房地产项目工程预结算审核的几点建议

黎 静

（江苏富通置业有限公司，江苏 南京 210000）

1 房地产项目工程预结算审核中存在的问题

1.1 工程施工图与竣工图不符

对于房地产项目而言，施工图和竣工图非常重要，前者是项目建设的参考依据，后者是在房地产项目竣工后的成果展示，它们很好的为项目的不同阶段提供的重要的辅助作用。在进行施工单位招标时，施工图的设计会作为当中最为重要的参考标准之一，至于竣工图的设计，则是会根据项目工程的实际情况有着一些变动，但是变动不能过大，需要控制在正常的范围内。可是在实际的房地产项目建设中，从当前的情况来看的，施工图和竣工图之间所存在的差异还是比较的明显，这就导致出现了许多的问题。例如：可能会出现将两图混合应用了，甚至将已经弃之不用的施工图应用到预结算当中，这就使得审核工作受到的极大的影响，所得到的结果不对，很实际的成本有着极大的差异，引起非常大的损失。

1.2 虚报工程量

因为当前的房地产市场十分的混乱，在进行预结算审核之时，会存在虚报工程量的现象，导致当中出现十分复杂的问题。具体可能会有以下体现：首先是虚设工程项目，在上报工程量的时候，将没有施工的项目也上报到结算中。其次是借联系单弄虚作假。一些施工单位他们为提高利益，就打着是为甲方着想的借口，在联系单上做一些虚假的信息，将联系单上对自己不利的内容给改掉，然后达到增加工程造价的目的。最后是故意多算工程量，这是在工程建设中非常常见的一个问题，这会造成上报的工程量比实际要多出不少，这就直接导致造价增加。

1.3 虚报材料价格

建设工程中，材料的成本是工程造价中最重要的一环，其所占比例60%—70%，大多的过高的工程造价，都是因为在材料的成本方面出现问题。对于工程材料的成本的虚假上报，一般会有以下几种体现情况：第一种情况，监理方的工作不到位，对建设材料的质量把关不够严格认真，使得劣质材料被当作好材料使用。第二种情况，施工方在预结算的过程中，对材料价格进行调整，并没有规范的按照签订的合同进行，如果材料的市场价升高则是将价格调高，如果材料的市场价降低则是按照原价。第三种情况，施工方通过各种各样的手段，进行偷工减料，并没有达到设计要求。

2 加强房地产项目工程预结算审核的几点建议

2.1 做好单价审核管理工作和工程量审核工作

在进行单价审核管理工作时，严格围绕施工图进行，根据房地产项目的质量和功能要求，保证所用的材料能够满足施工要求，满足房地产行业的标准，同时利用所用材料在当前市场中的最高价格进行定额套用，减少出现对材料价格进行调整的情况，进而保证对单价管理的质量。与此同时，对于预结算审核工作来说，首先就需要从工程量计算和审核工作开始，在工程量审核工作中，因为会存在虚报工程量的现象，造成这现象的原因较多，可是归根结底还是因为工程量审核工作的质量有问题，所以需要改进审核的方法，加强对审核核心环节工作的处理，必须保证工程量清单与工程量计量达成相对的统一，对细小的房地产构建件进行计算时，需要做好有关的细化处理工作，避免出现工程量计量的误差，将具体的房地产项目的真实工程量反馈出来。

2.2 重视定额套用核算工作和强调对预结算审核工作的管理

在进行审核的过程中，需要合理利用现代化的技术，加强对房地产项目审核工作的质量，保证审核的有效性，让项目资金得到合理的控制，对工程造价的控制力度加强，进而让工程预结算审核质量得到提高。而且因为房地产项目复杂，当地的政府需要对该地区的材料的价格协调管理，建立科学有效的定额套用核算工作体系，并要求预结算审核人员严格按照体系进行，如果发现施工图和定额套用存在差异那就需要及时进行调整，对房地产项目建设中所需用的材料做好管理，避免出现反复性的定额套用问题，这样可以有效的提高对预结算审核工作的控制，当预结算审核工作得到有效的控制，那么其质量也会得到相应的加强。

2.3 提高预结算审核人员的专业水平

预结算审核工作十分的关键，最终还是需要专业的人员来完成，所以预结算审核人员的专业水平将会直接影响预结算审核工作的完成质量，这就需要对审核人员进行培训，尽可能的提高他们的专业水平。首次，通过具有多年审核经验的高水平人员对审核小组成员进行培训，传授给他们专业的知识，根据房地产项目工程的实际施工情况，切实的进行审核，保证审核工作的有效性。其次，要让审核小组的成员熟记施工合同中的有关规定，具备较为全面的房地产市场知识存储，对材料价格、施工技术、工程计量等都有所了解，保证审核结果的精准。最后，审核人员的道德素养必须要达到一定的高度，对于自己开展的工作有着足够的责任感，可以守住职业道德，公正的完成审核工作，不出现弄虚作假的情况，保证审核工作的效率和结果的有效性。

2.4 严格遵守预结算审核原则

预结算审核工作是一项非常严谨的工作，它有着十分规范性的原则，在工作进行的过程中，必须要按照有关的原则展开工作，这样才能够保证核算结果的精确，根据目前的预结算审核工作来看，主要有以下几项原则：精准的工程量、价格和费用的审核。首先，在进行房地产项目测量工作中，采用精准的测量设备和专业的人员完成测量，分析测量的数据后，根据有关算法，对工程量进行计算审核，保证审核的结果和实际相符。其次，对于建设材料价格的审核和对价格差的调整，这是有效的控制工程造价的主要环节，这个环节出现问题，将会直接导致整个工程造价的崩坏。最后，对于取费的审核，需要根据合同中的有关规定，保证取费审核的正确性，这对预结算审核工作十分重要，因为通过正确的取费审核，可以有效的控制项目成本的投入。

2.5 深入工程现场，了解真实情况

通常条件下，预结算审核工作都是要在项目工程完成后才开始，因为这样的工作方式，就会让审核人员对于工程建设的部分工作缺少了解，这是造成工程造价问题的主要因素之一，尤其是一些比较大型的房地产项目，工作十分的复杂，如果核算人员对于现场工作没有一定的了解，那么核算之时所得到的结果也不够真实。所以为保证核算的有效性，审核人员需要在项目建设时进入现场观看实际施工，对施工的重要环节深入了解，同时实际测量工程信息，并做好详细的记录，作为后期的核算依据。除此之外，审核人员还需要对建设材料市场进行调查，知道材料的价格情况，以防止在进行工程结算审核时，出现虚假的上报，以保证工程造价和实际的建设投入成本相符。

3 总结

根据上述可知，房地产项目工程预结算审核对于房地产项目十分的关键，它是提高工程造价精准度的重要方式，通过完善科学的审核策略，提高审核结果的有效性，帮助节约项目建设的成本，让房地产行业的经济效益提高。