城市精装房纠纷法律问题浅探

(西南财经大学 四川 成都 610000)

一、精装房及其纠纷的发展趋势

(一)精装房市场的发展趋势

精装房，是全装修商品房在销售过程中的一个通俗叫法，严格的说法应是全装修住宅。根据建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》的规定，是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅在交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。由房地产开发企业一体化设计、采购和施工的精装修房，其工业化、标准化程度较高，既有利于节能环保、降低成本，又符合房地产绿色发展的要求，是商品房开发的新趋势，也是建筑产业现代化发展的方向。1999年，国务院办公厅发布的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，积极倡导推广精装修商品房。2008年，住建部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，提出引导和鼓励新建商品房进行精装修，并逐步取消毛坯房。2017年，住建部发布《建筑业发展“十三五“规划》提出三年内全装修成品住宅达到新开工面积的30%。

随着精装房市场的快速发展，精装房的市场份额逐步增长，各地政府也纷纷加速了精装房的推进力度。四川省政府2016年发布的《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》提出，到2020年新建房屋精装修比例达到50%；江苏省《关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见》提出，到2025年江苏省将有50%以上的新房以精装房交付；浙江省《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》，要求在新出让、划拨土地上新建住宅100%全装修和成品交付。2017年10月成都市《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》明确表示，至2022年底，住宅将全部实现精装，毛坯房将逐步退出历史舞台。在政府的推动下，符合发展要求的精装房将逐步取代毛坯房。随着精装房在商品房市场中的比重增大，潜藏在精装房中的问题逐渐增多。

(二)涉精装房纠纷的发展趋势

房地产行业经过多年发展，商品房的房屋主体结构有较为完备的质量保障体系，但对于装饰装修部分尚却有统一的施工规范和强制性的验收标准与交付标准，相应的监管措施亦不完善，精装房纠纷在商品房纠纷中的比重逐渐增多。伴随着精装房开发周期下交房潮的到来，此类纠纷极易爆发。而购买房屋是家庭的重大开支，往往关乎购房人甚至是购房人全体家庭成员的一生，而涉房地产项目的规模性决定着这类纠纷的普遍性，因此涉房纠纷极易形成群体性问题，关系地区的和谐稳定。

二、抽样案件存在的典型性问题

笔者抽样S省C市J区法院近五年审理的80件涉精装房买卖合同纠纷案例，希望通过分析总结，为解决相关问题提供有益的借鉴。

(一)区域式集中爆发特点明显

房地产开发项目的规模性，决定着这类纠纷具有普遍性，且相关购房者在利益诉求上趋于一致，单个纠纷极易引发连锁反应，形成涉及面广、影响力大的群体性纠纷。抽样的精装房纠纷案件在地域、时间、问题等方面具有高度集中性。抽样案件主要集中在5个楼盘，每个楼盘涉案均在10件以上。同一楼盘涉案起诉的时间亦呈批量阶梯式爆发，往往是一批购房者先行起诉，待判决结果出来以后，该楼盘另一批购房者又再行诉讼。因此，处理这类时稍有不当，极易发生群体性事件。

(二)质量问题是纠纷发生的主要原因

质量不合格是涉精装房案件诉讼的主因，统计范围内约91.67%涉案房屋的装修存在不同程度的质量问题。主要集中于墙面破损、家电故障、家具破损、有毒有害气体释放量不达标等方面。与此同时，6.25%的装修纠纷也伴随着建筑主体本身的质量问题，如房屋的渗漏水、屋面与墙面裂缝、瓷砖空鼓、地板不平、门框尺寸低于国家强制性规定等问题。这些质量问题，除了房地产开发企业设计不合理、采购了不合格产品与不符合环保标准的原材料问题之外，百分之八十都源于施工的质量不过关。对于精装房质量的把控，尤其是加强对装修质量的监管，可以大幅减少此类纠纷的产生。

(三)装修标准是纠纷发生的重要原因

房地产开发企业承诺标准和实际有出入，涉案的精装修合同有60%是将单位造价和装修风格作为了精装修的约定标准，合同对施工所需材料却没有定量化，多以“进口的”或者“高级的”进行说明，经常以“同等价格”、“同等品牌”作为承诺。售楼广告则以豪华、高档等进行宣传。实际上，装修的标准模糊不清，也使购房人的心理预期提高。施工的样板房与交付房屋在施工工艺、装饰效果等方面不一致。因此购房人普遍质疑实际装修的标准缩水，实际并未达到约定的单位造价。合同约定的单位造价没有量化的标准，购房人常常以现行市场价作为参照标准，再按照一定的比例折算成工程采购价格进行计算，而房地产开发企业则是以笼统的合同单位价格作为标准，双方很难达成共识。

(四)法律适用争议大

依据法律规定，毛坯房的主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以主张退房，但对精装房的装修质量出现的问题，法律法规并没有明确的规定，能否退房在司法实务中还存在争议。同时在房地产市场看涨阶段，房地产开发企业往往会主动援引调控政策而拒绝继续履行合同或直接主张合同因违背政策应属无效，而购房人则会要求房地产开发企业继续履行或在履行不能的情况下主张赔偿其预期损失。在房地产市场看跌阶段，购房人多会主张因违约解除合同，房地产开发企业则主张赔偿损失，继续履行房屋买卖合同。在现行市场条件下，因涉及到宏观调控政策对合同效力影响的认定、对当事人是否属违约解除的认定，进而涉及到违约责任及相关损失、费用分担等问题，大大增加了法院的审理难度。

(五)二次装修责任难确定

因对房屋的装饰装修风格不满意、施工工艺不精细，空间与功能设计不合理等多重因素，部分买受人在接收房屋后对房屋进行了二次改造。装饰装修问题本身很复杂，特别是对原装饰装修进行了拆、改、移的二次装修，难以区分二次装修部分，其对应的质量责任亦难以区分。房地产开发企业认为只要进行了二次装修，都不应当承担任何责任。购房人则认为，原来的装修无法实现其居住需求，必须进行二次改造，但是质量问题出在原来的装修上，房地产开发企业应当承担产品瑕疵的责任。由于二次装修是在原装修之上进行加工、添附和混合，司法鉴定均难以作出责任认定，因此，责任确实难以明确。

三、原因探析

(一)配套的验收规范缺失。目前，精装房市场的装修原则和规范大多如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等推荐标准，尚无国家强制执行标准。且地方性配套的验收规定尚不完善，部分地区对精装房的设施设备细化了要求，但相关的执行标准、质量和验收规范仍有待完善，部分涉精装房的房产项目在近期已因装修质量问题出现了集体维权事件。

(二)合同约定不明。房地产开发企业在房屋销售过程中采用“豪华装修”、“拧包入住”等夸张口号进行宣传，在与购房者签订的购房合同中采用“同等价格”或“同一品牌”、“进口的”或者“高级的”作为对材料和标准的笼统承诺，但并未详细说明各种装修材料的来源、型号、价格、环保程度等内容，收房时房屋买卖双方容易产生矛盾；且房地产开发企业对于二次装修的保修责任，也无对细节部分的约定，合同双方也易对于条文的不同理解，导致纠纷产生。

(三)对装修工程的质量疏于管理。在当前房价被严格限价的背景下，部分房地产开发企业为了追求高额的利润，在装修工程部分减少成本投入，故意降低施工质量标准等级、降低原材料的质量；出于控制成本、追赶工期目的，部分房地产开发企业对装修质量的把关不严，导致施工质量出现问题；也有个别公司在管理水平和能力不足；特别是在少数房产开发项目中，房地产开发企业仅以中介身份出现在装饰装修合同中，逃脱对装饰装修工程质量的主体责任。

(四)对装修风格的主观认识差异大。装修的风格、舒适性等都是主观感受，一方面很难定性定量，另一方面还在于当初购房时合同约定不够明确，部分合同仅约定了房屋装修的风格，并没有对原材料的品质、施工工艺、设计细节等进行明确约定。与此同时，基于成本控制与广告效应，房地产开发企业在施工样板房与交付房屋本身在施工工艺等方面有差距，收房时购房人极易对装饰装修的质量和效果产生心理落差而发生纠纷。

四、多元化解的对策与建议

(一)事前强化职能监管，防范质量风险

1.完善配套制度，加强质量监管。一是建设行政主管部门和工程质量监督部门尽快完善配套的技术标准和验收规范，确保装修部分从材料选择、设计条件、施工工艺、环保要求等都有据可依，有章可循。二是充分发挥行业协会作用，引导完善涉精装房买卖合同签订，购房合同内容不仅应当明确装修标准、环保标准、验收标准，售后维修保障的操作、年限，还应当对装修材料的品牌、型号和规格进行明确，以及是否允许二次装修和允许的部分进行约定，厘清相关的权责。此外，合同双方对于合同变更的流程以及违约责任的承担形式也应当采用书面形式加以固定，防范相关的合同风险。三是引导房地产开发企业提供与交付房屋一致的菜单式装修方案，满足个性化需求。如提供标准式装修、简约式装修、个性化装修等多种方案供购房人选择。

2.规范执行、审批程序，严格房地产开发的准入门槛。加大房地产开发企业的准入审查，相关职能部门应严格落实《房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关房地产企业准入条件的规定，加大对房地产开发项目投资人的资信审查和开发项目审批程序，特别是对开发能力不强、管理能力不足、资信不好的房地产开发企业，要从严审批，把好市场准入关。

3.加强在建工程督查，坚决打击违规违章行为。明确房地产开发企业的主体责任，加强对在建工程的督查，特别是加强对装修工程的监督与管理，加大对建材生产、工程施工，尤其是预留预埋和隐蔽工程的监督巡查力度。依法打击房地产企业的各类违规行为，促使房地产开发企业加强对房屋质量，尤其是装修质量控制，杜绝使用不符合国家标准、环保标准的材料、设备和工艺，完善工程管理体系以控制施工质量。

4．促进部门间信息共享，健全房地产企业资信档案。各部门联动配合，不仅应将房地产企业的涉诉信用情况纳入征信管理体系，还应将其在开发经营过程中如房屋质量问题、装修质量问题等违法违规情况作为不良信用记录纳入征信管理体系。加强银行、国土、房管等相关部门的征信信息共享，并将企业征信情况与土地竞拍、项目融资贷款等挂钩，加大房地产企业违约违信成本，引导形成诚信交易的良好氛围。

(二)事中妥善处理，构建纠纷多元化解大格局

1.构建常态化信息交流平台。推动建立以房管、国土、建设、规划等相关涉房地产职能部门，与房地产协会、商会等行业自律组织，以及信访、公安、检察院、法院等机关为成员单位的联席会议制度，畅通各对口参与单位之间信息交流渠道，建立长效性资源、信息共享平台；定期召集建立常态化业务交流平台，及时通报矛盾纠纷解决的状况，随时掌握区域内房地产矛盾纠纷新动态、新情况、新进展，及时发现苗头性、倾向性涉稳隐患，及时采取稳控、治理措施，将涉稳隐患化解在萌芽状态。

2.联动解纷与“诉源治理”机制并行。一是搭建体系化联动解纷平台。针对涉房纠纷中人数众多、矛盾激烈、化解困难的群体性纠纷，推动建立联动解纷平台，政府部门、行业协会与民间组织各自发挥自身优势、合理化解矛盾；健全应急处突体系，对重大敏感案件及时与党委、人大报告，并向政府通报情况，争取指导、支持和帮助。二是深化大调解运行机制。加大涉精装房案件的调解力度，坚持调解优先、调判结合原则，努力促成当事人和解；畅通纠纷多元化解渠道，积极推动构建司法调解、人民调解、行政调解、行业调解，充分发挥各类调解机制的优势作用，形成化解矛盾纠纷的最大合力，尽量将矛盾化解在基层、化解在萌芽状态。

3.统一裁判尺度，妥善审理涉精装房纠纷案件。虽然近两年因房价攀升，行使退房权的购房者寥寥无几，但市场变化莫测，为保障房屋市场交易秩序的稳定，宜统一裁判尺度，区分精装房的交付条件和退房条件，明确退房权的行使范围，充分发挥司法的规则引导作用。对于房地产开发企业的说明和允诺，如因载入合同而违反的，房地产开发企业应当承担违约责任。对于墙面霉变，家具家电故障，室内空气超标等问题，房地产开发企业整改到位后方可交付使用，如果不予整改、或整改不到位的，才能够行使退房权，确保房屋买卖合同双方的合法权益。继续探索完善涉众案件“个案先行”的裁判策略，缓和群体方过高的心理预期，并以判后答疑、以案宣法、以判促调等方式推动整个涉众案件的化解。

(三)事后加强成果转化，推动房地产业健康持续发展

1.强化司法建议。以涉诉案件为样本，分析涉精装房纠纷在经营、开发、销售等过程中的问题及根源，结合审理经验，以司法建议的形式指引涉案相关企业规范经营。坚持个案具体建议与类案综合建议并重，以年度专报的形式对辖区内涉诉的精装房纠纷汇总分析，并从加强监管、预防和减少纠纷角度，向相关职能部门定期进行通报。

2.加强法治宣传。选取典型个案，通过就地办案、巡回审案等方式宣传政策法规，发挥司法裁判的引导作用；通过新闻宣传模式及时发布典型案例、最新案例，及时公示宣传新法规、新政策，提醒社会公众提高风险防控意识，规范交易行为，同时引导已发生纠纷的购房人正确行使权力，增强法制宣传实效。