房产企业收购兼并之财务风险思考

孙利利

众安集团有限公司 浙江杭州 311201

一般而言，房产企业的成长壮大可通过两种战略来实现，一是内部增长战略，一是外部扩张战略。收购兼并即是外部扩张的重要途径，近年来在国家政策的催化下,收购兼并在房地产领域日趋活跃,交易数量不断增加，成为当前房地产市场发展中的重要现象。房产企业收购兼并从本质上看是企业控制权的转换，通过收购兼并，房产企业能够在较短的时间内扩大规模、整合资源，形成品牌优势，提升企业价值，增强抗风险能力，促进企业快速成长和高效发展。同时，收购兼并也给亟需摆脱生存与发展困境的中小房产企业提供了机会。从行业角度看，收购兼并对于改善国内房地产产业结构、提高行业运营效率、实现房地产业升级和健康发展将产生关键影响。可以说，收购兼并无论是对房产企业交易双方还是房地产行业发展都有其积极意义，将是房地产市场今后的一个主要发展方向。但是，由于房产企业收购兼并过程复杂、投入资金多、涉及多个参与主体，加之这方面法律法规尚不完善,产权市场规范程度较低，房产企业实施收购兼并受到诸多不确定因素影响，这可能给房产企业带来财务风险，导致预期目标无法实现。因此，房产企业应正视收购兼并中存在的财务风险并采取得当措施加以控制，有效规避收购兼并活动中的风险，确保收购兼并活动顺利实施。

一、房产企业收购兼并之财务风险厘析

房地产行业本身的经营特征决定了这一行业具有高风险性，对房产企业而言，财务风险客观存在于包括收购兼并在内的各项财务活动中，深刻影响企业财务状况。下面试对房产企业收购兼并中可能面临的财务风险略作分析。

（一）目标企业价值评估风险

房产企业收购兼并需要经过多个环节，而对目标企业的估值是其中的核心环节，收购兼并方基本上就是以此为据设定谈判价格。在估值过程中，由于目标企业的财务信息并不透明，加上估值方法选择不当等，容易导致收购兼并方估值失误，造成收购兼并成本增加。具体来说，此环节的财务风险主要源于以下方面：第一，信息不对称。信息是当事企业实施收购兼并的决策依据，通常情况下并不对称，目标企业的一些关键信息多不公开或是缺乏充分、准确的披露，而收购兼并方信息来源渠道并不畅通，其很难全面、及时了解目标企业的真实情况，从而导致对目标企业价值做出不准确的预判。其二，房产企业价值评估机构职业道德缺失或专业服务水平不足。评估机构在评估目标企业价值时，因职业道德缺失可能导致虚假评估，而专业服务水平不足则可能导致评估方法选择上的不合理，从而影响目标企业价值评估结果的准确性。其三，宏观环境的影响。房地产行业因受国家调控政策、市场环境等外部因素影响较大，项目未来收益如何存在很大变数，收购兼并方如果忽视对目标企业项目状况的全面考察，容易高估目标企业未来收益，从而增加收购兼并成本，给其带来经济损失。

（二）融资与支付风险

房产企业中，运营资金不足、负债率高是普遍现象，而收购兼并需要大量资金，在自有资金短缺情况下，房产企业收购兼并往往需要借助外部融资来满足需要。从实际看，目前房产企业融资方式还比较单调，70%左右是借助银行贷款这一常规性债务融资来解决收购兼并所需资金，在国家政策的调控下，银行贷款限制性条款越来越多，贷款条件愈加苟刻，资金成本越来越高，加大了房产企业收购兼并融资风险。另外，收购兼并中，支付方式对房产企业财务也有显著影响，并带来相关风险。如使用现金支付会减少收购兼并方的流动资金，导致其应变能力下降，增加企业运营的财务风险；使用权益支付工具可避免现金支付的弊端，但会触动公司股权结构，消减原股东的控制权。

（三）财务整合风险

房产企业收购兼并完成后，还需要对被收购兼并企业的各种资源进行有效整合，这样才能保证房产企业收购兼并价值的充分发挥。财务整合是其中的关键部分，包括财务管理目标整合、财会机构和财会人员整合、财务制度和核算体系整合等，如果房产企业忽视财务整合或整合不当，就可能造成企业收购兼并后财务管理方面的混乱，进而影响企业正常经营活动。

二、对房产企业收购兼并之财务风险进行控制的对策

（一）正确认识房产企业收购兼并风险，增强财务风险意识

如上所述，房产企业实施收购兼并受到诸多不确定因素影响，其间存在大量财务风险，房产企业不可不察，不然可能导致收购兼并的失败，现实中已有众多案例。因此，房产企业在收购兼并中应增强财务风险意识，无论是对目标企业价值进行评估，还是在资金筹集、支付方式选择，乃至收购兼并完成后的财务整合环节，房产企业都要全面考虑其间的风险问题，并积极采取措施加以控制，以促进企业收购兼并目标的达成。

（二）价值评估环节的财务风险控制

这一环节的风险控制关键是当事企业要做好目标企业的财务审核调查，掌握其真实信息，并在企业价值评估中选用合适方法，尽量减少评估偏差。具体来说：一是选聘声誉良好的调查机构或该方面的相关专家，与己方人员组建调查团队，全面收集目标企业的信息，尽可能掌握将要购买的股权或资产的情况，以此补救收购兼并中交易双方在信息获知上的不平衡。需要强调的是，调查中对于目标企业提供的资料，要进行严格核实，不能过于信任。此外，要注意加强报表分析，在充分甄别信息真伪基础上，合理利用报表中的信息。二是通过合理选择评估方法以减少评估偏差。目前实践中评估机构经常应用的企业价值评估方法非止一种，评估机构具有较大的选择权，采用不同的方法可能会得到大不一样的结果。为此，企业价值评估机构应根据当事企业收购兼并动机、行业景气程度、掌握信息是否充分等决定估价方法，尽可能准确地反映目标企业市场价值，从而降低价值评估中的财务风险。

（三）融资与支付环节的财务风险控制

房产企业收购兼并离不开资金的支持，融资的重要性不言而喻，针对收购兼并中存在的融资风险，当事企业应注意优化融资结构，改变单一的贷款融资方式，实现收购兼并融资方式多元化，减少收购兼并融资风险。政府也应加紧改善融资环境，为房产企业收购兼并融资提供金融政策支持。在支付方式选择上，因各种方式都有其优点和弊端，房产企业应结合实际细致考量，作出合理选择。从别国的经验来看，混合支付方式更容易降低支付风险，已日益受到企业的青睐。国内房产企业可根据交易双方的财务状况，结合自身战略目标和双方的短期需要，合理设计兼并收购支付方式的结构，形成现金、实物、股权等方式的不同组合，以降低兼并收购中的支付风险。

（四）财务整合风险控制

财务整合对房产企业的持续经营深具影响，此环节的风险控制极为要紧，决不能忽略。应重点关注以下方面：一是重组财务管理模式。房产企业在收购兼并完成后要结合双方实际，构建契合企业财务战略的财务管理模式，竭力促进企业向前发展。二是整合财务组织机构。房产企业要根据收购兼并后的全新战略，对双方财务组织机构进行相应调整，以适应新环境下企业管理要求。三是整合财务人员。房产企业应根据收购兼并后的财务管理需要，明确人员整合的方案，对被收购兼并企业的各级财务人员予以合理安排，并借助考核与培训来提升其素质，使其尽快适应新的财务管理模式。