有品质的居住 有尊严的打拼Enjoy Living 将城市留给年轻人

汝元昕

35岁时从正热的房地产业急流勇退，赴美深造追寻留学梦想。王戈宏说，“如果不是当时去美国学习了REITs，就没有今天我做的中国第一支公寓类REITs，也可能没有新派公寓。”

2013年到2019年的六年时间，新派公寓完成了在深交所率先挂牌中国第一支公寓类REITs的历程，并不断稳步向前。其背后的舵手王戈宏主要干了3件事：

第一，把长租公寓按消费品做，打造了新派公寓，让消费者对新派有了稳定的品牌认知以及定价，在北京的故宫附近和CBD开了样板店和旗舰店，并在全国多地落地面对不同消费需求的细分产品;

第二，将REITs模式率先引入长租公寓，实践了发起私募不动产基金收购资产，并把它包装、改造、升值，并退出，给了投资人可观的回报;

第三，实现了从产品规划设计、运营管理到最后的资产证券化退出的完整闭环解决方案，跟开发商、资本、业主合作，既帮他们做产品，管理，也帮他们做REITs，实现资产增值与回报。

35岁去留学

积累可以创造财富的财富

王戈宏的人生经历中，“读万卷書”与“行万里路”相互交织。伏案钻研的日子与下海经商的岁月各有其滋味，亦对他的人生与事业产生了截然不同的影响，造就了相辅相成的裨益。

在采访过程中，王戈宏向《留学》记者分享了一段令他记忆犹新的对话。“我曾经面试过一位国内名牌大学的毕业生，他问我：‘男人30岁之前应该工作还是继续深造？我分享了我的建议，是三个‘尽可能多。”王戈宏悠悠道来，“第一，学习尽可能多的技能;第二，去尽可能远和多的地方;第三，体会尽可能多的挫折。”

这三个“尽可能多”不仅是王戈宏对年轻人的建议，其中也蕴涵着他真切的人生感悟，暗示着他成功的秘诀。“有了这三个‘尽可能多之后，确定一个方向，坚持做10年以上，就会容易成事。”王戈宏如是 说。

“学习尽可能多的技能”是王戈宏自年少时期就拥有的习惯。对他来说，学习不是一种压力或任务，而是怀着一腔热忱追寻的乐事。在学生时代，王戈宏是名副其实的“学霸”，“除了学习和运动之外没有别的爱好，除了考第一名之外没有别的特长”。他擅长英语，酷爱钻研数学和物理，高中时期通读了《相对论》，还曾获得甘肃省奥林匹克物理竞赛第13名。本科毕业后，他仍孜孜不倦地行走在求学之路上，在上海交通大学攻读MBA，回国后在社科院进修了金融博士，后又读了著名的沃顿商学院的AMP。多样化的学习经历为他日后的事业奠定了坚实的知识基础。

“去尽可能远和多的地方”是王戈宏接下来人生故事的真实写照。走出象牙塔后，他不拘泥于书本，亦不甘居于一隅，而是迅速地投身时代的潮流之中，开创自己的一番事业。20世纪90年代，房地产市场的黄金年代拉开了序幕，王戈宏南下广州和深圳创业，从事房地产策划产业，逐渐取得不小的成就。这成为了王戈宏与房地产业缘分的开 端。

2003年，正当事业渐入佳境之际，王戈宏获得了一个去美国丹佛大学深造的机会。在事业与学业之间，当时35岁的王戈宏选择了后者。那时，中国的房地产业风头正劲，王戈宏却急流勇退，为了求学不惜将打拼多年的事业归零。谈及当初的选择，他坦言“有过犹豫，也付出了勇气与代价”。但是对此他绝不后悔。“当已经完成一件事情的时候，它就变得简单了，对我来说没有挑战性。”

赴美留学，正与王戈宏“尽可能多”的人生哲学相呼应。“回顾自己工作以及留学等等的经历，我发现我不自主地为自己积累着‘尽可能多。”王戈宏告诉《留学》记者，“简单的事很多人都在做;而选择困难的事就需要有智慧、视野与坚韧。这是可以创造财富的财富。”

邂逅REITs

事实上，留学的梦想早就在王戈宏的心中生根发芽了。在他看来，留学的重点并不在于学习知识与技能，而是能拥有一个长时间体验不同的思维与生活方式的机会。了解其他种族的人是怎样工作、生活、思考的，是一种很有趣的体验。人生如果没有一次深刻的海外学习与生活经历，是很遗憾 的。

王戈宏抓住了美国留学的机会，实现了自己的夙愿。在丹佛大学研究商科期间，他并不安于埋头课本。在没有课的时候，他开着车在美国的土地上漫游，从西到东，从北到南，从洛杉矶到华盛顿，从华盛顿到迈阿密，他的足迹与身影横穿了美国的国土。在这样的旅程当中，王戈宏深入地体验了美国的本土文化，交了一些当地的朋友，忘掉自己华人的身份去融入美国。

对于已过而立之年的人来说，放下国内不错的工作，远渡重洋深造，并不是一个能轻易做出的决定。“工作后留学到底值不值得”是很多人萦绕心头难以抉择的问题。对此，王戈宏给出了自己坚定的答复与建议：“有条件一定要留学，每个人留学的目的与收获可能各不相同。但是我觉得，一个在国外有过完整学习、工作、生活历练的人，心灵与思维会被重新缔造。”

在王戈宏看来，留学不是为了拿一个学位或者镀一层金，而是让自己打破原有的舒适、惯性与狭隘，在一个不舒适、不自信的他族环境里重新建立自信与找回舒适。“这一关如果过了，一生都会受益匪浅。留学能够帮助你成为一个拥有‘国际心的人，获得一次新的生命。”

王戈宏所言的“新的生命”并非一句心灵鸡汤式的劝勉，而是他真实深刻的切身体会。“如果不是当时去美国学习了REITs，就没有今天我做的中国第一支公寓类REITs，也可能没有新派公寓。”可以说，如今王戈宏事业的创新与突破，正是源自于十余年前在美国与“REITs”概念的邂逅。

在美国深造时，王戈宏在课余时间苦练高尔夫球，也酷爱研习各种建筑。有一位教授开玩笑地对他说：“要不你转行学习高尔夫吧，或者研究REITs吧，这是在美国发展很好的房地产金融工具，未来中国可能会 有。”

这是王戈宏第一次听到REITs，他立刻被这个概念吸引，开始着手研读大量相关资料。最初的学习过程艰涩不易，但在兴趣驱使下，王戈宏坚持了下来。丹佛大学在房地产金融领域有很高的研究水平，这也为王戈宏的学习营造了得天独厚的环境。

REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金，指的是借助汇集的社会投资者进行房地产投资经营管理，然后上市成为股票，并将绝大部分租金收益免税分配给投资者。它起源于20世纪60年代的美国，并在20世纪90年代后进入高速发展时期。

2005年初，与朋友的一次交谈为王戈宏深入钻研REITs领域提供了契机。“《创富志》的主编张信东曾经是国内知名的财经杂志《新财富》的主编，是我多年的好友。我在美国打电话跟他闲谈的时候，兴奋地把REITs这种产品告诉了他。”王戈宏告诉张信东，这是房地产金融的“新产品”，在美国发展很好，以后在中国也会有市场。张信东当即为王戈宏在《创富志》开了一个专栏《地产边缘》，每月一期，系统介绍美国各类REITs的案例。

三年的专栏作家生活中，王戈宏把美国REITs的各类企业都研究了一遍。新派公寓类REITs的项目，正是在此时垫下了坚固的基石。张信东后来开玩笑说，“写专栏写成了实践者！”

“城市的广场应该属于年轻人”

2009年，结束了6年之久的美国留学与工作生活，王戈宏怀着满腔热忱与施展才华的渴望回到了国内。脱离了研究学者的身份，他再次进入了创业者的角色里。

以前从事房地产领域积累的丰富经验，加之在美国对于REITs的深入观察与研究，赋予了王戈宏重启事业的灵感与信心。“我要把REITs这种先进的金融工具与中国的房地产市场结合起来。”

回国伊始，经历了几番尝试与顿挫，进行了深入的调研与思考后，王戈宏将目标放在了长租公寓市场上。由于在美国期间一直租住公寓，他对于这一群体的需求更加能够感同身受。最初创立新派公寓的决定，充满了一代年轻人的情怀。创立新派公寓的初心，就是“让年轻人住回城里”。“城市的广场不仅属于大妈，还应该属于年轻人，一座伟大城市的夜晚，不应该拒绝年轻人。”王戈宏决定将新派公寓建在城市的核心地段，“将年轻人留给了这个城市的夜 晚”。 2013年，经过一年的筹备，新派公寓的样板店和旗舰店分别在北京的故宫旁边和北京CBD的核心区开设，两个店均在3个月内实现了满租。

“其实中国租房消费者的需求非常之大，但产品供给却严重不足，供需错配，传统的中国开发企业一直聚焦的是家庭需求而不是城市里的白领。别的不说，五六年过去了，北京CBD核心区还是只有新派一家高端公寓。”王戈宏眼中的问题映照他创立新派的初衷，“想让中国的年轻人可以有品质的居住，有尊严的打拼。”直到现在，他和他的团队仍一直在路上。

新派类REITs成功挂牌

开启60万亿量级全新市场

新派公寓另辟蹊径的发展模式，也意味着加倍的艰难险阻。从2013年新派公寓成立，到2017年在深交所挂牌类REITs，4年的时间内经历了八起八落。彼时，新派类REITs并没有可以参照的案例，王戈宏带领团队摸着石头过河，一步一步边研究边推进。

谈及那段艰难时光，王戈宏不忘肯定团队中每一位伙伴的努力与付出。他告诉《留学》记者，专业团队里券商、律所、评级、评估人员，每一个人都付出了巨大的努力。凌晨的办公室，常常灯火通明。“由于投資人对产品不是很理解，每一次融资谈判都在最后一刻功亏一篑，期间总是好坏消息交替。作为核心推动者，我虽然内心极其煎熬，但每一天面对团队时我必须要展示乐观与信心。好几次走不下去时，只好靠酒麻醉自己，第二天醒来时继续坚 持。”

2017年11月3日，新派公寓类REITs在深交所成功挂牌。3.6秒的挂牌钟声，凝聚的是王戈宏的团队4年的努力。风光背后的心酸，不为外人所知。回忆起那时的情形，王戈宏至今掩不住激动之情：“临近深交所开新闻发布会的前30分钟，峰回路转，一切落定。老天不负奋斗者。发行成功后，我们的团队一起庆功，从晚上7点喝酒到12点，真正体会到了置于死地而后生的酣畅淋漓。”

新派公寓是国内第一个用私募基金方式收购物业做公寓的公司。“一开始很多人不理解，认为这是很傻的。”王戈宏说，“直到2017年做成中国第一支公寓类REITs，在深交所挂牌后，才被认为走出一条资产管理的价值闭环，这种模式成为很多地产基金转型的选择。”

诚然，在中国资产证券化的路程上，新派公寓成为了标杆和引领者。新派类REITs的成功挂牌，开启了一个60万亿量级的全新市场。随后半年时间，住房租赁的资产证券化雨后春笋般的出现。

“有时，做最傻和最难的事可能是正确与长远的选择。”王戈宏如是总结新派的创立、发展、挂牌之路。

“To G”

新派的成长与国运合拍

回顾新派公寓6年多以来的成长道路，其中有辉煌的瞬间，亦不乏落寞的时刻。曲折摸索，砥砺前行，终于自成一派。谈及成功的原因，王戈宏首先将之归功于时代潮流的助推。

“新派公寓是在深交所成功发行的中国首单住宅租赁类REITs，它的创立与成功植根于国家的大政策。”王戈宏说，“当你的思维与这个时代的脉搏同步的时候，当你所做的事情与国运合拍的时候，你就会发现做什么都很顺利。个人没什么高明，踩准时代的趋势才是关键！”

新派公寓的发展正是借了“双创”时代的东风。国家鼓励大众创业、万众创新，出台一系列政策为创业者清障搭台。在金融领域，国家与地方层面越来越多的支持政策为金融创新活动提供了广阔的空间。与此同时，国家深化住房制度改革，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，中国的房地产迎来了新的机遇。

“国家鼓励租赁的时候，我在做租赁;国家鼓励金融创新，我已经在实践地产的金融创新REITs。”一路上，新派公寓的成长有时代大方向的引领、国家政策的撑腰。作为掌舵人的王戈宏清醒地意识到了这一点，并期待着时代赋予更多机遇。

二房东模式红利消退

2020如何转型

在王戈宏看来，中国的公寓产业蓬勃发展，是时代发展的必然趋势。“衡量一个城市是否有竞争力，一个重要的指标就是能否吸引人才工作与居住生活。每一位人才都在城市里买房居住是不现实的，因此，完善的职住平衡体系以及成熟的租赁公寓市场变成为一个城市是否成熟的标志。国际上著名的大都市都有成熟的租赁市场，中国一线城市以及经济活跃的二线城市人才的流动为租赁公寓提供了巨大的需求以及机遇。”

伴随着机遇而来的，还有严酷的挑战。王戈宏表示，当前长租公寓市场盛行的二房东模式并不是一个健康的可持续的模式，一些过于激进、简单、追求规模的企业会遇到种种问题。“这种挑战很正常，能够促使行业反思，共同探索未来可以健康发展的符合逻辑的新模式。”

在机遇与挑战并存的时代背景下，公寓产业将迎来发展轨迹的拐点。王戈宏向《留学》记者表示，2020年是公寓产业重新創业以及在新的起点再发展的转折点。“2020年起，长租公寓的企业将会面临商业模式的抉择。在二房东模式的红利基本消失后，打造品牌的客户价值以及资产管理能力将是新的扩展挑战。未来，在轻资产和重资产两个战线完成闭环的企业将会有机会突出重围，同时，具备全国跨地域运营能力的品牌也具备竞争力。所以，2020年起，将会出现大鱼吃小鱼，以及大鱼吃大鱼的各类并购。”

新派公寓成立以来，选择了几个最难的事去做：没有像同行一样按照二房东模式去简单扩张，而是分别实践尝试了二房东模式、类REITs模式，以及品牌输出模式;不是用一个产品复制，而是有意选择不同类型资产，实践了精品公寓、白领公寓、青年公寓以及家庭公寓四个不同价位产品;没有在一个城市多开点，而是在北京、深圳、成都、南京等中国不同地域实践了跨地域能力。

新派公寓类REITs的成功意义在于为当下大型租赁用地提供了资产证券化的路径。“我们为租赁人才公寓社区提供从产品规划设计、运营管理到最后的资产证券化退出的一整套解决方案。当下，我们在北京、深圳、广州正在运作的每个项目社区都超过10万平方米。”

王戈宏向《留学》记者介绍，新派的独特规模化之路从2020开始启动。“新派公寓用最少的资本、最少的项目、最精悍的人员完成了四档产品落地、产品标准建立，以及大数据系统。类REITs的实践将会为大型租赁人才公寓项目提供整体价值提升的服务，同时与金融机构成为Pre-REITs基金并购资产，为公募REITs打造规模化资产包。这是2020年新派公寓的新机 遇。”。