科学的指标体系是进行房产运行状态监测与评估的第一步。以国家建筑运行有关法规为依据，结合国网江苏省电力有限公司（以下简称江苏公司）非生产性房产运行现状和管理制度，制定符合江苏公司的房产运行状态监测与评估指标体系。

2.房产运行状态监测与评估指标集

2.1 指标集的构建原则

（1）系统性和科学性原则

综合评价指标体系的构建应基于科学的分析，反映房产运行状态各方面的工作内涵，全面准确地评价房产运行状态监测的内容。指标描述应清晰、明确，从而保障专家对于相对重要性评价的准确性与可靠性。而指标评分项的设置也应条理清楚、内涵明确，使得指标评价更具科学性与可操作性。

（2）定性与定量相结合原则

房产运行状态监测与评估中，为保证评价过程的规范性和可操作性，在指标设置中多采用定量指标。当然，指标的设置应对定性指标进行科学处理，从定量化的角度对定性指标进行分解，从而保证评价过程的可操作性。因此，房产运行状态监测与评估指标体系的构建需要坚持定量与定性相结合原则，使评价过程“刚柔相济，软硬结合”。

（3）一致性和可比性原则

指标要相互独立，不同层次之间、同一层次中的二级指标之间应相互独立，避免交叉重叠。对同类评估对象应采用相同的评价标准，保证指标体系的一致性。可比性则是指所选取的指标在同类评估对象间有完全一致的定义和内涵，数据的统计口径和来源同出一处，以保证同一指标在不同对象间具有可比性。一致性和可比性是保证评价结果客观、公正性的基本前提，也是使结果具有广泛适用性的保障。

（4）适用性和可操作性原则

指标体系的设置应尽量与现行的国家标准、技术规范等统一，使评价指标所需数据易于获得，指标体系要繁简适中，计算、评价方法简便、实用；各评价指标及其计算方法应标准化、规范化。对于采集难度较大的软指标，在结合问卷调查、实地调研、专家评议等方法的同时，尽量将软指标硬化，以便于计算和对比。

2.2 房产运行状态监测与评估指标集的结构与内涵

根据指标的构建原则，结合国家相关房产管理政策标准与江苏公司实际情况，将房产运行状态监测与评估指标分为三个层次，包括3个一级指标、7个二级指标、41个三级指标，如表 1所示：

表1 房产运行状态监测与评估指标集

考虑到江苏公司房产管控的具体问题，我们从房产运行评估过程中所涉及的“硬件”、“软件”和最终用户出发，将评估指标体系从三个维度进行划分，即安全运行、管理服务和绿色健康三个维度。安全运行是指房产管理中的“硬件”，如建筑结构和设备等“硬件”设施运行状况，结合国家标准和电网大修技改项目文件，分为九个三级指标；管理服务主要是指房产管理中的“软件”，如物业服务、智能化情况和新技术引进，用以支撑房产的正常运行和管理；绿色健康体现人与环境间的相互联系和资源的耗用状况，主要包括工作环境和资源利用两个方面的内容[3]。三个维度中安全运行构成房产运行状态监测与评估的自然环境，管理服务反映的是房产运行状态监测与评估的管理环境，而绿色健康则反映的是房产运行状态监测与评估中最终用户的情况，是房产运行状态的灵魂和输出。

5.结语

为有效实施房产运行状态监测与评估，制定房产运行状态监测与评估指标体系。结合江苏公司房产运行管理现状，将指标体系分为安全运行、管理服务、绿色健康三个部分，构建“硬件-软件-软硬件交融”的立体式指标体系。