浅析村镇企业租赁业收入的会计核算

曹胤

摘要：我国一线城市房地产业发展迅速，其中村镇企业主要以租赁业为其主营业务，无论是执行《企业会计准则》还是执行《小企业会计准则》的企业，其营业收入核算均应遵守权责发生制的原则来进行日常核算，但目前很多村镇企业仍然沿用原收付实现制进行日常核算。如何使租赁业的收入核算进行转变，符合会计准则的要求成了该类企业需要马上解决的一个问题。文章阐述了上海农村经济实体未能严格按照权责发生制要求确认收入进行会计处理的原因及如何应对和改变会计核算，主要通过分析租赁业的特点、对租赁业会计的现状及对收入会计核算进行了多个方面的分析，并提出了如何规范会计核算方式、如何调整会计收入与稅法收入的差异、加强财务人员培训、避免产生税务风险等方面的对策。作者认为，严格按照会计准则的要求对收入进行核算，是保证财务核算的准确及税法上合规的必要前提。

关键词：租赁业收入核算；权责发生制

近年来，我国尤其是一线经济发达城市，房屋租赁业一直是支柱产业之一，如上海绝大多数郊区以农村集体经济组织为主，他们的主要经济来源均为房屋租赁收入。租赁业企业的收入核算，尤其是村镇企业，一直以收付实现制作为其他收入核算方式。该方式无论与《企业会计准则》还是《小企业会计准则》的权责发生制收入确认方式都是背道而驰的。进而对税费的计缴会出现偏差，容易引起税务行政处罚风险。目前，村镇企业已经意识到该类问题，也在逐步进行转变，但是很多财务人员仍然无法清晰的以权责发生制作为收入核算方法，同时对流转税部分无法进行准确的会计核算。

本文打算从村镇企业租赁业务的特点及其对收入会计核算的影响、租赁业收入会计核算的现状及存在的问题、影响租赁业收入会计核算的因素分析及提高租赁业收入会计核算水平的对策等几方面问题进行探讨，使村镇企业的租赁收入核算能够更加准确，同时能够规避不必要的税收风险。

一、农村租赁业业务的特点及其对收入会计核算的影响

（一）租赁业业务特点

房屋租赁业是我国一线城市的主要产业之一。就上海地区而言，很多现代大型物流公司及制造业企业，由于其自身经营状况限制，导致其无法拥有大型仓库用来堆放其有关产品。同时上海郊区主要以农村集体经济组织为主，其拥有丰富的土地房屋资源。双方的供求关系形成了村镇企业其多数房屋用来租赁给企业作为仓库或是厂房使用，故村镇企业主要的经济来源均基本为房屋租赁收入。

其收入一般以季度或者半年度，有的甚至是以年度为单位，与租赁企业进行结算并确认收入。发票的开具一般以收款期进行开具，有的应企业要求可能不开具发票，不确认收入。

（二）对收入会计核算影响

房屋租赁业的收入会计核算，尤其是会计基础薄弱的村镇企业，财务人员财会业务能力、税收法规意识较为淡薄，不能主动进行更新。故其一直沿用收付实现制的方式进行收入的核算，不按实开具销售发票，不设置租赁台账等方式进行收入的日常会计核算。

这类处理方式很容易造成收入的确认与实际收益期不符，税费计算不准确，尤其2016年全面实行营改增征收增值税后，很有可能产生不确认收入，进行发生税收行政处罚甚至是承担刑事责任的风险。

二、租赁业收入会计核算的现状及存在的问题

由于村镇企业业务单一，基本均为房屋租赁，很容易造成村镇管理人员对会计核算和忽视或不重视，认为保持现状无碍企业的日常经营管理活动、不会产生经营风险或税收风险等多方面原因，不重视对财务会计人员专业技能的重视和更新，致使该类村镇企业的收入核算仍然按照原收付实现制收入确认方式进行会计核算。目前大多村镇企业主要存在以下几个方面的问题。

（一）收入核算的理解

村镇企业由于本身会计基础比较薄弱，财务人员大多为原村队报账员或非财务专业人员兼职，且由于村镇本身业务单一，日常核算较为简单，容易对会计准则的变化不引起足够重视，容易产生一直沿用收付实现制进行收入核算，认为收入到账才能算作收入实现的惯性思维，上述收入会计处理方式已与现今收入核算及确认要求背道而驰。

（二）收入核算的方法

村镇企业由于按照过往收付实现制的收入核算方法，未及时要求财务会计人员按照正确的权责发生制进行收入的日常核算。该收付实现制核算方式必然会产生税收风险，包括流转税差异及企业所得税的核算错误造成的税务行政处理。如发生少缴增值税情况，且涉及金额较大，很有可能承担刑事责任，针对该类情况必须引起村镇企业管理层的足够重视。

（三）收入核算的人员安排

村镇企业对收入核算的人员安排沿用过往经验比较机械，仅安排一人负责开票和会计核算，未设置与租赁管理部分或资产管理部门业务员对租金收缴情况进行核对梳理工作，经常会导致财务人员一人“大包大揽”，仅仅按照开票进行确认收入，无法对实际租赁情况进行核对工作，容易产生租金收入确认差异和税收差异。

（四）收入核算与税法脱节

采用收付实现制对收入进行日常核算，一方面已从本质上违反了会计准则的权责发生制规定，另一方面又与税法规定不符。未能及时确认收入，必然会产生少缴增值税及企业所得税的税收行政处罚风险；多确认收入，导致多缴增值税和企业所得税，对企业造成不恰当的税收负担。

三、影响租赁业收入会计核算的因素分析

（一）经营特点

多数租赁户一般按季度或半年度与村镇企业进行租赁费的结算，财务人员由于权责发生制观念的淡薄，一般情况下均按结算期同步开票并进行收入核算，必然造成收入确认与实际租赁受益期不符。

（二）制度设置

一般情况下，村镇企业应安排财务人员与租赁管理业务人员对接制度，并规定两部分人员分别设置租赁台账，记录应确认收入与实际收款情况，要求有关人员定期进行核对确认工作。但是由于村镇企业会计基础薄弱或管理制度的不完善等因素，容易造成核对工作脱节。必然导致收入核算不准确，税费的缴纳发生错误。

（三）核算方法

村镇企业如持续采用收付实现制进行租赁收入核算，对财务人员来说，确实方便了其日常会计核算工作，仅需核对开票收入与账载收入是否一致即可。该方式与权责发生制会计核算要求严重脱节，已不符合现今的管理要求。

（四）财务人员业务水平

村镇企业薄弱的财务人员业务水平也是导致收入核算不准確的一大原因，总是以过去的收付实现制收入核算方法来应对现今的收入核算要求，势必会导致收入核算的脱节与错误。

四、提高租赁业收入会计核算水平的对策

（一）建立完善的租赁管理制度

村镇企业应建立完善的符合其经营特点的租赁管理制度，应针对资产租赁管理业务人员、财务人员分别要求设置管理台账，各方面进行独立管理、又能相互监督的内控管理制度。如针对租赁管理部门，应按照实际对外租赁情况设置销售租赁台账，用以记录租赁状况，租金收缴情况及对应期间；财务部门根据租赁管理部门交接合同情况独立设置财务用租赁台账，并对日常开票及收款情况进行记账处理；同时按期与租赁管理部门进行核对，加强租金催讨核对工作。

（二）确定准确的收入核算方法

村镇企业应严格按照相关会计准则的规定，对租赁收入核算采用权责发生制进行日常账务处理，不得因为账务处理繁琐、贪图方便等因素擅自采用不合符有关规定的收入核算方法，保证收入确认方法的准确性、增值税及企业所得税等税费的缴纳准确。

（三）加强财务人员业务培训

村镇企业应重视并提高财务人员的业务水平，同时监督租赁管理部门租金收缴情况。要求其严格按照权责发生制进行收入会计核算。如对于实际开票收入大于应确认收入的情况，多余部分开票收入不得确认营业收入，应记入预收账款科目，由于开票收入大于实际应确认收入而形成的流转税，应按照《增值税会计处理规定》记入待转销项税科目，待达到应确认期间后结转到销项税科目进行核算；对于实际开票收入小于应确认收入情况，应在增值税申报同时申报未开票收入，保证收入确认与实际受益期确认一直，同时确认应收账款、营业收入及流转税，待实际开票后再纳税申报时冲减未开票收入，保证收入的核算与税务申报的一致性，防止由于未采用准确的会计核算方法造成流转税及企业所得税的申报缴纳错误，进而引发的税收行政处罚风险。

五、结论

经作者对村镇企业租赁收入核算方法分析后，认为该类企业必须严格按照有关会计准则就收入核算采用权责发生制进行，不得因工作便利因素而采用收付实现制错误方式进行日常核算。同时，随着财会（2016）22号文（增值税会计处理规定）的出台，已经指引财务人员已经能够对权责发生制下造成的会计收入确认与税务申报收入差异导致的流转税差异进行会计处理。使村镇企业收入核算与实际收益期的收入确认保持一致，也防止了为了利润提前开票确认收入等调整利润的情况发生。

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（作者单位：上海新闵资产评估有限公司）