大型住宅小区项目管理分析

刘思刚

（克拉玛依市保障性住房投资建设管理有限责任公司，新疆克拉玛依834000）

1 引言

在城市化建设日益推进的大背景下，受经济新常态的影响，我国迫切需要通过拉动内需实现经济的稳定发展[1]。建筑业作为国民经济的支柱产业之一，在社会经济发展中发挥着重要作用，为了满足现代化的居住需求，我国城市大型住宅小区建设规模在不断扩大，建设企业需要深入分析大型住宅小区建设中存在的问题，引进更多新型的项目管理方法，提升大型住宅小区建设的整体质量。

2 工程实例

某大型住宅小区建设项目位于城市新城区域，项目周围配套建设比较完备，教育、医疗、购物、餐饮和休闲设施十分便利。小区主要由6座单体工程构成，北侧是2 座32 层住宅、2座34 层住宅，南侧沿着新规划道路是2 座12 层商住两用楼，1～2 层是商业用房，3～12 层是住宅。该小区的占地面积约3×105m2，建筑面积约1.2×104m2，住宅总户数约800 户。

通过分析住宅小区的实际建设情况发现，施工现场质量管理中存在一些问题：（1）施工人员质量意识比较薄弱，未完全掌握工程建设质量标准，缺乏一定的建设经验。并且，有些操作人员的安全意识薄弱，相关部门未对其进行专业知识培训，无法掌握技术操作的流程和方法，还有一些项目管理人员的法律意识和质量意识淡薄，管理水平有待提升；（2）很多施工材料未按相关规定进行保管和摆放，施工现场的钢筋、构配件等材料摆放混乱，没有相关人员进行管理；（3）小区施工现场的很多机械设备是从外部租赁来的，有些来自个人，未提供专业机构的质量检测报告，设备性能老化严重，为后期施工留下了很多安全隐患；（4）质量管理职责不明确，无法将质量管理工作落实到施工现场，工程建设部门未制定完善的质量监督体系，严重影响了工程项目管理工作的顺利实施。

3 大型住宅小区项目管理的优化措施

3.1 施工安全管理

在住宅小区工程项目建设过程中，安全生产是其中的关键。在该住宅小区工程项目建设中，相关管理部门需要安排专业人员对施工现场进行管理，尤其要注重施工安全设备的检查，如安全带、安全帽、安全网和安全棚等，确保这些设备质量满足相关要求，为安全生产工作的顺利实施提供支持。

3.2 施工进度管理

在该工程项目的管理过程中，管理人员需要深入施工现场考察地质、气候变化情况。在设计施工方案的过程中，施工进度计划的确定需要依据住宅小区的实际情况，并根据施工进度合理地设计施工组织计划、施工材料供应时间等[2]。除此之外，为了做好施工进度管理工作，建设单位、施工单位和监理单位需要进行协调和配合，确保住宅小区建设的顺利实施。

3.3 施工质量管理

首先，在分项工程施工建设前，相关人员需要做好样板，为施工建设进行指导，施工人员需要确保操作的规范性、质检人员需要认真检查施工质量、监理人员需要把好验收关；其次，在各个分项、分部工程施工前，相关人员需要合理规划轴线与控制线、标高控制线、其他结构控制线，确保各项施工顺序按照这些线进行施工、控制和复核；最后，在施工过程中，管理人员需要做好质量管理工作，尤其要注重细部施工质量，如梁柱接头位置、混凝土施工裂缝处理等，及时消除施工建设中的安全隐患和质量隐患，避免出现二次打磨、二次修补、返工等现象，提升住宅小区的施工质量。

3.4 施工过程中的控制要点

3.4.1 主体施工

在剪力墙和构造柱建设施工中，相关技术人员需要注重振捣质量控制工作，在浇筑楼板的过程中，需要支护模板、绑扎钢筋，确保顶板的平整，且在外网管线和主体接通后，需要进行排水处理，提高主体工程质量。除此之外，施工人员需要做好防水处理工作，注重防水处理的要点，并引进先进的防水材料，如热塑性聚烯烃类防水材料、聚氯乙烯防水材料等，提高房屋建筑的防水性能。

3.4.2 外网施工

通常情况下，外网工程应在主体工程施工建设前完成。在主体建设施工之前，水、电、暖、有线电视、通信主管道铺设已到位，且投入使用。因此，在住宅小区项目主体工程建设中，相关人员必须做好外网工程成品保护工作。

3.5 工程验收管理工作

3.5.1 竣工验收

在竣工验收阶段，建设单位需要向建筑管理部门递交验收申请，并确定竣工验收时间，并由建设单位组织设计单位、施工单位和监理单位的人员共同验收。在竣工验收完成后，各个参建部门需要在竣工验收报告中签字，并上报到建筑管理部门备案[3]。

3.5.2 住宅工程项目移交物业与回访

竣工验收后，建设单位需要将住宅小区项目移交给物业和业务，并罗列清单，明确验收的内容，并由物业签好委托合同。在业主不断入住的过程中，到回访期后，建设单位需要确保建筑工程的质量，并做好回访工作。

4 结语

综上所述，随着城市化建设的快速发展，大型住宅小区建设规模在不断扩大，社会各界越来越关注工程项目管理工作，其涉及的内容比较广泛，具有一定的复杂性[3]。因此，在大型住宅小区工程管理过程中，相关技术人员需要深入分析其中存在的问题，实行有针对性的项目管理措施，不断提升工程项目建设的整体质量，推动社会经济的进一步发展。