上海联明雅苑公租房准入退出路径探析

摘要：选取上海“蚂蚁工房“联明雅苑小区的公租房建设为案例，确定公租房的准入退出条件，整理准入退出流程，分析公租房的制度建设路径。

關键词：公租房;准入;退出

一、引言

因廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接，突现收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群，公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房概念提出，旨在满足这部分城市中等收入偏下的家庭的住房需求。而上海闵行区七宝镇联明村建立的联明雅苑小区作为最早一批开展集体建设用地建设租赁住房试点的地区之一，是政府和企业联合建设的首批集体用地公租房，出租率高，投资回报率高，目前发展情况良好，对了解并满足“夹心层”人群的住房需求有重要意义。

二、联明雅苑公租房准入制度

1.政府制度筛选

根据《公共租赁住房管理办法》第七条申请公共租赁住房，并结合上海地区在2018年的最新政策中的规定，应当符合以下条件：（1）具有本市常住户口或持有《上海市居住证》两年以上，并连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达到一年以上。（2）已与上海市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同。（3）在上海市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米。（4）申请时未享受上海市其他住房保障政策。

2.企业筛选推荐机制

上海联明雅苑小区周围集中了上海联明实业总公司的子公司等多项产业项目，劳动力密集，且大多为外来务工人员，从事第二产业工资水平相对较低，在上海暂无稳定住所。因此，企业在充分了解员工的住房需求后，可以企业的名义承租公租房，将其作为员工宿舍，申请入住的员工同企业签订住房协议。同时，可优先推荐本企业的员工，为员工开具介绍信、推荐信，缩短初步审查的时长与步骤，为本企业的员工提供住房优先待遇。

3.自我排查及程序筛选

（1）申请公租房的群体根据相关管理办法的条件，向社区居委会或所在单位提交相关证明、证件与申请，由社区居委会或所在单位进行初步审核后转交，或个人直接将材料递交至区住房保障部门。企业可同时申请多套住房，作为员工宿舍。联明雅苑公租房附近的企业具有推荐企业员工优先入住的权利，员工持有企业推荐，则可直接进入复审。

（2）区住房保障部门应当自收到或者受理申请之日起30个工作日内，会同区民政、社会保障、工商、公安、税务等部门以及街道办事处，对申请人的申请和申报材料以及户籍、收入、财产和住房状况等进行审查。

（3）经审查合格的，由区住房保障部门予以公示，公示期不少于15日。

（4）区住房保障部门应当将审查合格的住房保障申请及有关申报材料一并报市住房保障部门，由市住房保障部门会同有关部门进行审核。

（5）经审核符合条件的，由市住房保障部门予以公示，公示期不少于15日。

（6）经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的申请人，按照轮候规则列入轮候册进行轮候。轮候到位的申请人可以在住房保障部门提供的住房范围内，自行选定具体的住房，并签订租赁协议。

三、联明雅苑公租房退出制度

公共租赁住房的退出机制有主动退出和被动退出两种类型：

1.主动退出：到期自动退出。上海市公共租赁住房的租赁期原则上不能超过 6 年，即 6 年租赁期满，无论什么情况均应退租，即为主动退出。

2.被动退出：指公共租赁住房的承租人的行为符合规定的任何一项退出条件后，承租人按要求退出公共租赁住房的情况。上海市规定“对承租人发生将所承租的公租房出借、转租或闲置的，擅自改变承租住房居住用途的，享受其他住房保障政策的，违反物业管理公约拒不整改的，以及其他违反租赁合同约定情况的，出租单位可与其解除租赁合同”，即被动退出。

要保证退出机制发挥作用，惩罚条款是必不可少的。租赁合同到期后承租人不愿腾退的，各公租房运营公司可以要求其工作单位配合，督促其退出;仍然拒不退出的，可寻求司法途径解决，并在一定的范围内予以通报。同时，各级房管部门还应将这种破坏信用的情况作为个人信用记录的污点予以登记，并以此记录作为今后 5 年内不给其享受住房保障政策的依据。

上海联明雅苑小区公租房退出机制的特色之处在于，对于已经符合公共租赁住房退出条件的承租人，从人本主义的角度考虑，在退出机制中设定 “缓冲期”，申请人可在租赁总年限期满前3个月向公租房运营机构提出按市场化租金过渡居住的申请。经核查住房状况符合过渡居住申请条件的，运营机构可与其签订市场化住房租赁合同，租期1年，租赁价格由运营机构委托房地产估价机构评估后按照市场租金水平确定。合同到期，经运营机构同意并通过住房状况核查后可续签1年，租金水平进一步提高;续签合同期满应当退出该套住房，不得再续订。

参考文献：

[1]武中哲.保障房退出的政府动机、执法成本与制度建构[J].山东财经大学学报，2016，28（6）：26-33.

[2]李宝龙.博弈视角下公租房退出机制研究[J].建筑经济，2016，37（1）：75-78.

作者简介：

赵沛琪（1998-  ），女，汉族，浙江绍兴人，本科，研究方向：公共事业管理。