想卖房？先证明你没疯

袁野

埃琳娜.Y.科托娃的儿子快4岁了，一家三口位于莫斯科郊区的一居室公寓开始显得有点不够住，是时候换套新房了。

他们看上了一套两居室公寓，搞定了抵押贷款，并为老房子找到了买主。随着签合同的日子临近，这对夫妇还有一项任务要完成：去医院精神科开健康证明。

“大夫会检查我们的心理状态，如果一切正常，就会给我们一份文件。”科托娃解释道。她是一位经济学家，丈夫是一家建筑公司的经理，他们显然都没有精神病，也不会突然疯掉，但和成千上万的俄罗斯人一样，如果想要出售房产，他们就必须提供正规医院医生签字盖章的文件，以证明自己没有精神病史。

这是乱象丛生的俄罗斯房地产市场，逼迫人们不得不学会的生存策略。

“诈骗产业链”

房地产一直是俄罗斯经济的主要驱动力之一。虽然房市在2014年和卢布一起遭受重挫，但如今已然复苏。在莫斯科最核心的阿尔巴特地区，一套苏联时代老公寓的单间（面积仅12平方米）竟然索价1400万卢布（约合人民币138万元）。即便如此，2018年11月的一项研究表明，如果有10万美元（约合人民币68万元），52%的俄罗斯人会选择用来买房。

猖獗的诈骗，与繁荣的房市相伴而生——俄罗斯媒体称之为“黑代理”。“俄罗斯现在有从事房地产诈骗的全套产业链。”俄罗斯“繁星”新闻网这样写道。俄罗斯卫星通訊社则直接在报道中指出：在俄罗斯购买二手房需要格外注意房主的情况，防止被骗。

一种常见的骗术是：黑代理和房主串通后出售房屋，然后跑去向法院起诉，宣称卖家当时疯了，要求认定交易无效（俄罗斯法律规定：未成年人、失去自理能力的老人，以及酒精上瘾者、吸毒者和心智上有问题的人等无行为能力者的房屋是不能交易的，他们的合法权益受法律保护）。

“通常，法官都持这样的观点，即购房者一般都是有钱人，因此他们能够再购买另外的房子，而卖房子的穷人却不可能。”俄罗斯贝斯特房地产公司总裁格里戈利·波尔托拉克说。

于是卖家收回了房子，买家付出的数百万卢布房款则落入了黑代理的口袋。买家可以起诉以索回购房款，但为了逃税，大多数俄罗斯房屋买卖合同上显示的金额都大大低于实际的交易价格，所以即使胜诉，买家仍将损失惨重。

这种诈骗到底坑了多少人？俄罗斯《生意人报》2012年时估计每年约有1000例;有网友则表示莫斯科市区大约三分之一的二手住宅交易，最后会闹上法庭。

于是，就出现了《纽约时报》2018年底报道里的状况：近年来，莫斯科每年约有14万笔交易要求卖家出示精神状态证明。

另一些黑代理则伪装成小额信贷公司甚至律师事务所。他们诱骗人们签署贷款协议，其中却夹藏着一条公寓销售协议。买房者辛辛苦苦偿还债务，结果却发现新的“房主”打上了门，宣布你家已经不是你家了——这名“房主”往往也是黑代理找来的，攫取的房子则成了骗子的美餐。

不仅要钱，而且要命

“2011年秋天，黑代理夺走了我哥哥米哈伊尔·科尔钦唯一的房子——莫斯科的公寓。我哥哥是残疾人，有精神病。骗子获得了他的信任，安排他在杂货店工作，他就乖乖地签了几份他们递来的文件，其中包括将公寓卖给他们。”一个名叫伊莲娜的莫斯科居民说。

黑代理不仅利用精神病患者、独居老人和酗酒者的名义诓骗买家，还把魔爪直接伸向了这些社会弱势群体，用各种方式巧取豪夺他们的房产。由于这些人往往没钱、更没有关系，所以很难在法庭上保护自己，其中一些不幸者甚至连上法庭的机会都没有。

2018年9月，俄罗斯警方破获了一个黑代理组织，他们盘踞在莫斯科北部的特维尔地区，专门坑害一些想卖掉首都的房子、来此地养老的人。房子售出后，这些冒牌的中介会忽悠卖家把收益存入他们控制的一种托管账户，然后邀请客户到一个郊外的湖边“看房”。

兴冲冲的卖家绝不会想到等待他们的将会是什么：黑代理把这些无辜的人摁在水里溺死、或者用塑料袋勒死，然后把尸体扔进湖中。“我会等大约10分钟，没有了生命迹象再离开。”领头的罗曼·舒盖贝夫在警方发布的自白视频中说，他是一名持证的房地产经纪人。警方表示，该组织在5年间杀死了9名客户。

同样是在2018年，9月3日，一群黑代理闯入了莫斯科一所临终关怀医院，试图逼迫一个老太太把她的两居室公寓“赠予”他们;9月20日，一名59岁的退休者在克拉斯诺亚尔斯克被绑架，匪徒用卡拉什尼科夫冲锋枪逼迫他签署出售自己公寓的委托书。

某种程度上，执法和司法机构的腐败，为这些黑代理开了绿灯——2018年2月，俄罗斯内政部和联邦安全局特工拘捕了两名莫斯科警察，指控他们协助了黑代理的勒索并从中获利。

“这是自我防备”

法院的救济被视为抵御无家可归现象的堡垒，却让数不清的黑代理钻了空子。担惊受怕的买家们不得不要求卖家提供健康证明，可即便如此还是难免“道高一尺，魔高一丈”。

退休警察瓦切斯拉夫·利亚博夫夫妇2000年12月买下了一套莫斯科的三居室，谨慎的丈夫仔细检查了卖家——时年19岁的柳德米拉·塔茨希娜和她41岁母亲的医疗和心理健康证明，可是依然未能避免被法院赶出新家。

塔茨希娜的小姨起诉称，母女俩签署合同时都处于“酗酒之后的不正常状态”，不具备行为能力。利亚博夫看到的体检证明是在签合同前两星期开具的，法院认为这对判断售房者在签合同时的心智状态毫无用处。

如今，一些房地产经纪人甚至会在签署合同时找来护士，当场采取交易双方的呼吸样本进行精神状况检测。

科托娃夫妇进行检测时，买家也来到了医院，他们更急切地需要这份文件，因为很多银行在发放贷款时同样担心横生枝节。

“这是自我防备。”莫斯科房地产经纪人米哈伊尔·巴克说，“在俄罗斯，总会有欺诈事件发生。”

摘自《看天下》