某商务中心项目建设可行性分析

常 明

(山西省建筑科学研究院，山西太原 030001)

1 概述

随着太原市社会经济的飞速发展，城市优质产业集聚性的极大强化，太原市“南移西进、北展东扩”的城市战略格局的实施，符合太原市创建服务业省会的要求，是促进服务业转型跨越发展的重要力量，是太原市建设具有国际影响力的区域性大都市的必然选择。

某房地产开发公司建设项目地块位于晋阳街，地理位置得天独厚，北面是南中环快速路，南面是龙城大街快速路，向西直达晋阳街东路快速道，向东直达太原南站，交通优势明显。而且将来2号地铁线从地块西面穿过，本地块紧邻地铁站，商业潜在价值不可估量。就目前而言，周边已经形成一定的商业氛围，地块东面是正在建设中的北美金拇指广场，将来一定会和本项目相得益彰。而且太原的中心南移一直在推进，有一种说法叫太原的中心20世纪70年代府东街，80年代迎泽街，90年代南内环，2000年长风街，接下来就该继续向南发展到晋阳街了，晋阳街必定会作为新一代的商业航母扬帆起航。

2 工程设计方案

本工程位于山西综改示范区学府园区，基地四至:长治路以东，晋阳街以北，规划路以西，净用地面积16 880.3 m2(合25.32亩)，用途为商业，建设用地符合国家法律法规的要求。主要建筑物为1幢18层的高层办公楼(含2层裙房，局部3层)及地下建筑，规划总建筑面积77 914 m2，其中地上建筑面积50 636 m2，地下建筑面积27 278m2。地上建筑功能中包含办公和商业等;地下建筑功能中包含车库、商业及配套设备用房。

地段环境的不可复制性决定了项目设计品质的独特性。根据项目环境特色和项目定位理念确立设计思路，并贯穿设计始终是必然的选择。本次设计的理念突出了以下几个方面:

1)突出区域环境的价值。

充分利用晋阳街的区域位置优势，深入挖掘地段的人文、历史和自然的环境资源特色，在保证和区域规划及控制规划协调的前提下，在单体设计手法上进行创新改革，让该项目形成自己的特色，体现自身价值。也为附近区域增加附加值，形成有独特风格的特色商务区。

2)突出建筑与区域环境相融合的原则。

运用全新的设计手法，将建筑本身及基地内景观融合，并运用科学的设计方法将内部景观与城市景观及天际线形成有机的结合，创造“天人合一”的协调。

3)突出建筑个性，创造一流品质。

从总平面布局及单体设计至环境景观等多方面进行探索和创新，使得每个环节处处体现“以人为本，因地制宜”的原则，让建筑本身的品质一流，并全面带动商务区形象高端、大气的质感。

4)突出规划设计的绿色生态主题，全面体现安全、节能、经济、环保、适用、智能化的特点。

3 总平面布置

建筑物为1幢18层的高层办公楼(含2层裙房，局部3层)及地下建筑，商业和办公主出入口位于场地南侧，面向晋阳街，商业出入口位于场地西侧和南侧。沿场地设置环形路，兼做消防车道。场地设置少量的临时停车位，其余车位均设置在地下。

4 建筑功能设计

各层功能布置如下:地下2层:设备用房及地下车库;地下1层:设备用房、地下商业及地下车库;地上1层～2层(含裙房):商业休闲区;东、西楼地上3层～18层:办公室。

项目内部车行道路呈环行布置，宽度为4 m～6 m，连接区内各楼座、地下车库出入口，并与外部城市道路相接。地块内高层建筑长边沿道路布置，至少一个长边直接落地形成扑救面，设计消防车道宽均应大于4m，转弯半径大于12m，地下室屋面要充分考虑大型消防车的运行荷载。地下车库为满足使用要求设有2个出入口，车库最远点至疏散楼梯距离满足防火规范的疏散要求。

5 建筑立面设计

整体形象以突出建筑高度使其成为城市地标性建筑，整座建筑以竖向线条为主，以强调其高耸的气势。主楼部分以玻璃与竖向构件相结合，意在体现办公与商业的现代感与活力。裙房以同样竖向的肌理与体型的穿插变化为准，既与主楼的简约现代的风格紧密呼应，又营造了深深的商业氛围。立面设计中通过形体水平及竖向的错落，形成良好的建筑轮廓线，建筑体量高低错落，大大丰富了城市景观。建筑细部简洁明确，既源于功能又充分呼应了周围的环境，形成该区域的地标性建筑。

6 竖向交通设计

东、西楼设有直通地下2层的客梯10部(2部兼消防电梯)，疏散楼梯2部;地下1层至地上1层共设置10部自动扶梯，地下2层至地上1层设置货梯2部;连接地铁站部分设置10部自动扶梯。

7 剖面设计

室内外高差为0.45 m，地下2层层高为3.9 m，地下1层层高为5.4 m，地上1层、2 层层高为5.2 m，4.5 m;地上3 层 ～18 层层高为4.2 m。

8 项目区域和空间规划符合性分析

本工程建设地点位于太原市高新区，符合上位规划的要求，对于提升区域基地的整体城市节点形象具有重要的意义，再加上政府的支撑，则更加强了项目的地标价值。本工程在总规划中坚持集约型的原则，并主张强调完整性，用和谐统一的建筑元素和风格规划整个地块，使得整个项目真正体现为环境和社会服务的原则，工程的开发可以从根本上改善城市的原来陈旧面貌，为区域增加建筑语言和符号，从而真正提升城市魅力和商业吸引力。

9 基础配套设施优势分析

工程建设场地位于晋阳街交通非常便利地段，周边路网发达，公共服务配套设施完善，基础市政配套设施齐全，同时所在地周围建设基本成熟，综合条件良好，是成熟的基地。

10 产业政策分析

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出:房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业，促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

10.1 本工程的建设有助于拉动内需

在当前经济危机险象环生的情况下，太原市面临的经济形势非常严峻。太原市政府认真总结、自加压力，把招商引资作为重要工作来抓，本工程的实施不仅带来高品味和高质量的生活环境，使周边居民共享到优质设施及良好的人文环境，而且对加快推进城市化进程，将对太原市社会、政治、经济等方面产生一定的影响。

10.2 本工程的建设有助于满足市民的办公、购物、居住需求

目前太原市每年的流动人口数量持续增加，使得太原市的休闲娱乐市场进一步紧张，本工程建设后将在一定程度上满足市民的办公、购物、居住要求，使得老百姓能够拥有更好的休闲娱乐环境。

10.3 本工程的建设将有助于推动太原市建设的发展

本工程的实施符合太原市城市总体规划的要求，它的建成推动了太原市的建设的发展。

10.4 本工程的建设有助于促进社会的和谐发展

处于中国传统的消费理念，办公、购物、居住需求将在一定时期内无法得到根本性的改变，人口的增长与休闲、娱乐、购物场地紧张之间的矛盾也势必将更为突出，本工程的建设将在一定程度上缓解着紧张的矛盾，促进社会的和谐发展。

由此可见，本工程的实施不仅改善现有的城市面貌，提高太原市居民的生活水准，满足人们的基本休闲、娱乐、购物环境。同时，它的建成必将为太原市城市建设起到很大的推动作用。

11 社会风险及对策分析

11.1 自然风险

自然风险是指由于在自然因素等非人为因素，或其他不确定性因素下，对开发企业造成的各种损失。自然风险因素通常是:火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险等。本工程所在地理位置及区域均不存在这些因素，故自然风险不存在。

11.2 政策性风险

近年来，太原市人民政府出台《关于鼓励支持现代服务业发展的意见》(并政发［2012］29号)等其他的相关政策，鼓励和支持发展现代服务业的发展。然而，政策的不确定性必然对项目运作产生影响，因此在建设过程中也需时刻关注政策信号，根据信号的方向，及时调整投资及运营行为，从而规避风险。

11.3 宏观经济风险

由于国家经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动，也同样会导致运营期内经济上的损失而造成的一定风险。例如旅游业的兴旺、网络交易的发展都有可能对项目运营造成一定的影响。

11.4 区域市场风险

随着区域附件太原市南站等交通线路的开通，商旅客流将大增，附近类似项目可能增多，可能运营价格将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。

11.5 对策分析

加强对国家政策和宏观经济的辨识和解析，并做好对随时可能发生的宏观经济调控程度进行准确的预测，防范措施准备得当。立即加快项目的前期运作，确保各项工作进展到位，并抓紧实施。再进一步对该区域内的社会、经济、人文、消费程度以及市场需要进行严谨的调查，做好应变的各种预案和方法。同时企业内部要加强财务的宏观调控，缩短资金的周转期限，从而减轻财务负担，降低成本，增加收益。在运营过程中利用多方位的吸引国内外著名商业品牌入驻，增加营业收入，并制定合理的运营管理制度，降低运营成本，促使利润的最大化。在施工过程中充分考虑原材料价格上涨的因素，保证建安工程的成本合理化。

12 结语

项目的建设从经济、设计等多方面是可行合理的，建成后将成为附近的商业综合体，对带动附近发展等方面都有显著作用，建设单位应该尽快组织项目的全过程建设实施。