开封传统民居民宿化改造探索研究

冉恩宇 （河南大学土木建筑学院，河南 开封 475000）

1 引言

民宿产业发展迅速，它能有效吸引人气，给人们带来的体验式度假旅游服务，推动着传统酒店行业向地域个性化服务过渡，但其发展依赖于所在地的历史文化、人文精神、自然环境景观等地域文化特色。

开封市作为首批国家历史文化名城，历史悠久，文化遗存丰富，宋文化气氛浓郁，民俗活动多样，地域特色显著。随着城市发展，城市更新工程不可避免的触及许多古街巷与传统民居等老旧空置民宅，由于保护能力与条件不足，传统民居面临被拆除破坏局面。

建议结合城市发展规划，通过把传统民居进行民宿化改造以保护传统建筑的同时，为开封旅游城市发展做出贡献。开封市适宜民宿产业发展，能提供丰富的东京汴梁民俗文化特色以及丰富的人文景观，政策补助力度较强，为住宿产业提供大力支持。同时，民宿产业发展能为开封带来民间投资，老旧住宅与空置房屋均可通过改造民宿再利用，保护历史遗存，改善老旧房屋居住环境，提升开封市住宿服务品质。

近年来开封民宿产业仍处于空窗期，相关法律法规仍未完善，本文针对开封市城市收入、土地交易、房地产市场等现状分析，结合民宿产业发展特质，进行开封市民宿改造可行性研究，为民宿产业在开封市发展提供参考。

2 开封民宿研究背景

2.1 开封市城市发展现状

2.1.1 城市定位

开封市是中国八大古都之一，位于省会郑州西南40km处，2017年统计全市人口454.93万人。作为中原城市群地区性中心城市，开封承担郑州部分教育职能，与开封本身悠久的历史文化背景相呼应。

开封是以旅游为支柱产业的城市，丰富的文物遗存是古城特色之一，现存文物保护单位263处，13处为国家级，38处省级，享有中国优秀旅游城市称号，2016年全市GDP1748亿元，其中旅游产业398亿元，超过25%。近年来开封市第一产业占比逐渐下滑，第二产业稳定在40%左右，第三产业稳步提升，至2016年占比43%。

2.1.2 城市规划

城市整体规划向西发展，重点开发汴西新区与郑东相融，中心城区与北部城区由于古城保护政策，控制开发，整体采用“中疏、北控、东调和南改”布局。

开封市文化与经济发展程度不匹配，仅靠旅游服务单一产业链发展，留客能力弱，经济发展滞后。目前重点打造郑汴新区，向郑融城，中心城区因古城保护政策已经饱和，东侧多为村落，南侧工业为主，北边的连霍高速与黄河成为屏障，唯有向西发展，借力自贸区的实施打开僵局。

2.1.3 城市发展面临的问题

遵从历史文化名城定位，近年来开封政府在仿古修复与古建筑维护上投入很多，但对于古街巷、传统民居等并不看重，盲目新建、改建造成开封历史建筑整体格局受到不同程度的破坏。

2.1.4 开封传统民居现实困境

开封传统民居多数为存在时间久远而保存相对完整的住宅，不同于皇家园林规格用材要求严格，且民居形制多为当地特色布局。由于年代久远仍能保存相对完整，这些传统民居建成时为当地民间代表性建筑，工程质量、造型装饰、规模布局均为首屈一指，反映当地民间建筑特色。同时，由于物质生活水平的提升与人们居住条件变化，传统民居的光线昏暗、不通水电、狭小拥挤、潮湿封闭、交通不便、私密性不足等问题突显，不能满足生活居住需求。

2.2 民宿发展现状研究

2.2.1 民宿概念的起源与定义

民宿一词来源于日本「民宿」，同英美的“Bed&Breakfast”（简称B&B）本意接近，即为旅客提供住宿和免费早餐的家庭式宾馆[1]。民宿多为利用自家住宅或者租赁房屋的空闲房间，以副业方式经营，突显当地自然或人文景观、民俗民风与特色习俗活动，为游客提供入乡随俗的住宿服务。

民宿这种经营方式因环境与文化以及生活方式的不同而有所差异，欧州多为农庄式民宿，让游客体验农庄生活，享受田园环境；加拿大多采用假日农庄模式；美国多为居家式民宿与青年旅舍，提供廉价的住宿服务；英国则惯称Bed&Breakfast，即提供睡觉的地方以及早餐。

近年来民宿发展逐步专业化，不再仅限于兼营式经营，民宿的定义应当有相应的改变。

在台湾对民宿的定义有三点共识与两个争议，即民宿利用住宅空间，空间较小；由家庭经营以营造“家”的氛围；结合当地特色活动与美食。争议在于民宿所在地的选择与经营方式[2]。

集合以上意见分析，把民宿定义为：经营者结合当地环境、人文、建筑资源，为消费者营造的一个具备家庭氛围的小型餐饮住宿场所[3]。

2.2.2 民宿特点

民宿以“慢节奏生活、体验式家居”取胜，不同于一成不变的旅馆房间，千篇一律的酒店服务，民宿能够使人体验到各个地方不同于别处的特色风情，独有的故事，能够在旅途中有更多与人邂逅的机会。民宿的核心是依托于当地特色的人与故事，一个有着丰富阅历、独特人生经验与一技之长的“老板”或“老板娘”为客人提供亲情服务，如同一位老朋友展示自己家乡一般展现当地风俗文化特色，可以为民宿带来无数回头客。

2.2.3 民宿发展现状

民宿是国内旅游散客化和休闲度假体验式出行趋势的产物，是个性化的游览方式。目前以相对低廉的价格为主打，游客以背包客、驴友等散客，中低收入群体为主。

民宿特质决定其规模不大，经各区域民宿调研统计，民宿客房数量基本都在30间以内，每间客房面积在10～30m2左右，民宿面积基本为400～1000m2。单间客房改造投资2～10万左右，民宿投资总额基本40～300万，所在地区不同与闲置用房改造、土地价格不同有所变化。

现今民宿收入依赖于所在地区自然景观或人文景观吸引而来的游客，其盈利方式以客房住宿服务收入为主，部分民宿通过特色餐饮、休闲娱乐活动产生额外收入。客房价格经调研发现大部分为200元以下，仅10%的民宿价格在300元以上。热门景点与旅游风景区、休闲度假区的入住率能够达到80%以上；观光型旅游区入住率约50%，游客仅观光景点，留客能力不足。民宿投资回报期在2～5年。

3 开封民宿发展探索

3.1 通过民宿经营方式解决开封民居保护与再利用问题

民宿需要土地以供建设，开封市2017年土地市场供应226万m2，供销比2.7，土地资源丰富。2017年土地市场成交均价110万元每亩，比2016年下降24%。

对开封闲置房屋与民居改造投资相对灵活，以低价获取老城区民居改造民宿的方式，获取良好地理位置，在保护传统民居的同时改善民居生活环境，使空置资源再利用，有效节约投资资本。

针对开封民宿改造项目存在的问题，提出有针对性的解决措施与具体设计策略：

①民宿依赖于周边景观空间设计，通过周边环境整治建设良好的街区景观；

②老城区内道路交通空间组织较为混乱，需要通过道路周边退让、局部地下隧道等形式实现人车分流，保留原始街道肌理的同时，缓解交通压力，创建良好交通环境；

③通过传统民居民宿化改造设计，改善传统民居的人居环境，维护历史街区整体景观形象，突显宋风宋韵，空置空间再利用，吸引外出务工劳动力回家经营，体现民宿人情味特色，突出本地民俗风情；

④文态产业链建设，民宿的发展依赖于民宿周边有无良好的自然景观风景或人文历史体验。充分利用开封本地慢节奏的休闲生活方式与浓厚的人文底蕴，引入特色产业，如开封盘鼓、豫剧、朱仙镇年画、大相国寺梵乐、夜市小吃、特色美食、文化表演等创造出文态产业链，丰富民宿人文景观特色与体验式游览外，带动整个文化产业发展，进而形成整个产业链的良性循环。

3.2 民居改造民宿设计探索

结合开封现存传统民居及其周边环境提出民宿改造设计注意要点，为今后开封传统民居的民宿改造设计提供参考与借鉴。

①根据规划要求，对保护区环境及房屋的规划以修缮、清理、整改为主。根据四合院的完整程度和使用情况，对保存较好的四合院“尽量恢复其原始风貌和格局，修旧如旧”，以尽可能的保留四合院原有的历史价值。对街区部分破损的房屋或院落，根据评估结果进行拆除或修建，对没有保留价值的传统民居进行整体民宿化改造[4]；

②民宿化改造面临的主要矛盾是，传统民居的落后生活环境与游客生活品质之间矛盾，民宿化改造势必需要达到较好的采光、通风、保暖、声光环境以及水电管网铺设。本设计中通过屋顶局部改造起到类似天窗的形式取得顶部采光；立面上采用大面积玻璃以提高屋内光学环境；室内木柱、屋顶檩条等木构件全部保留（通过改造的框架结构支撑，木构件不承重仅作为装饰构件）还原室内空间的传统民居氛围。

③保留传统民居的四合院布局形式，优化院落与灰空间，同时结合建筑立面，让院落中的植物在建筑立面上攀爬或直接在建筑立面上种植绿植。以提高游客住宿的体验水平，同时民宿主人同样居住在民宿之中，以家居空间为核心，像家一样经营民宿。如：主人位于庭院中烧茶，请客人一起品茶聊天，介绍开封本地风土人情；午饭时间，主人召集各位客人一起包饺子等活动，充分展现民宿的人情味与慢节奏的休闲生活。

4 结语

开封民居改造民宿是一项一举多得的工程，既能够把闲置资源再利用，使本地旅游文化特色得以灵活运用，整治城市风貌，还能够吸引民间投资，改善传统民居恶劣居住环境，带动周边产业发展，提高开封市旅游城市底蕴，解决城市更新中传统民居处理难题。