宏观调控对我国商业银行房地产信贷的影响

徐滨

摘要：随着居民的收入水平逐渐提高，也带动了房地产业的发展，同时也推动了中国经济的快速发展，房地产的发展也带来了房价过高的问题。现阶段，房地产市场已进入新一轮调控。政府如何有效地进行宏观调控管理房地产信贷业务至关重要。本文主要结合当今的发展现状分析了房地产行业与商业银行的信贷风险以及成因，对目前的房地产宏观调控政策进行了分析，也论述了相关政策对我国房地产行业及商业银行房地产信贷业务的影响，并结合实际情况提出了有关房地产信贷策略及建议，仅供相关人士参考。

关键词：宏观调控;房贷政策;商业银行

近年来，我国一线、二线城市房价过快上涨的问题引起了各界人士的关注，商业银行与房地产行业密切相关，直接受到新规定的影响，房地产行业对商业银行信贷的贷款具有一定的风险。因此，需要在政府监管的背景下，合理利用法律手段对商业银行信贷进行宏观调控和微观管理。

1.造成我国商业银行房地产信贷风险成因分析

房地产行业与银行信贷密切相关，二者之间存在利率关联，因此银行信贷必定会面临流动性风险问题，即资本周转率，而资本周转的存在的短期贷款的客观规律，也会导致房地产行业和银行信贷受到同样的信用风险影响。

信用风险主要是由于信息不对称和从借贷到还款等环境变化等因素共同累积的过程。如果贷款人在还款期间因财务问题而做出负面变更，贷款很可能无法按时偿还，那么商业银行可以通过抵押或担保合同保证债权人的权利。由此可见，信用风险是限制商业银行经营和发展的最大问题之一。从我国商业银行信贷风险形成机制的角度来看，商业银行内部管理存在缺陷，外部受经济政策变化和市场运行环境的影响等，所以商业银行必须分析和理解信用风险，从而最大限度地降低信用风险。

1.1商业银行房地产信贷风险具有不可回避性

商业房地产银行的信用风险特征不可避免，因此，银行和房地产都应随时准备承担风险。此外，房地产业对银行信贷的过度依赖也会给未来的发展带来潜在危害。房地产是中国经济的基石，銀行信贷是中国的经济血液，房地产泡沫和银行信贷危害互相牵制，高利润分享的同时也伴随着高风险，银行也需要与房地产共同承担相应风险。

1.2银行信贷分享了大部分的房地产利润

中国房地产业的发展主要依靠融资贷款。在房地产开发的每个阶段，无法仅仅依靠融资资金、房地产信托等来源，主要还是依靠银行信贷，在房地产行业的建设土地收购和销售环节中，都有银行信贷干预，资金投入甚至超过60%。

1.3商业银行房地产信贷风险的成因

1.3.1外部原因。借款人，因为个人资金流动性大，不像房地产业的收购，每个季度都必须有明确的规划，对于房地产信贷风险而言，具潜在危害。

1.3.2银行自身的原因。由于银行员工的素质参差不齐，在进行资金评估和贷款人评估借款人还款的能力时无法正确做出判断，很容易产生决策失误，导致银行信贷风险上升。而且银行的工作人员无法确定资金流动中存在大量灰色地带，如果工作人员进行了过度担保，那么会给银行造成无法估计的损失。

1.3.3环境原因。环境原因主要是指中国信贷市场的整体秩序和国家相关的法律法规。

2.土地法对于商业银行房地产信贷风险的宏观调控

2.1通过建立有序的土地市场减少风险

土地法是一项通过一定的措施来规范购买和土地使用管理的法律。如果市场没有强有力的土地法律保障，那么房地产业的发展将是混乱不堪的。建立有组织的土地市场是促进有序健康的市场发展的必需品。通过对第一级土地的管理，从根本上把控对房地产行业的控制，只有拥有稳定资本和良好运营评估的房地产开发商才能接管土地，以确保市场的正常运作，从而实现国家对商业银行房地产信贷风险的控制。通过直接控制土地供应渠道，可以大大降低商业银行房地产信贷风险，从长远来看，有序的国家法律可以确保市场的良性循环，降低资金循环问题带来的风险。

2.2土地制度的不断规范减少风险发生

根据我国颁布的与土地有关的法律法规，可以看到我国对土地房产问题的重视，正在寻求从一系列制度的制定中突出平等和开放。总体而言，宏观调控旨在打击投机性住房需求，大幅度缓解供需矛盾，进一步规范房地产市场秩序，从而遏制部分城市房价过快上涨的情况。从长远来看，房地产市场的规范有序发展对多方都有好处，不仅有利于商业银行信贷业务的持续健康发展，而且还能降低银行房地产贷款制度的风险。目前，我国的宏观调控处于关键时期。政府无法容忍住房价格的飞速上涨，尤其是一线城市的房价。随着政府房地产宏观调控政策的实施和深化，不排除政府出台进一步严格调控政策的可能，预计一些资质较低，实力较弱，资金链紧张的小型房地产开发企业将被淘汰，未来房地产市场的整体走势存在较大不确定性，房地产市场集中度将进一步提高，结构也将进一步改善，也会给房地产贷款带来一定的潜在风险。

3.商业银行采取的措施

由于房地产占商业银行信贷活动的很大比例，所以商业银行应该做好风险防范工作。

3.1 高度重视调控政策

商业银行要从全局出发，维护社会稳定，以增进人民生活为最终目的来进行投资分析，认真学习和深化政策精神，准确认识当前宏观经济和房地产市场状况，制定适合当地的具体措施，严格执行国务院颁布的房地产信贷额度，做好风险防范工作。除此之外商业银行还应密切关注部分地区房屋交易量大幅下降，以及当前阶段交易价格调整所带来的潜在风险，对于优质住房贷款高房价时期，需要采取措施有效实施风险防范和资产保值。

3.2 把握贷款投放节奏及投向

政府需要实施房地产贷款梯度促进策略，巩固一线、二线城市房地产贷款业务，并且要结合有关部门继续支持一线城市普通商品住房项目贷款，鼓励进行棚户区改造。同时将贷款资源转向为重点支持普通商品住房，经济适用房以及城市棚户区改造项目的建设。

3.3 严格贷款用途管理

所有银行都需要严格管理贷款的使用，不符合国家购房政策的借款人不得发放贷款。在按照国家政策实施限制购房的措施的城市，必须严格遵守相关购房资历审查。

3.4 加强抵押物风险管理

将房地产批准的概念从抵押品转移到偿付能力，要保证预期现金的流量。对于房地产开发商而言，要落实销售收益，对于个人住房贷款而言，应该侧重预期的收入。

贷款发放后，有必要建立房地产项目贷款全程监控系统;一是严格禁止房地产贷款资金的滥用、盗用、挪用;二是注意对其还款能力的研究，即现金流量监测;三是加强房地产贷款抵押管理，时刻注意房地产市场价格变动和房地产市场走势，对于某些房价大幅波动的地区，需要重估其对应的价值。

3.5 提高银行的议价能力

严格执行第二套房贷政策，保证首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于二套房贷款或者三套房贷款，应该增加预付款金额，增强覆盖率抵押贷款的保障力度。各行可根据客户的实际风险确定贷款利率，提高貸款定价能力与风险管理水平，同时上调二套房贷款利率也有助于提高个人贷款收益水平。

3.6 密切关注开发企业违规风险

各商业银行需要加强与政府部门之间的沟通，保证信息的流通，密切关注违反政府主管部门对违规进行操作的房地产开发公司的处罚，对于存在闲置土地，哄抬房价等违规的房地产开发公司，商业银行应立即将其纳入黑名单，禁止新融资，尽快收集已有的贷款，或制定保全措施。

3.7进一步加强对集团性客户的风险管理

一是各行要建立集团客户风险预警系统，明确客户管理链中各管理者的预警责任，同时建立应急响应小组，应对紧急情况。二是根据项目的进度实行贷款资金封闭管理，严格监管房地产集团客户各资金的流动，不得在集团内部非法转移。三是严格控制集团内关联公司担保，优先选择优质资产担保（质量）抵押担保，认真审查产权，合理确定抵押贷款利率。对于贷款集中度高的集团客户，适当减少贷款规模，切实防范风险，加强抵押物价值管理。各商业银行必须建立专业的房地产信贷团队，要求团队内的工作人员不仅要熟悉房地产行业的相关知识和政策，还要具备项目评估的技能，确保房地产抵押足值，同时做好房地产信贷管理工作。

总结与建议

本文认为，政府可以通过制定土地法、财产政策等法律法规来进行宏观调控，适当提高利息对贷款的监管效果显著，通过利息税来控制财产信贷的规模，有效刺激房地产经济，使信贷市场和房地产市场在有序稳定的控制之下运行，同时，金融监管部门必须通过监管促进商业银行的内部管理，降低商业银行房地产信贷风险。

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