房地产市场的变化对地方经济的影响

文/王春华

一、房地产市场及其变化的相关概述

（一）房地产市场概述

所谓房地产市场，实际上是指专门从事地产租赁、买卖以及抵押等相关经济活动的相关产业场所。在房地产经济学当中，市场主要是由下面几个部分组成的，它们分别是市场主体以及市场客体，市场主体即房地产的买方与卖方，市场客体则是指交易的市场对象,另外还包括房地产在交易时的市场运行机制，这几个方面共同构建了当前的房地产市场。在中国的市场经济体系当中，房地产市场是不可缺少的一个重要组成部分，它能够为我们的地方经济产生极为重大的影响。

前瞻产业研究院《中国房地产信息化行业深度调研与投资战略规划分析报告》显示，自2005年开始，我国房地产市场一直呈现供不应求的状态。从人口结构上来看，目前23-27岁的适婚人群正好处在第二波生育高峰期，对房屋需求量较大，人口红利消失大致还需要5-10年时间。2020年住房面积新建需求将达到15.4亿平方米，但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，2020年之后住房需求将进入下降期。在过去十年中，整个房地产行业飞速发展，缔造了中国房地产行业的“黄金十年”。索罗斯曾说，房地产无法对剩下的2/3经济带来支持，而中国房地产目前正好占到GDP比重的30%以上。房地产虽无法一力支撑中国经济的可持续发展，但对中国经济“软着陆”还是意义重大的。

（二）房地产市场的变化规律

由于房地产市场受到市场经济一般规律的约束，在特定条件下，房地产市场通常都会受到诸如市场供求、价值竞争等各方面因素的制约，而且房地产所涉及的商品与市场其余类型的商品相比较，从价格、定位、用途乃至于市场主导地位来看，其本身都具有非常独特的属性。随着我国房地产市场的不断发展，全国各地的房地产价格普遍都在飙升，人们对于住房的购买意愿亦十分强烈。从这个角度来看，房地产市场的繁荣为地方经济的发展产生了积极的影响，大幅度促进了地方经济的进步。

由于近年来房产泡沫系数较高，国家制定了租房落户以及房屋限购等政策来抑制房价的上涨，据2016-2018年相关统计数据，住宅的销售价格相比以往降低了至少5.6%，到2018年上半年，房地产市场的价位呈平缓上涨趋势，国家制定的相关政策是为了保障房地产市场的平稳发展，以此带动地方经济的增长。总体而言，2018年房地产市场的变化主要可以从三个方向来分析：第一，从个人住房信贷市场来看，去年的房地产市场调控力度较为平缓，“买房热”的现象得到一定程度的控制，市场进入调整期；第二，在金融投资方面，融资结构有所调整，政府将加强全面性的风险控制；第三，房地产住宅产业的总体销售面积呈现下滑态势，许多小户型的住房销售会在一定程度上得到增长，居民住宅消费趋势逐渐趋向于小户型，其更能得到社会大众的认可。

二、房地产市场的变化对地方经济的具体影响

（一）地方财政收入减少

众所周知，购置土地是房地产市场开发的基础保障，它是确保后续进行房地产开发的关键步骤。在进行土地交易的过程当中会涉及城镇土地使用税、土地增值税以及契税等多种税种，所有的税种收入都是通过购置土地成交额度来确定的。近年来，国家为了维护地方经济的稳定，对于房地产市场进行宏观调控，使得购置土地的需求得到一定程度的抑制，这在一定程度上限制了地方政府的税收，影响到了政府的财政收入。虽然这从表面上看似乎是放缓了地方经济的增长速度，但事实上这恰恰维护了地方经济的平稳增长。

（二）影响地方经济的均衡发展

房地产市场状况是地方居民进行消费投资的一个重要指标，亦是当地经济发展的一个基础条件。总体而言，平稳、良性的区域性房地产市场环境，能够给当地居民带来更加完善健康的居住条件、合理的投资理念。反过来看，倘若一个地方的房地产市场存在价格方面的恶性循环，房价飙升，久而久之就会引发当地房屋购买过热的不良现象。这在某种程度上会降低居民的消费水平，导致人们对于房地产市场出现抵制、厌恶情绪，最终将影响到地方经济的均衡发展。在2015年至2017年间，全国各地的房地产行业都出现了井喷式的增长，各地的房价快速上涨，导致地方居民的家庭收入几乎全部用于房地产行业的投资，出现了许多炒房事件。这种现象对于地方经济的影响显然是十分恶劣的，而且也会从根本上影响到地方居民的生活质量。不过，随着政府相继出台房屋限购等相关政策，人们的收入得以用于其他行业的投资，从而为其他行业带来更多新的机会。

（三）影响地方金融行业的稳定

简而言之，房地产市场的变化对于地方金融行业的影响，最直接的就是贷款人弃房跑路，银行将接下一大批房子，留下大量的烂账。这些房子囤积过多，在短时间内无法卖出，人们便会去银行进行挤兑。这时候央行肯定需要发挥作用，降低银行存款准备金率，同时通过公开市场操作对市场进行逆回购。这种局面势必会进一步助涨物价，从而影响地方经济的增长。

三、关于房地产市场良性发展的具体举措

（一）加大房屋租赁业的建设力度

在过去很长一段时间内，全国各地的房地产价格上涨过于迅速，这在一定程度上影响了当地居民的购房需求。有很多人认为购买房屋是一项最为基本的需求，然而过于高昂的价格几乎掏空了居民的腰包，有些地方甚至出现房产乱象。为了促进地方经济的均衡发展，一定要加大房屋租赁业的建设力度，进一步对房地产市场进行调控，让每个人都可以有房住。

具体的实行策略：一方面，多鼓励房地产开发商将租房与售房同步进行，构建专门的房屋租赁机构，并且鼓励租房落户、房屋托管等，从多个角度去维护房屋租赁市场的稳定；另一方面，要进一步开拓房地产行业的发展空间，使当地居民人人都能够有自己的住房，每一个人都能够安稳地落户，从而增强人们的存款能力与消费能力，进一步保证房地产市场的健康发展，带动地方经济的良性循环与发展。

（二）加大安居工程的建设力度

为了进一步解决中低收入住房困难户的住房问题，政府已经在全国范围内落实了安居工程的建设。可以从以下几方面着手：第一，根据城市或区域总体经济发展水平、就业状况、支付能力，合理规划建设经济适用房，保障中低收入人群；第二，建设一部分公租房保障低收入和低保人群，让住房困难的和新就业的这些处在社会“夹心层”的人都有房可住；第三，加大棚户区改造，在加强城市基础设施改善、提升城市整体居住环境的同时，带动周边产业的发展；第四，适当修建一部分商品房用于中高收入人群的投资与居住，缓解政府的资金压力，平衡政府财政收入，维护地方经济的健康稳定发展。

（三）拓展房地产融资渠道，加大监督力度

从现阶段的情况来看，大部分的融资渠道都涉及银行或者相关信托机构。由于对应的资金量巨大，政府必须拓展房地产融资的渠道，让资金来源更加多元化。在某些房地产项目使用资金的过程中，即便款项已经划拨出去，相关部门也还需要进行严格的监督，确保交易资金不会浪费。对于某些限制资金的使用一定要保障固定收益，对一些短期性的投资进行更加合理的规划，避免任何盲目投资行为。在具体使用资金的过程中，要保障其正常的使用效率与周转效率，从而有效地保障房地产行业的健康发展。

（四）出台相关税收政策，加大政府调控力度

房地产税收一直以来都是地方财政收入的重要组成部分，亦是国家对地方经济施行宏观调控的一种良性举措。在当前房地产市场投资过热的情况下，房地产税制的革新可以说是势在必行的。由于某些地区存在不公平的税收机制，为了确保我国房地产市场的规范化、稳定化发展，一定要采用公开透明的税收机制，让房地产税收更加规范化。对于购置土地的契税、房屋销售环节产生的契税等都需要严格地进行修正，避免重复征税的情况。如果条件允许，地方政府的征税范围可以从城市扩大到农村地区。总体而言，只有不断加大政策的调控力度，我们的房地产市场才能更加稳定健康，才能促进地方经济的繁荣昌盛。

四、结语

不难发现，房地产市场对于地方经济有重要影响，房地产行业与地方经济涉及的各行各业都存在千丝万缕的联系，相关部门一定要加大力度推进房地产市场环境的改革，逐渐建立更加健全、完善的管理机制，对房地产市场进一步施行宏观调控，争取人人都有房住，让人们安居乐业。