房地产业主方工程项目管理三控制浅析

文/邓用才 湖北天慧工程咨询有限公司襄阳分公司 湖北襄阳 441046

1、房地产业主方工程项目管理概况

1.1 房地产业主工程项目管理模式及特点

面对新形势，做好项目管理是决定企业在市场竞争中取得成功的重要环节。当前房地产项目有两种主要的管理方法：一是自行管理，一是委派管。

1.1.1 自行项目管理

这种模式在我国房地产开发中采用得比较普遍，其原因有三：房地产开发工作按计划实施，工程建设过程的管理是重头戏。其次，一些房地产开发公司认为他们聘请专业技术人员来更经济，能更安心地管理施工过程；再次，我国工程建设咨询服务业以及工程总承包都起步比较晚，其作用显露还需要时日。

1.1.2 委托管理

建设项目实行建设监理，原来所承担的项目管理、组织、控制、协调等大量工作，也都交予监理方来负责，特别是一些具体细致的工作和现场工作。这样，开发企业在维持一套项目管理班子就没必要了。因此同建设监理制度的实行相联系，根据委托和授权的情况可以实施项目代建、代管，所以要调整建立相适应的项目组织结构，人员可以大大精简，但是合适的组织结构和组织关系还是必要的，这是确保建设监理发挥作用的重要前提。

1.2 “三控制”在房地产项目中的现状

作为项目开发过程的组织者，房地产业主是项目管理的主要领导者，三大基本目标就是投资（成本）管控目标、质量管控目标、进度管控目标，构成了房地产业主方工程项目管理 “三控制”。

房地产业主方的工程开发管控，这里指开发建设管理，项目投入的80%以上是在这个阶段完成的，相关的“三控制”管理，也是在这个阶段落地的，管理到位，落到实处才能保证项目目标的顺利实现。

2、“三控制”的内容及关系

2.1 “三控制”的概念及具体内容

各自的内容如下：

2.1.1 进度控制

项目进度控制的目的是确保工程进度目标的实现，进度控制的总目标是建设工期。作为房地产业主方的工程项目管理，控制的目标、时间，甚至工作内容、范畴，都是比较复杂的。计划目标细化成具体的阶段目标落实分解到位分解到年月日甚至小时，同时现实进度与计划进度出现对比，可以纠偏采取措施，相关的对进度目标的管控就是进度控制。

2.1.2 质量控制

工程项目质量管控是指在工程项目质量目标的指导下，使工程质量处于受控状态。该过程贯穿于项目执行的全过程。

从某种意义上讲，工程项目的质量目标还要满足国家规定的各项工程质量验收标准及设计图纸的要求。在三个控制中质量管控往往处于主要领导地位。

2.1.3 投资控制

房地产业主工程项目管理投资管控便是要在保证工期的实现和确保质量满足要求的前提下，使用有关的方法随时改正项目管理中产生的过失不一致，把项目投资的实际金额控制在前期制定的目标规定的范围内。工程项目成本管理是房地产业主方管理的一个重要动力方面。工程投资管理的提高将带动整个行业管理层次更上一层楼。

2.2 “三控制”中质量、进度和投资三者之间的关系

三者之间有着相互依赖和相互制约的关系。

2.2.1 业主投入行为是来自于他们对投入回报的预期。业主或者说是开发商对工程质量管理的源动力取决于工程项目的质量与业主投资目标的联系经济紧密水平，也显示了质量和投资的辩证关系。

2.2.2 同样，在项目建设过程中，投资与建设期也密切相关，只有对二者实时掌控，才能取得相对满意的效果。下面利用S型曲线比较法来说明工程项目进度快慢任务完成的整体情况：

3、房地产业主方工程项目管理“三控制”的方法

3.1 “三控制”中三者各自的控制方法与措施

3.1.1 进度控制

图一

建设阶段施工进度计划控制的工作内容有：

（1）制定指导性的进度控制工作计划。

（2）编制或审核施工进度计划。

（3）制定年、季、月、周、天工程进度工作计划。

（4）下达开工令。

（5）协助承包单位实施进度计划。

（6）监督施工进度计划实施。

（7）组织现场协调会。

（8）签发工程进度款。

（9）审批工程延期。

（10）监督承包单位归档技术资料。

（11）办理竣工验收。

（12）处理争议和索赔。

（13）整理工程进度资料。

（14）工程移交。

3.1.1.1 进度控制控制方法

工程项目进度管控的重要工作是确定（确认）总体进度目标和各个进度控制子目标，理清他们关系及重要程度，编制具体进度目标，抓关键线路。

（1）进度计划的表示方法。

时间的书面表达主要是：横截面方法和网络图方法，它们是进度控制的技术方面。

①横道图

横道图是指计划任务中各个子项目均以一条横道表示的进度图表。

图二

②双代号和单代号网络图，分别如下图三和图四。

图三

图四

（2）工期优化

工期优化一般是通过压缩关键工作的持续时间来实现的。

（3）工程进度监测与调整

①进度监测的程序有：

a、进度执行中的跟踪检查。

b、对统计的数据进行整理和分析。

c、实际进度与计划进度对比，找出差距。

②工程进度调整

a、分析进度偏差产生的原因。

b、采取进度调整措施。

c、实施调整后的进度计划。

（4）控制项目延误和项目延误

根据工程合同严格审查控制工程延期。

（5）物质供应的进度控制

签订供应合同时，明确责权利，并加强各个单位部门之间的协调。

3.1.1.2 进度控制控制措施

工程项目进度控制采取的主要措施：

（1）组织措施。

（2）管理措施。

（3）经济措施。

（4）技术措施。

3.1.2 质量控制

对偏差采取相应的调整的方法和措施。

3.1.2.1 工程项目质量控制的基本原理和措施

（1）PDCA原理

工程项目的质量控制是一个持续过程，一过程的执行的方法和原理就是PDCA循环。质量控制就是计划（plan）、实施（do）、检查(chek)、调整处理（act）这样一个循环的过程，直到项目结束。

（2）工程项目质量三阶段控制

PDCA循环的四个阶段 图四

PDCA循环的八个步骤 图五

①事前质量控制

②事中控制

③事后控制

（3）工程项目质量的三全控制

①全面质量控制

②全过程质量控制

③全员参与控制

3.1.3 投资控制

3.1.3.1 工程项目投资控制的依据

（1）工程项目总费用目标及工程承包合同

（2）工程费用计划

（3）进度报告

（4）工程变更

3.1.3.2 工程投资控制的内容

工程项目投资控制的三个阶段：

（1）投资的事前控制

（2）投资的事中控制

（3）费用的事后分析控制

3.1.3.3 工程投资控制的步骤

工程项目费用控制的步骤如下：

①比较

②分析

③预测

④纠偏

⑤检查

3.1.3.4 投资控制的方法

介绍几种常用的方法：

（1）挣得值分析

（2）关键比值法

（3）基于网络计划的进度投资控制

3.1.3.5 工程项目投资控制的表达方式

用横道图法进行项目费用管理应用，如下图六

3.1.3.6 工程项目索赔控制

作为发包方要预防并减少索赔的发生。

图六

（1）处理索赔时的注意事项：

a、对非真实的事件是不能提出索赔的。

b、审查索赔的合理性。

3.2 “三控制”中三者在房地产工程项目管理中的整合作用

项目的三个控制是一个全面的组织保障体系和组织，最后通过管理实现项目目标的实现。

3.2.1 要在这个阶段做好工作，我相信我们应该抓住两个环节：一是建立一个专业化的管理机构代管，聚集一批和项目性质有关的经营管理中坚和技术人员，监视督察到位，应用科学的管理方法进行有效控制。二是加强明确沟通，积极调动参建各方的力量，实现共同目标。另外从设计源头上优化降低工程成本，不轻易变更设计，必需变更尽量选择不增加投资的设计方案。

3.2.2 在三控制具体的实施过程中，房地产业主方项目管理中认真整合三者，在一定的目标前提下，控制得恰到好处，效益立即体现，所以“三控制”综合管理的重要作用已日显突出。

总之，开发基本建设程序是一环接一环的，任何环节都不能出差错；工程项目建设各阶段都必须按流程计划实施，把工作做细做实，抓小管大把项目实施好，各方互赢。

结语：

在房地产项目建设的过程之中，业主方或代建方的工程项目管理中的“三控制”即质量管控，进度管控和投资管控是其中心控制实质，是保证房地产项目各项质量、进度、投资和效益等各项指标顺利完成并取得预期期望值的强有力的手段，所以在房地产业主方工程项目管理中，“三控制”的核心地位是不可动摇的，充分整合三者，运用适当的手段和方法，房地产工程项目管理的效益充分体现。