土地资源资产价值估算及其动态变化分析——以江西省为例

■ 孙秋荣/涂小松,2/但承龙/徐国良

（1.江西财经大学旅游与城市管理学院，南昌 330013；2.中国科学院地理科学与资源研究所，北京 100101）

0 引言

生态文明建设已上升为国家战略，相应地对自然资源管理，尤其是对自然资源的产权制度、资产价值、资产负债与审计管理等提出了更高要求。2018年3月，自然资源部正式组建，对自然资源实施统一化的资产化管理[1]。土地资源作为人类赖以生存和发展不可或缺的自然资源，具有极其重要的价值内涵。土地资源是构成土地资产的物质基础，土地资产是对土地资源财产关系的反映，因此，土地的资产价值内涵可认为是指在现有的认识和技术条件下，以土地资源为物质基础，以货币形式衡量土地资源所具有的综合价值[2]。较长时期以来，学者对中国土地资源开发利用关注更多的是其承载能力与配置效率优化，而特定区域内土地资源的资产价值属性关注不足。基于何种价值理论体系是土地资源资产价值核算的关键所在。国内外关于土地资源资产价值体系的认识主要包括劳动价值论，效用价值论，均衡价值、二元价值论，使用价值决定论等。目前针对土地资源资产价值核算的研究，已经从实物量的单一统计，上升发展到从土地在经济、生态[3-4]、社会[5]、环境等方面产生的效用价值进行综合核算。

本文对土地资源资产价值的估算是从土地资源实际存在的经济、社会、生态效用角度，将土地资源的价值内涵细分为土地资源经济价值、土地资源社会价值和土地资源生态价值，将三种价值的叠加值作为土地资源资产总价值。本文以江西省为研究区域，基于2000年、2005年和2010年3 个年份土地资源遥感解译数据，对全省土地资源的经济价值、社会价值、生态价值及土地资源资产总价值进行初步估算，并对土地资源资产价值的时空演化特征进行分析。

1 研究区概况与数据来源

1.1 研究区概况

江西省位于长江中下游以南，地处24°29′N～30°04′N、113°34′E～118°28′E之间，属亚热带季风湿润气候。省域总面积16.69万平方公里，水资源、矿产资源丰富，森林覆盖率达63.1%，以山地、丘陵地貌为主。江西省与长三角、珠三角、闽三角相毗邻，具有承接东部发达地区产业转移的区位优势，同时还具有良好的农业基础和绿色生态优势，将其作为土地资源资产价值估算的研究对象颇具代表性。

本文以江西省11个地级市为评价分析单元，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2017）对土地类型进行划分，基于土地资源价值内涵的不同采用不同的估价方法，对江西省2000年、2005年和2010年3个年份市级行政单元的土地资源进行资产价值估算。

1.2 数据来源与处理

土地利用遥感解译数据来源于“全国生态环境十年变化（2000—2010年）遥感调查评估”，借助ArcGIS10.1软件，对2000年、2005年和2010年3个年份的30m×30m空间分辨率遥感影像数据进行解译，依据《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2017）标准将数据涉及的土地重分类为耕地、园地、林地、草地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地等10种类型。其他数据主要来源于《江西省统计年鉴》《中国统计年鉴》《中国劳动统计年鉴》等。

2 土地资源资产价值估算体系与方法

2.1 土地资源分类体系

2007年之前，中国土地资源分类标准不一，土地资源基础数据存在着统计交叉、口径不一等问题[1]。2017年11月，原国土资源部组织修订国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2017），经国家质检总局、国家标准化管理委员会批准发布并实施。本文依据该体系对研究区土地资源进行分类。参照《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2017），结合研究区土地资源实际情况，划分为耕地、园地、林地、草地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地共10种土地类型。

2.2 土地资源资产价值估算体系及方法

国外对自然资源价值核算的研究主要基于资源的效用性和稀缺性，经历了劳动价值论、效用价值论、均衡价值论等理论认识[6-7]。1988年中国正式启动自然资源核算工作，旨在应对我国日益凸显的资源环境问题，推动我国资源环境的可持续发展。国内学者结合国外资源价值理论研究提出了多种价值理论，在森林资源核算[8-9]、草原资源核算[10-11]、耕地资源核算[12-14]等方面也产生了较多代表性研究成果。但由于土地资源功能的多样性、土地分类标准的不统一，目前土地资源核算的研究总体还不够成熟。

土地资源因其类型不同而价值不同，对应的估算方法也有所不同。本文根据土地资源的经济价值、社会价值和生态价值的核算方法特点，对各类用地的价值水平进行合理评估并进行价值量计算，最后估算土地资源总价值量。表1为研究区土地资源价值估算方法体系。

表1 研究区土地资源价值估算方法体系

其中收益还原法的计算公式为：土地价值=土地年收益/还原利率[16]。土地还原率一般有不动产纯收益与价格比率法、投资风险与投资收益率综合排序插入法、安全利率加风险调整值法三种计算方法[17]，本研究选用最后一种方法。

按照安全利率加风险调整值法，确定2000—2010年的土地收益还原率如表2所示。

表2 2000—2010年土地收益还原率

3 土地资源的资产价值估算

3.1 土地资源的经济价值估算

考虑到研究区土地资源分类后的10种土地类型经济价值估算方法的差异性，将10种土地类型主要划分为三大类估算，即农用地（耕地、园地、林地、草地、水域）、建设用地（公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地）和其他土地三大类。

3.1.1 农用地经济价值估算

江西省的园地主要包括茶园、果园和桑园，将江西省统计年鉴中的园地总产值作为园地总收益，总支出包括种苗费、机械费用、机械耗电量、农药化肥施用量及人工劳动力成本；耕地主要分为旱地、水田，从农业总产值中剔除茶、桑、果产值，计算得出江西省耕地总产值作为耕地总收益，耕地总支出包括青苗费、机械费用、机械耗电量、农药化肥施用量及人工劳动力成本[18]；林地主要包括有林地、灌木林地等，林地总支出主要是人工劳动力成本，以林业总产值作为林地总收益。采用收益还原法计算江西省2000—2010年园地、耕地、林地的经济价值。

草地主要用于草本植物生长，江西省的草地主要是天然牧草地和其他草地，不包括人工牧草地。参考王启基等[19]对草地生态经济效益的研究成果，取草地年均纯收入均值1180元/公顷计算草地总收益，草地的总支出忽略不计。根据收益还原法，计算江西省2000—2010年草地的经济价值。

水域用地主要包括河流、湖泊、水库、坑塘等，用于水产品养殖。根据江西省统计年鉴，用渔业总产值作为水域用地总收益，总支出包括鱼苗费、饲料费及人工劳动力成本，利用收益还原法，水域用地经济价值=水域用地纯收益/还原利率 。

3.1.2 建设用地经济价值估算

根据江西省统计年鉴，以交通运输业总收益值代替交通运输用地的经济价值。在第二、三产业的总产值中剔去交通运输业总收益的差值得到住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地三类建设用地的经济价值总值。

水利设施用地的经济价值源于水利设施不动产建设成本。本文采用成本费用法，用水工建造物的建造成本代替水利设施用地的经济价值，根据江西省统计年鉴得到江西省2000—2010年水利设施用地的经济价值。

3.1.3 其他土地经济价值估算

江西省其他土地主要为沼泽地、沙地，没有直接的经济产出，因此不予估算。

3.2 土地资源的社会价值估算

3.2.1 耕地的社会价值估算

耕地资源的社会价值可分为三类：一是对农民的社会保障价值；二是对保障国家粮食安全的社会稳定价值；三是耕地本身的发展权价值。因此，耕地的社会价值体现为三类价值之和[20]。

社会保障价值以社会养老保险金来替代。2009年，国家开始试点施行农村居民社会养老保险政策。以城镇居民养老保险金为参考，对比城乡居民的收入进行修正，用耕地还原率将其还原成耕地对农户的社会保障价值。

社会稳定价值以国家对占用耕地征收的费用和保护耕地投入的费用来计算。其中耕地征收的费用主要包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费；国家保护耕地投入的费用参考国家的“三农”支出。

目前对于耕地发展权价值还没有权威的核算方法，本文采用耕地转为建设用地用途的市场价与原本作为耕地用途价值的差值来确定耕地发展权价值。我国的耕地大多位于建制镇周边，耕地转为建设用地的年纯收益可取建制镇的建设用地的平均价格水平。从目前全国地价分布的大致情况来看，城乡交错地带平均地价约为城区的三分之一，城镇城乡交错带平均地价水平又为城乡交错地带平均水平的三分之一[21]。由中国城市地价动态监测网获取2000年、2005年、2010年全国综合用地地价水平值，由2.2计算的收益还原率，以公式（1）计算耕地发展权价值。

参考胡蓉[20]、周建春[13]的研究方法对江西省耕地的社会保障价值、社会稳定价值、耕地发展权价值进行估算，确定江西省2000年、2005年、2010年的单位面积耕地社会价值依次为：143.3万元/hm2、189.5万元/hm2、371.7万元/hm2。

3.2.2 林地及其他土地的社会价值估算

林地的社会价值估算参考王舒曼等[22]的研究成果，以林地给人们提供的舒适性价值替代林地旅游观光娱乐价值，为1520元/hm2。林地的就业机会价值以单位面积林地提供就业机会的服务价值表示。根据江西省统计年鉴获取2000年、2005年和2010年江西省林业在岗职工年平均收入依次为4234元/人、7574元/人、14934元/人。参照李景刚[23]的研究成果，中国林地单位面积提供0.0277个就业机会。将旅游观光娱乐价值与就业机会价值叠加得到江西省2000年、2005年、2010年林地社会价值依次为0.16万元/hm2、0.17万元/hm2、0.19万元/hm2。

园地、草地与林地的社会价值内涵相同，参照林地社会价值估算原理进行分类估算。工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地这四类建设用地社会价值的内涵为提供就业机会，查阅2000年、2005年、2010年江西省统计年鉴获取各行业（扣除农林牧渔）职工工资总和，除以各类用地面积，得到各类用地单位面积的社会价值。水域及水利设施用地的社会价值内涵为防洪抗旱价值，由于缺少江西省防洪抗旱投资数据，参考李海姣等[24]关于南京市水利设施用地社会价值的研究成果，对江西省的水域及水利设施用地的社会价值进行修正测算。其他土地没有直接经济产出，也没有直接提供就业或其他社会价值，估算中认为其他土地的社会价值较小，计为0。

3.3 土地资源的生态价值估算

按照江西省土地类型实际，将耕地和园地对应农田生态系统，林地对应森林生态系统，草地对应草地生态系统，沼泽地对应湿地生态系统，水域对应水域生态系统，其他土地（沼泽地除外）对应荒漠生态系统，建设用地不进行生态系统服务价值估算。根据谢高地等[25]对生态服务价值的区域修正系数，参考涂小松等[26]关于鄱阳湖地区生态系统服务价值的研究成果，计算各类土地资源的生态系统服务价值（表3）。

表3 2000—2010年各类土地资源生态价值估算结果（单位：万元/hm2）

4 土地资源资产价值的演变特征

对江西省11个地级市土地资源的经济、社会、生态价值的单位面积价值及变化率进行计算，得到2000—2005年、2005—2010年两个时段的土地资源资产价值变化率汇总结果（表4），进而分析2000—2010年江西省各地市的土地资源单位面积经济价值、社会价值、生态价值与土地资源总价值的分布特征及其演变规律。

表4 江西省11个地级市土地资产价值变化率汇总

4.1 土地资源经济价值演变特征

从表4中可以看出，2000—2005年、2005—2010年两个时段各市单位面积土地资源的经济价值表现出较明显的增长趋势。2000—2005年研究区单位面积土地资源经济价值增值4.25亿元，各地市之间的增幅较均衡，增幅区间从112.02%至136.94%，增值热点区主要分布在研究区东部、中南部的景德镇、上饶、吉安、抚州等市所辖的连片县区；2005—2010年研究区单位面积土地资源经济价值增值5.77亿元，各地市之间的增长率均呈现减缓趋势，增幅区间稳定在73.99%至88.22%，增值热点区主要分布在省域边界的赣州、吉安、萍乡、景德镇、上饶等市所辖的零星县区。

4.2 土地资源社会价值演变特征

从表4中土地的社会价值变化率栏可以看出，2000—2005年、2005—2010年两个时段各地市单位面积土地资源的社会价值表现出较明显时空分异特征。2000—2005年研究区整体的单位面积土地资源社会价值增值23.3亿元，各地市之间的增幅差异不明显，增幅区间从58.08%至63.93%，增值热点区主要分布在研究区东部、西部、中南部的上饶、宜春、萍乡、抚州、赣州等市所辖的连片县区；2005—2010年研究区单位面积土地资源社会价值增值23.4亿元，各地市之间的增长呈集中连片增长特点，整体增幅区间从37.00%至39.75%，增值热点区主要分布在研究区中部、东部的吉安、抚州、宜春、九江等市所辖的连片县区。

4.3 土地资源生态价值演变特征

从表4中土地的生态价值变化率可以看出，2000—2005年、2005—2010年两个时段各地市单位面积土地资源的生态价值变化表现出小幅度的衰减趋势。2000—2005年研究区整体的单位面积土地资源生态价值增值0.001亿元，各地市呈现整体下降趋势，增减区间从-1.79%至1.12%，增值热点区主要分布在研究区西部、中南部的九江、抚州、鹰潭、吉安、抚州等市所辖的连片县区；2005—2010年研究区单位面积土地资源生态价值减值0.014亿元，各地市呈整体继续减少趋势，增减区间从-2.02%至-0.83%，增值热点区主要分布在研究区东部、西部、南部景德镇、上饶、九江、吉安、抚州等市所辖的连片县区。

4.4 土地资源资产总价值演变特征

从表4中土地资源资产价值变化率可以看出，2000—2005年、2005—2010年两个时段单位面积的土地资源综合资产价值变化表现出较明显时空分异特征。2000—2005年研究区整体的单位面积土地资源资产价值增值27.6亿元，各地市之间的增幅差异不明显，整体增长区间从61.51%至66.87%，增值热点区主要分布在研究区东部、中部、南部的上饶、鹰潭、宜春、吉安、抚州、赣州等市所辖的连片县区；2005—2010年研究区单位面积土地资源资产价值增值29.18亿元，各地市呈集中、零星兼有的增长特点，整体增幅区间从40.16%至44.77%，增值热点区主要分布在研究区西部的吉安、萍乡、宜春等市所辖的连片县区与抚州、鹰潭、上饶、赣州等市所辖的零星县区。

5 结论与讨论

基于土地覆被遥感解译数据，借助ArcGIS10.1软件，按照GB/T 21010-2017分类体系将数据重新分类，从土地资源的经济、社会与生态价值三个维度对江西省2000年、2005年、2010年三个年份的土地资源进行经济价值、社会价值、生态价值与综合价值进行估算，并探究土地资源资产价值的演变特征。主要研究结论如下：

(1)2000—2010年，江西省土地资源资产总价值增长133.67%，其中经济价值增长311.87%，社会价值增长123.88%，生态价值减少0.85%。2000—2010年各地级市之间经济价值增幅差异性明显，增长区间从342.54%至302.92%，区域间存在较大不均衡性；社会价值增长幅度较小，增长区间从118.34%至127.59%；生态价值增减略有差异，增减区间从-3.77%至0.23%。

(2)2000—2005年、2005年—2010年两个时期土地资源综合价值的增长率依次为64.98%、41.64%，后期增幅有所降低。2000—2010年江西省土地资源的综合价值中社会价值居第一位，社会价值中又以耕地发展权价值最高，耕地的社会稳定价值次之。土地资源的社会价值、生态价值是从价值量的角度对其潜在价值的体现。

(3)从土地资源的经济、社会、生态三种属性视角，研究土地资源的资产价值水平，对认识区域尺度土地资源资产价值量及其空间分布特征具有一定参考价值。本文采用的研究方法可为区域自然资源资产管理尤其是土地资源的资产价值管理提供借鉴。