住宅过滤模型的应用价值及政策局限性探析

摘要：住宅过滤模型是美国城镇住宅市场发展的产物，其适用性取决于住宅市场外部环境而非住宅市场内部逻辑。中国大陆城镇住房价格体系的地理分布与美国相反，中国式土地财政又推高了中国大陆城镇住房价格，因此住宅过滤模型并不适用于中国大陆。住宅过滤模型被引进中国大陆，与其说是地方政府推卸住房保障责任的需要，不如说是中国式土地财政继续存在的需要。

关键词：住宅过滤模型;中国式土地财政;住房价格体系;住房保障

中图分类号：F061.4    文献标识码：A 文章编号：CN61-1487-（2019）23-0021-05

近年来，源于美国的住宅过滤模型已经成为我国住宅保障和住宅福利领域的重要分析手段。住宅过滤模型是否客观、真实地反映了住宅市场的运行现实和运行规律，在相当程度上决定着政府住宅保障和住宅福利政策的针对性、有效性。鉴于我国住宅问题的敏感性和重要性，全面、科学地揭示住宅过滤模型的内在逻辑，探究住宅过滤模型的应用价值，具有重要的现实意义。

一、住宅过滤模型的由来与基本内容

所谓住宅过滤，是指住宅在其生命周期内伴随着效用提供数量的变化，房客也在不同收入阶层间变动的过程。住宅过滤观点源于20世纪20年代美国学者E.W.Burgess对芝加哥住宅区位格局的解释。Burgess通过长时期的调研分析认为，随着收入水平越來越高，人们的居住区域会离市中心越来越远，旧住宅则留给收入较低的家庭使用，结果越穷的家庭越靠近市中心，这是住宅过滤理论的萌芽[1]。20世纪60年代，另一学者Lowry指出，过滤的主体是住宅而非各收入阶层，过滤的原因是住宅老化与新建[2]。20世纪70年代开始，针对住宅贬值引发的住宅过滤现象，规范的住宅过滤模型逐步出现，如Sweeney模型[3][4]、Ohls模型[5]和Braid模型[6][7][8][9]。在当代社会，住宅过滤模型应用范围已经大大扩展，特别是在住宅保障和住宅福利领域几乎成为一个必不可少的分析工具。当然，在住宅过滤模型发展的过程中，杂音也一直存在。针对住宅升值现象，Arnott和Braid还提出了住宅逆过滤模型[10]。

目前，主流的住宅过滤模型都有两个基本假设[11]285。第一，住宅质量下降。即由于物质损耗、技术退化和住宅结构的改变，住宅所提供的服务规模随时间的推移而不断下降。第二，所有者收入下降。即当住宅沿着质量阶梯向下移动时，它将被收入水平不断下降的家庭占有。由这两个假设出发，新住宅必然归高收入的人群居住，旧住宅则归低收入的人群居住，并且由于住宅建设往往开始于中心城区，在过滤的作用下，穷人往往主要也居住于旧住宅密布的中心城区，富人主要居住于新住宅崛起的郊区。相应地，郊区新住宅的增加同时意味着中心城区旧住宅的增加，限制面向富裕阶层的郊区新住宅的供应，也意味着限制面向穷人的中心城区旧住宅的供应。政府与其耗费大量财力向低收入人群提供实物住宅或住宅补贴，不如增加高收入人群的郊区新住宅需求，这样通过住宅过滤，低收入人群的住宅问题自然而然能够得到缓解以致最终解决，这是住宅过滤模型背后隐含的住宅保障与住宅福利政策含义。

毫无疑问，如果住宅过滤模型真实地反映了住宅市场的运行过程与运行规律，政府的住宅保障负担将大大减轻，住宅福利支出则可有可无，当代社会将很难存在真正意义上的城镇住宅困难问题。

二、住宅过滤模型的应用局限性

然而，经过二十多年的房地产业大发展（见表1），以群租为代表的现阶段日益恶化的城镇住房困难表明，所谓的住宅过滤模型存在一定的局限性，它不是放之四海而皆准的绝对真理。住宅过滤模型也许适用于美国，但它至少并不完全适用于当今的中国，特别是中国城镇住宅市场。

群租是指低于正常居住条件的拥挤租赁状况。在不同时期、不同地区，群租的内容都有所不同。如2014年，上海规定，群租包括：（1）将单位集体宿舍设在住宅小区内;（2）将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租;（3）将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住;（4）出租房间的人均居住面积低于5平方米;（5）每个出租房间的居住人数超过2人，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外②。但在2009年以前的上海，单位集体宿舍是不禁止设在住宅小区的，2007年的北京也不禁止出租房屋多人居住，对人数没有限制。换句话说，以前也许有群租，但还没有严重到需要政府干预的地步。群租愈演愈烈是我国城镇住宅问题日益恶化的真实写照。尽管群租在新中国的历史上几乎没有绝迹，但1998年城镇住宅制度全面改革以来，群租现象愈演愈烈是一个不争的事实。③以北京、上海为代表，官方对群租采取长期的打击措施表明两点，一是越来越多的消费者没有支付能力，通过市场渠道解决基本的居住需求，二是城镇住宅问题不仅存在，而且有恶化的趋势④。然而根据住宅过滤模型，只要维持住宅市场供求的大体平衡，存在住宅问题的消费者就只能是极少数。考虑到当今中国城镇存在大量的闲置房源[12]，以及房地产开发商的大量库存房源⑤，政府没有最低限度的财力解决城镇住房问题是不可想象的，甚至就不应该存在住房问题。理论与现实的悖论决定了，住宅过滤模型至少在中国城镇存在严重的应用局限。

经过多年发展的住宅过滤模型，内部逻辑和推导过程显然没有问题，有问题的只能是其前提和假设。住宅过滤模型有两个基本假设和前提，一是住宅质量的下降导致住宅效用减少，二是消费者收入的不同决定消费者获取住宅效用的不等。可以肯定的是，在其它条件不变的情况下，住宅效用确实受住房质量的影响，住宅质量越好，住宅效用提供越充分。由于住宅质量很大程度上取决于新旧程度，因此，住宅的新旧与其效用的大小直接挂钩没有什么不妥。另一方面，住宅效用又决定住宅价格，在收入预算的约束下，收入不同的消费者只能获取不同的居住效用，因此质量下降的住宅会过滤给收入较低的消费者使用也是能够成立的。由此可见，住宅过滤模型在一定范围内（即在其它条件不变的前提下）是成立的。问题在于一旦突破这一范围，住宅过滤模型的有效性就会大受影响。这是因为，住宅质量在决定住宅效用大小的所有因素中仅处于次要的地位。理论上说，决定住宅质量优劣的首先是住宅的周边环境，特别是住宅周边的社会服务设施，其次才是住宅本身的质量。也正因为如此，王爱国先生将现代都市土地定义为“现代基础设施装备的土地”[13]340，住宅周边社会环境的重要性由此可见一斑。

即便是美国城市经济学大师阿瑟·奥沙利文在举例说明住宅提供效用时也不得不承认，学校、空气质量、易达性、面积等的单位价格远远大于房龄的单位价格是一个生活常识。[11]278既然住宅质量仅仅对住宅价格和住宅效用产生重要影响，但这种影响并不是决定性的，则完全建立在住宅质量变动基础上的住宅过滤模型显然是犯了以偏概全的错误，将其适用范围过于扩大了。鉴于住宅的周边环境特别是社会环境主要是土地投资的产物，因此，土地投资的多少直接决定了住宅过滤模型适用范围的大小。土地投资越多，住宅过滤模型适用范围越小;土地投资越少，住宅过滤模型适用范围越大。住宅过滤模型在美国实用性强，只能归结于美国城区和郊区土地投资差别不大，或者发达的交通使得美国城区和郊区的土地投资差异在很大程度上消失了。但在中国显然不是这样，我国城区和郊区不仅土地投资差异很大，而且交通和政府政策甚至使得这种土地投资差异显性化了，即不使用甚至不购买城区的房子，城区土地投资的收益将无法获得，价格高得离谱的学区房现象即是一例⑥，由此也就决定了住宅过滤模型在我国的适用具有很大局限性。

三、我国城镇住房问题的关键在于土地财政支撑的住宅垄断高价

从理论上讲，城镇住宅市场分优质住宅市场和普通住宅市场两部分。优质住宅市场虽然供给刚性，但需求弹性;普通住宅市场需求刚性，但供给弹性。这样，无论是普通住宅市场还是优质住宅市场，都能够通过价格引导供求，最终达到稳定均衡。我国城镇土地实行国有制，包括普通住宅用地在内的城镇土地供应全国一盘棋，为了实现土地出让金收入的最大化，地方政府没有增加土地供给的权力，却有减少土地供给的灵活性，它与普通住宅的需求刚性结合在一起，就形成了普通住宅垄断供给市场。当普通住宅需求下降时，用地供应也会下降，必要时停止供应，甚至已经供应的土地也会通过审批等延迟供应市场，目的是确保普通住宅价格不降;当普通住宅需求上升时，普用地供应滞后上升，目的是确保普通住宅价格上升得快一些，而不是保持基本稳定。这意味着与世界其他国家相比，我国大陆的城镇住房市场具有自己的明显特点：

一是城镇普通住宅价格既没有充分考虑普通消费者的可支付能力，也没有充分考虑普通消费者的规模，很大程度上就是一种供给价格。例如，我国城镇住宅的房价收入比远远高于国际公认的水平;⑦又如，政府的住宅用地供应计划始终未能不折不扣地落实⑧。我国城镇消费者特别是普通消费者的居住需求无论是价格还是数量都没有成为住房价格的决定性因素，我国城镇住房价格实际上是一种单方面的供给价格。

二是我国城镇土地价格是一种卖方垄断价格，目的是实现卖地收入最大化。从形式上看，政府作为城镇土地的唯一供给方，土地价格的制定似乎受到多方面因素特别是社会安定和住房保障因素的限制，但“招拍挂”的市场机制决定了城镇住宅用地价格的实现会非常充分。

三是我国城镇土地的垄断高价主要问题在于普通住宅用地的垄断高价。城市土地国有制本身不是问题，只要市场有足够的购买力，就会形成城镇优质住宅用地价格高昂，因为高昂的价格不过是城镇优质住宅用地资源优化配置的手段。但普通住宅用地不能实行垄断高价，因为普通住宅是刚需对象，普通住宅消费者的收入是相当稳定的，普通住宅价格抬得越高，城镇普通消费者不能满足基本居住需求的人数会越多，住房问题也会越严重。

四是普通住宅的垄断高价决定了地方政府履行住房保障职能发挥有限。在市场机制作用下，地方政府住房保障的成本最小化要求城镇普通住宅有稳定的生产价格，普通住宅的市场价格比生产价格越高，政府的住房保障成本越大，并且由于财富漏出效应的存在，政府住房保障成本支出的增加远大于普通住宅价格上涨带来的土地出讓金收益，这意味着普通住宅的垄断高价与住房保障是内在冲突的，选择了普通住宅的垄断高价，也就意味着削弱了住房保障职能[14]。

五是住宅市场需求主要表现为投资和投机需求。我国城镇住宅市场的垄断供给高价是土地财政支撑的，这意味着城镇住宅价格是稳步上涨的，上涨的幅度也许有大有小，上涨的时间也许有先有后，但确定性是有保证的，由此产生的住宅市场需求必然是以投资和投机需求为主。由于规模不经济的存在，房主宁可闲置，也不会对外出租住宅，他们更注重的是住宅价格上升带来的投资和投机收益。

这样，住宅过滤模型在中国大陆也就没有了用武之地。第一，高收入阶层有新的住宅，并不会将旧的住宅出租，更多的选择是将旧住宅甚至新住宅闲置等待升值;第二，即使旧住宅用于出租，它也不是低收入消费者的支付能力所能够承受的;第三，由于土地投资的稀缺性，中国大陆城镇住宅价格的主流依然是市区远远高于郊区。事实上，住宅过滤模型实际所起的作用只能是掩盖住房问题的严重性，鼓励有限的土地和住房资源逐步向高收入消费者集中，从而为中国式土地财政的延续提供必要条件。

四、房价回归是住房过滤模型适用的基础和前提

住宅过滤模型在一定的条件下确实可以实现住宅发展与住宅保障的统一，用它来指导我国的房地产业发展不失为一种有益的探索，为此，应创造住宅过滤模型的适用环境，其中房价回归是最基本的措施和核心内容。

我国大陆城镇住房问题的核心是高房价。当前为高房价及其背后土地财政辩护的理由五花八门，然而细细推敲，站在社会公众的利益立场上，这些理由没有一个站得住脚。第一，高房价是控制特大城市人口规模的有效手段。这种观点无视高房价不仅存在于特大城市，也存在于大城市甚至中小城市，更何况控制特大城市人口规模的手段有多种，完全没有必要选择弊端重重的高房价;第二，高房价是地方政府筹资建设基础设施的基本手段。这种观点忽视了基础设施最终是为经济建设服务的，如果基础设施投资不能促进经济增长，这种投资无疑是得不偿失的。2007年以来，我国国内生产总值（GDP）增长率就一直在下降，其中房价最高的最大经济中心城市上海的国内生产总值（GDP）增长率甚至由多年前的遥遥领先，现在已经只能达到平均水平的地步（见表2）。当然，为了追求社会效益，有的基础设施投资即使亏损也是必需的，不过这种投资的规模往往限制在政府财力所能允许的范围内，如果这种投资导致整体经济增长下滑，这种投资依然是不可取的。至于高房价带来的经济资源低配以及收入分配差距，更是社会主义市场经济所不允许的。从这个角度说，土地财政及其衍生的高房价必须清理整顿。

房住不炒的政策正是针对二十多年的高房价及其背后的土地财政提出来的。房住不炒至少包含以下几层意思：第一，房子是用来住的，不是用来炒的。房子的基本属性是居住，优质住宅的投资属性是派生的，必须坚持住房用于居住的基本属性;第二，住房的价格，无论是购买还是居住，必须与人们的收入和购买力相适应。收入与购买力是住房价格合理与否的基本判断标准，即使是借入购买力，也必须以人们可靠的偿还能力为基础，必须摒弃以往依靠住宅投资升值偿还住宅贷款的错误思维;第三，已经超高的城镇住房价格，无论速度是快还是慢，终究是要降下来的。超高的住房价格，不仅拉高了城镇劳动力成本，更极大地扭曲了经济资源的合理配置，它是我国国内生产总值增长速度持续下滑十多年的罪魁祸首，因此必须最终降下来，当然为了维持国民经济的稳定大局，这一过程不得不有所延长;第四，过去涸泽而渔的土地财政模式不可持续，未来的土地财政模式必须建立在可持续发展的基础上。各级地方政府必须认识到，当前的土地财政模式是饮鸩止渴，必须转型和实现土地财政收入与经济增长的协调发展。相应地，从房住不炒这一大原则出发，我们可以大致预见中国大陆未来的住房政策演变方向。第一，未来的城镇土地供应，不仅要与经济发展挂钩，更要与人口挂钩;第二，未来的住房保障将增强刚性，不再取决于政府住房保障财力的大小，而是取决于社会公众购买力的大小，从而迫使地方政府将维持房价稳定置于一切工作的首位;第三，地方财源将从以地为中心转变为以人为中心，人才是最宝贵的经济资源，唯有实现人地协调发展，地方财源建设才是可持续性的。

当然，由于经济发展阶段的不同，地方政府当前财力有限，不得不将投资重点集中于中心城城区，以最大限度地攫取城镇经济发展的集聚效益。随着经济发展水平的提高，地方政府财力将较为宽裕，社会公众的消费水平得到极大提升，特别是生产集聚迫使城镇中心区域生活品质下降，消费者更倾向于居住向城郊扩散。在这种情况下，地方政府自然会致力于缓解中心城区的集聚效应，增加郊区的土地投资，将中心城区的公共设施和公共服务提供与中心城区的住房所有权脱钩，允许郊区住房拥有者通过交通弥补远离城市中心区的不足。相应地，城市中心将不再是豪宅和高品质生活的代名词，郊区的房产价格将大大上升，这样住宅过滤模型的适用自然是水到渠成。

五、对引进住宅过滤模型的思考

最大限度地吸收国外成熟的经济和社会发展经验是中国对外开放的基本内容。1978年以来的改革开放经验和教训告诉我们，国外的经济和社會发展经验浩如烟海，但并不是每一条经验都可以拿来直接使用，因地制宜创新性地对国外成功的经济和社会发展模式加以改造使其适合中国国情，才是对外开放取得成功的根本。具体到住宅过滤模型上，我们至少要注意到以下几点。

第一，我国城镇土地实行国有制，各级地方政府作为国有土地的代表行使国有土地的各项经济权益，这意味着我国大陆的土地供给是一个典型的完全垄断市场。根据现有法律，不仅某个城市的土地供给只有一家，而且各个城市之间的土地供给可以通过地方政府的上级单位——省、市、自治区甚至中央政府协调，因此理论上讲，只要愿意，各级政府可以根据住宅市场的实际购买力制定收益极大化的城镇土地市场完全垄断价格。如果考虑到政府对房地产市场的公共管理职能，它甚至能够从房地产开发商手里攫取大部分地产变房地产这段时间内的土地增值收益。从这个角度说，从土地到住宅的城镇住房市场是高度管制的。

第二，我国大陆城镇经济总体上处于较低的发展中水平，聚集效应依然以集中于城镇中心区域为主。工业化和城市化是近代经济发展的基本特征，土地投资则是城市经济发展的基本前提。在城市经济发展的初期，资本的稀缺决定了土地投资必须非常重视收益，必须投向聚集效益明显的城市中心城区。我国大陆目前人均GDP不到10000美元，远远谈不上进入发达阶段，相应地，我国大陆城镇的土地投资只能集中于市区，城镇住房价格体系只能是由城区向郊区逐渐下降。换句话说，住宅过滤模型适用的外在环境在中国大陆远未到来，中心城区住宅折旧带来的住宅价格和租金下降远不足以与中低收入居民的购买力衔接。如果考虑到我国大陆城镇住宅价格本身包含的垄断成分，这一结论就更为显著。

第三，由于体制运行的低效率，财力不足的借口将在很长一段时间内支撑以土地出让金为主体的中国式土地财政。苏联解体和我国改革开放的成功告诉我们，相对于集中集权体制，市场体制更为有效和成功。目前，我国市场经济的活力还没有充分释放，经济体制的运行效率还不高，政府财政收支压力将长期存在。这种压力虽然与经济发展水平还不够高有关，但更多的原因是财政经费使用的约束与节制机制不够健全。这也意味着，尽管我国的经济活力因为中国式土地财政的猖獗而流失十多年，但以土地出让金为主要形式的中国式土地财政仍将持续。引进住宅过滤模型，不仅有助于推卸政府住房保障的责任，也有助于掩盖城镇住房问题日益恶化的现实，对此我们要有清醒的认识。

注 释：

①数据来自CEIC。

②参见上海市政府《关于修改﹤上海市居住房屋租赁管理办法﹥的决定》。

③参见陈伊昕：《群租禁而难绝  折射“北漂”生活百态》，http：//house.people.com.cn/n/2015/0916/c164220-27589942.html。

④参见胡宝秀：《上海多部门联手不间断整治群租》，http：//money.163.com/14/0509/08/9RPPBDDG00253BOH.html。

⑤参见季睿坤：《全国库存商品房40亿平方米  可供1.2亿人居住》，http：//news.focus.cn/sjz/2013-04-16/3139830.html。

⑥参见徐妍斐：《23万元/M2：上海静安学区房报价创新高》，http：//news.sohu.com/20150908/n420602397.shtml。

⑦参见余燕明：《房价收入比排行榜出炉  7城市家庭需10年收入才能买房》，http：//house.people.com.cn/n/2015/0604/c164220-27105459.html。

⑧参见刘展超：《国土部暂停发布全国供地计划  一线城市将增供》，http：//money.163.com/14/0512/02/9S0S8UGT00253B0H.html。

参考文献：

[1]Burgess Ernest W.The Growth of the City：An Introduction Research Project[J].The Trend of Population，1925（18）.

[2]Lowery Ira S.Filtering and Housing Standard：A Conceptual Analysis[J].Land Economics，1960（36）.

[3]Sweeney J.L.A Commodity Hierarchy Model of the Rental Housing Market[J].Journal of Urban Economics，1974（1）.

[4]Sweeney J L.Quality，Commodity Hierarchies and Housing Markets[J].Econometrics，1974（42）.

[5]Ohls J.C.Public Policy toward Low Income Housing and Filtering in Housing Markets[J].Journal of Urban Economics，1975（2）.

[6]Braid R.M.The short-run comparative statics of a rental housing market[J].Journal of Urban Economics，1981（10）.

[7]Braid R.M.The effects of government housing policies in a vintage filtering model[J].Journal of Urban Economics，1984（16）.

[8]Braid R M.Residential Spatial Growth with Perfect Foresight and Multiple Income Groups[J].Journal of Urban Economics，1991（30）.

[9]Braid R.M.Uniform Spatial Growth with Perfect Foresight and Durable Housing[J].Journal of Urban Economics，1998（23）.

[10]Richard J.Arnott and Ralph M.Braid.A Filtering Model with steady-state housing [J].Regional Science and Urban Economics，1997（27）.

[11]阿瑟·奧沙利文.城市经济学（第6版）[M].周京奎译.北京：北京大学出版社，2008.

[12]刘德炳，卢国强，任峰.房产空置率到底有多高[N].中国青年报，2012-06-07.

[13]王爱国.现代都市土地新论[M].上海：上海三联书店，2003.

[14]顾书桂.中国房租货币补贴的悖论[J].贵州社会科学， 2012（8）.

[15]杨之光，郑煜琦.基于住房过滤模型的我国住房保障补贴政策研究[J].财政研究，2010（7）.

作者简介：顾书桂（1970—），男，汉族，江苏姜堰人，上海社会科学院应用经济研究所副研究员，经济学博士，研究方向为金融学、城市经济学与政治经济学。

（责任编辑：朱希良）