物业管理公司可享哪些税收优惠

林彩云

前段时间，有一家物业管理公司的会计专门来咨询：一般纳税人物业公司有什么税收优惠可以享受？

说到物业公司的税收优惠政策，大家一时半会能想起来的或许只有小微企业税收优惠了。带着纳税人的上述问题，笔者近期梳理了一下现行相关政策文件规定。也确实如此，国家似乎没有专门对物业管理的一般纳税人出台过有针对性的税收优惠政策。

那么，在现有的税收政策框架下，物业管理公司究竟能享受到哪些税收优惠？为此，笔者结合实务工作，对物业公司可以利用的税收优惠政策及其注意事项进行逐一解析，希望能够为物业公司的日常税收处理提供参考。

一、用好促进就业政策，尽享税收优惠

虽然没有专门针对物业管理企业的税收优惠政策，但是这几年国家为鼓励和推动就业而出台的多项促进就业的税收优惠政策，以及国家持续推出的减税降费措施，包括鼓励创业和小微企业税收优惠持续加码等税收优惠政策。这些相关税收优惠政策,物业管理企业都可以好好利用。比如，目前很多物业管理公司都倾向于招收退役士兵作为保安，除了对保安素质要求外，可以享受税收优惠政策也是一个方面的考虑。下面，我们来详细解析下这些税收优惠政策。

（一）相关税收优惠政策内容

1.安排退役士兵税收优惠。根据《财政部、国家税务总局、民政部关于继续实施扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税［2017］46号）的规定，对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮50%。福建省目前定额标准是每人每年6000元。

2.安排失业人员就业税收优惠。根据《财政部、税务总局、人力资源社会保障部关于继续实施支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》（财税［2017］49号）的规定,对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮30%。福建省目前定额标准是每人每年5200元。

（二）物业公司符合享受主体条件

商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体。其中，服务型企业，是指从事《销售服务、无形资产、不动产注释》（《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》——财税［2016］36号附件）中“不动产租赁服务”“商务辅助服务”（不含货物运输代理和代理报关服务）、“生活服务”（不含文化体育服务）范围内业务活动的企业，以及按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》（国务院令第251号）登记成立的民办非企业单位。

根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定,商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。可见，物业公司提供的物业管理服务属于企业管理服务的范畴，而企业管理服务又属于“现代服务”项目下的“商务辅助服务”。因此，物业管理服务属于“商务辅助服务”，物业管理公司可以按照规定享受上述促进就业税收优惠政策。

上述政策执行期限为2017年1月1日至2019年12月31日。税收优惠政策在2019年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。

（三）减免税额操作实务

1.纳税人按企业招用人数和签订的劳动合同时间核定企业减免税总额，在核定减免税总额内每月依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。纳税人实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加小于核定减免税总额的，以实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加为限；实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加大于核定减免税总额的，以核定减免税总额为限。

2.纳税年度终了，如果企业实际减免的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加小于核定的减免税总额，企业在企业所得税汇算清缴时扣减企业所得税。当年扣减不完的，不再结转以后年度扣减。

计算公式为：企业减免税总额=∑每名自主就业退役士兵本年度在本企业工作月份÷12×定额标准。

减免税总额=∑每名失业人员本年度在本企业工作月份÷12×定额。

3.享受税收优惠时间及手续。企业自招用自主就业退役士兵的次月起享受税收优惠政策，并于享受税收优惠政策的当月，持下列材料向主管税务机关备案：（1）新招用自主就业退役士兵的《中国人民解放军义务兵退出现役证》或《中国人民解放军士官退出现役证》；（2）企业与新招用自主就业退役士兵签订的劳动合同（副本），企业为职工缴纳的社会保险费记录；（3）自主就业退役士兵本年度在企业工作时间表；（4）主管税务机关要求的其他相关材料。

企业、民办非企业单位自吸纳失业人员的次月起享受税收优惠政策。经县以上人力资源社会保障部门核实后，纳税人依法享受税收优惠政策。纳税人持县以上人力资源社会保障部门核发的《企业实体吸纳失业人员认定证明》《持〈就业创业证〉人员本年度实际工作时间表》，在享受本项税收优惠纳税申报时向主管税务机关备案。

企业、民办非企业单位纳税年度终了前招用失业人员发生变化的，应当在人员变化次月按照前项规定重新备案。

（四）享受再就业优惠注意事项

1.符合条件的企业享受招收失业人员就业税收优惠时，需要向县以上人力资源社会保障部门递交申请。劳动就业服务企业要提交《劳动就业服务企业证书》，民办非企业单位提交《民办非企业单位登记证书》。经核实后，对符合条件的人员，在《就业创业证》上注明“企业吸纳税收政策”，对符合条件的企业、民办非企业单位核发《企业实体吸纳失业人员认定证明》。而安置退役士兵只要按照退役士兵符合自主就业退役士兵的条件，即自主就业退役士兵是指依照《退役士兵安置条例》（国务院、中央军委令第608号）的规定退出现役并按自主就业方式安置的退役士兵，就可以享受税收优惠。因此，建议物业企业招用保安时多考虑选择安置退役士兵，这样更有利于其享受税收优惠，手续也更加简便。

2.一年时间是指合同期限而非实际工作期限。上述文件规定的当年新招用符合优惠条件的人员，必须与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费。对此，很多纳税人有疑问：如果签订了合同但是员工因为各种原因工作不到一年离职，已经享受的优惠是否需要补税？关于该问题，这里需要说明一下：如果有按照文件要求前期签订了一年以上期限的劳动合同并依法缴纳社会保险的，在一年以内离岗，可以仅就在岗月份享受优惠。

3.三年优惠时间如何界定？有些财务人员咨询：企业设立登记时候不知道招募退役士兵或者失业人员可以享受税收优惠政策，如果设立登记超过了三年，是不是就不能享受税收优惠政策呢？注意了，该项税收优惠政策享受时间是企业的税收优惠期间内开始享受，可以享受满三年时间，这三年时间不是指税务登记开始的三年时间，而是企业开始享受进行税收优惠备案的后续三年时间，比如该政策执行期限为2017年1月1日至2019年12月31日，企业即使是在2019年12月开始享受的，也可以继续享受满三年，即到2022年12月31日为止。

（五）实例分析

例：福建省A公司为符合“吸纳就业税收优惠”条件的增值税一般纳税人，其2017年9月招用退役士兵2名，2017年10月招用退役士兵3名，与其签订2年期劳动合同，并缴纳相关保险费。那么，2017年A公司可以享受的减免税优惠是多少？

解析：A公司9月份招聘退役士兵，10月可以享受税收优惠，2017年享受时间3个月；A公司10月份招聘退役士兵，11月可以享受税收优惠，2017年享受时间2个月。福建省目前吸纳就业优惠标准是每人每年定额6000元，相关处理如下：

A公司2017招聘退役士兵可以享受的减免税总额=∑每名自主就业退役士兵本年度在本企业工作月份÷12×定额标准=（2×3+3×2）÷12×6000=6000（元）。

二、对照条件，享受小微企业所得税优惠

《财政部、国家税务总局关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》（财税［2018］77号）规定，自2018年1月1日至2020年12月31日，将小型微利企业的年应纳税所得额上限由50万元提高至100万元，对年应纳税所得额低于100万元（含100万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

小微企业的具体条件如下：

1.行业要求。小型微利企业从事国家非限制和禁止行业，才可以享受小型微利企业所得税优惠。

2.应纳税所得额。年应纳税所得额低于100万元（含100万元），应纳税所得额是指弥补五年内以前年度亏损后的金额。

3.从业人数和资产总额。包括与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数。其他企业，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。

物业管理公司可按照上述条件逐条对应，如果条件均符合，则可以享受小型微利企业所得税优惠。