物业服务合同中业主抗辩事由研究

(哈尔滨商业大学 黑龙江 哈尔滨 150028)

一、业主以非前期物业服务合同当事人为由抗辩

前期物业服务合同是在业主大会还未成立时，由建设单位和物业服务企业就物业的有关事项所达成的协议。合同的签订主体并非业主主要是因为小区在建设之初，面临着入住率低等现实情况，无法成立业主大会，不能行使选聘、管理等权利，所以由建设单位代为行使。虽然业主并未加入前期物业服务合同的订立过程，非合同的签订主体，但是该合同的内容却是与业主的利益息息相关的，业主仍受合同效力的约束。这主要是由于在商品房买卖合同签订后，前期物业服务合同的规定已经包含于商品房买卖协议之中，建设单位所享有的物业服务之债权发生转移，业主取得了这一债权，因而享有前期物业合同中的权利、同时也要履行合同中的义务，所以可以说前期物业服务合同具有涉他性的特点。故非业主本人签订的前期物业服务合同的效力可以追及业主，所以业主的“并非合同当事人”不能成为抗辩理由。

二、业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称物业服务纠纷司法解释)第6条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相应的证据加以证明。若无证据证明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院的支持。

三、业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称物业服务纠纷司法解释)第6条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相应的证据加以证明。若无证据证明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院的支持。

四、业主以建设单位未交付房屋为理由进行抗辩

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第1条规定：取得建筑物专有部分所有权或基于与建设单位之间的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记人，可以认定为物权法第六章所称的业主。故业主资格认定有两种：一、业主基于商品房买卖合同，对专有部分进行事实上的支配和控制，即是对该部分的合法占有。在无特别约定时，买受人对于专有部分的占有通过建设单位的交付行为得以实现。遵照我国司法实践中的交易习惯，开发商交付房屋钥匙或者买受人在交房通知书上签字确认后才完成交付行为，此时无论是否办理房屋产权登记，均视为小区业主；二、如果已经办理了房屋产权登记手续，即已经获得该房屋的所有权，无论是否收到房屋钥匙，均具有业主资格。

五、业主以物业服务企业违反维修义务为由抗辩

维修义务主要来源于合同约定，一般约定的维修范围包括房屋本体公用设施，不包括室内部分的维修；在维修范围约定不明情况下，依据《建筑物区分所有权解释》第2、3条对建筑物的共有部分和专有部分的划分，建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任。《物业服务纠纷司法解释》第3条规定物业服务企业违反维修、养护义务时应负相应的违约责任。若业主可以提供证据证明物业服务方的行为违反物业管理公约中的维修和养护义务，业主依据合同的约定行使抗辩权是可以得到支持的。但是业主需要避免“只要小区物业出现问题就找物业服务企业”的思维。对于维护义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负物业的保修义务；在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业服务企业也可以对业主提供有偿的维修服务；小区共有部分、公共设施设备，由物业服务企业承担维修和养护义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。

六、业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩

物业服务具有时间持续性及无法计量性，物业服务的内容、质量难以明确，一般还是以合同约定的标准衡量。对于合同约定较为概括，则可以参考我国相关法律、法规、政策性文件作出的相关补充性的一般标准。对于我国相关法律、法规和政策性文件也没有补充性规定时，应该以物业服务行业的行业标准或者是小区内大多数业主认同的标准为依据衡量。同时依据“谁主张谁举证”的原则，举证证明物业服务存在瑕疵的责任一般由业主承担。业主证明物业服务存在瑕疵的证据主要有：一是直接证明物业服务瑕疵的证据，包括照片、视频、录音等；二是间接证据，包括小区其他居民的证言、新闻媒体的相关报道、居委会出具的相关证明等，但间接证据的证据效力略低，若仅存在间接证据，即无法提供完整的证据链以证实物业服务存在瑕疵的情况下，业主也很可能败诉。

物业服务质量瑕疵这种主观标准较强的抗辩理由，在适用时应当附加一定的限制条件，或许反而能够促进此种抗辩理由在审判中被认可。笔者借鉴公司法中单独股东权和少数股东权的划分标准，将业主抗辩权也划分为单独抗辩权和少数抗辩权。1.单独抗辩权，是指业主一个人就可以提出的抗辩，像物业服务企业擅自扩大收费范围、重复收费和提高收费标准等情形下，单个业主就可以通过诉讼维护合法权益；以及业主请求物业服务企业提供的专项服务而其未履行或未完全履行时，业主也可单独诉讼。2.少数抗辩权，是指只有达到一定人数才能行使的抗辩权，如达到总业主人数的 1/10 或 1/5 以上时才可以行使。本文认为以物业服务质量存在瑕疵的抗辩即应当归入此类抗辩权中。这样，既可以避免业主滥用自己的抗辩权，又可以提高证据的证明力，更能保证抗辩权的顺利实现。

七、总结

自 2009 年以来，物业合同纠纷的案件急剧增长，业主对物业服务的质量更加重视，提出了更高的要求。相关案件在裁判时确实存在法律适用、事实认定的难点以及兼顾各方利益的考虑，但“调解”并非解决问题的王道，我们应当正视业主提出的合理合法的诉求，通过疏通法律依据、量化法院裁判标准，为其表达诉求提供可行路径。同时要明确物业服务质量的保证是每一个物业服务企业应当履行的最基础的合同义务企业应当不断提高自身的业务水平。在两厢作用下，才能使物业服务合同的目的得以实现，化解双方纠纷，促进经济发展与社会和谐。