银川市房地产投资环境综合评价

吴文文　蔡广鹏　范丽娟

[提要] 房地产投资环境的健康发展关系到国民经济的可持续发展。本研究以银川市为研究区，从经济环境、市场环境、基础设施环境和社会文化环境等四个方面，选取22项指标构建房地产投资环境指标体系，采用熵值法和灰色关联度法，对银川市房地产投资环境进行综合评价分析，并提出银川市改善房地产投资环境的建议，以期为同类城市房地产投资环境评价提供借鉴与参考。

关键词：房地产;投资环境;熵值法;灰色关联度;银川

中图分类号：F299.23 文献标识码：A

收录日期：2018年12月21日

房地产投资作为一个由诸多因素组成的复杂系统，其投资环境的优劣程度与投资的效果有着密不可分的关系。由于房地产投资的价值量大、风险性高、周期长和可变性等特性，这使得房地产投资与其他类型的投资相比，对投资环境的要求更高。近年来，我国房地产投资迅猛发展，国内外专家学者对房地产投资环境的研究也越发深入与全面。在研究内容方面主要集中于对房地产投资环境的理论研究、房地产投资环境评价的指标体系研究、房地产投资环境的评价方法和实证研究等几个方面。其中，评价指标体系根据评价内容的不同，目前主要有“社会-经济-自然环境”评价指标体系、“社会政治-文化-经济-自然-基础设施”评价指标体系、“市场-宏观经济-区域-基础设施环境”评价指标体系等。在研究房地产投资环境优劣程度的方法上，主要运用灰色关联分析法、主成分分析法、因子分析法、模糊层次分析法、投影寻踪动态聚类法等。总而言之，现有的研究成果极大地丰富了房地产投资环境的基本内涵，为房地产投资政策的优化提供了重要的理论依据。近年来，我国一线城市在面对人口增长、城市拥堵和一系列国家政策调控等压力之下，其房地产投资的市场份额呈现逐渐下降的趋势，而与之相反的是二三线中小城市房地产投資开发的逐渐升温，成为了我国房地产开发投资市场新的热点。鉴于此，本文以银川市作为研究区，通过建立评价指标体系，采用熵权法和灰色关联度法对其十年的房地产投资环境进行定量综合评价，以期为同类城市房地产投资环境的研究提供一定的参考和借鉴。

一、研究区概况与数据来源

银川市坐落于宁夏回族自治区北边的宁夏平原中部，是自治区的政治、经济以及文化中心。2017年，银川市房地产开发投资额409亿元，同比增长5.2%，其中住宅开发投资额为254亿元，同比增长6.3%。近年来，随着工业化、城市化的快速发展，银川市房地产投资环境发生了巨大的变化。故采用科学的评价方法对银川市的房地产投资环境进行分析，对于该区房地产投资环境的进一步优化具有重要意义。

本文研究数据主要来源于《宁夏统计年鉴（2008-2017）》、《银川市统计年鉴（2008-2017）》、《银川市国民经济与社会发展统计公报（2008-2016）》以及国家统计局官网有关房地产统计数据等，部分缺失数据通过插值法获得。

二、研究方法

（一）评价指标体系构建。房地产投资环境受到经济、社会、文化等方面的影响，其综合评价指标体系由诸多因素共同构成，为了客观合理地反映出银川市房地产投资环境的整体状况，本文参考已有的相关研究成果，从研究区的实际情况出发，遵循指标选取的系统性、科学性、代表性、可获得性和可操作性等原则，从经济环境、市场环境、基础设施环境和社会文化环境这四个方面选取22个评价指标，表1为本文选取的22个评价指标及评价指标选取依据。（表1）

（二）评价模型建立

1、数据标准化。由于所选取指标量纲和单位的不同，数据之间不能直接比较分析，故为了使指标数据具有可操作性，需要对所选取的各个指标数据进行标准化处理，其标准化处理公式为：

其中，ri为第i个评价指标的标准化数值，xi表示第i个评价指标的特征值或标度，m表示评价指标个数。

2、指标权重的确定。由于主观赋值可能会带来的一系列的偏差，为了避免这种情况，选择采用熵值法来确定指标的权重。熵值法是一种客观赋权的方法，在评价和决策方面有很大的应用前景，其信息的效用值越大，对应的熵权就越大;反之，对应的熵权就越小。其计算步骤如下：

（1）计算熵值。设有m个指标，即m=22。Ei为第i个指标的熵值，则：

通过熵值法计算，得出银川市房地产投资环境评价指标权重，如表2所示。（表2）

3、评价综合得分计算。根据各指标权重矩阵和指标标准化矩阵，采用线性加权求和得出研究区房地产投资环境的综合得分，其计算公式如下：

式中，S代表房地产投资环境综合得分;xi为标准化的指标值;wi为指标权重。

经计算，最终得出银川市房地产投资环境综合评价得分结果，并将其用直观的折线图来进行表示，如图1。（图1）

4、灰色关联度分析。灰色关联度法是依据变量间发展趋势的相似性来寻求各个子系统之间的数量关系，从而确定影响因子在整个评价系统中的重要性。灰色关联系数计算公式：

式中：oi为关联系数;△（min）和△（max）分别代表参考序列与比较序列差值绝对值的最小值与最大值;△oi（K）是数据点差值的绝对值;是分辨系数，通常取=0.5。关联度计算公式：

式中：ri为灰色关联度，灰色关联度越大，表明两者的几何曲线形状越接近，关联性越好。

经计算得出银川市房地产投资环境的灰色关联度结果如表3所示。（表3）

三、结果分析

（一）总体特征。图1反映了银川市房地产投资环境在经济环境、市场环境、基础设施环境和社会文化环境这四个方面的综合得分和各功能指标随年份的变化情况。從整体上来看，2008～2017年银川市房地产投资环境综合得分从0.0831提升到0.3058，年均增长率为15.58%;从单个指标来看，各指标均呈现出明显的逐年上升趋势。总体来看，这表明十年来银川市房地产投资环境呈现出逐年改善的发展趋势，且处于高速发展的状态。这是由于随着城市化发展水平的不断加快，银川市经济、社会、生态等方面的迅速发展，使得房地产投资环境得到逐年的优化。

（二）功能指标差异。从经济环境、市场环境、基础设施环境和社会文化环境各功能指标十年的得分结果来看，其中市场环境综合得分最高，得分为0.5478;基础设施环境得分最低，得分为0.0719。从2008～2017年银川市各项功能指标的得分情况和年均增长率来看，市场环境从2008年的0.0198提升到2017年的0.0938，年均增长率为18.86%，增长率最高;基础设施环境从2008年的0.0055提升到2017年的0.0084，年均增长率为4.82%，增长率最低。各功能指标的得分值差异相对较大，年均增长率差异明显，这说明十年来银川市房地产投资环境中存在不均衡现象，基础设施环境有待完善和优化。

（三）评价指标的灰色关联度。利用灰色关联度软件，计算出银川市房地产投资环境评价中各项指标与其综合得分的关联度值。从表3中可以看出，房地产投资环境综合得分与人均GDP的关联度最高;其次分别为城镇居民人均可支配收入、各类房屋施工面积和住宅商品房平均销售价格等;与城市人均日生活用水量、GDP增长率等指标关联度相对较低;银川市房地产投资环境的综合得分与经济环境、市场环境的关联度高，与社会文化环境的关联度相对较低。总体上看，人均GDP和城镇居民人均可支配收入是银川市房地产投资环境的重要影响因素，城市化水平和人民生活水平的不断提高对于促进银川市房地产投资环境的良好发展有十分重要的作用。

四、结论

本文对银川市2008～2017年房地产投资环境进行综合评价分析，得出结论：十年来银川市房地产投资环境呈现逐年改善的发展趋势，且发展迅速;银川市房地产投资环境存在不均衡现象;人均GDP和城镇居民人均可支配收入是银川市房地产投资环境的重要影响因素。针对评价结果，笔者认为银川市房地产投资环境的改善和优化需要从以下几个方面入手：

（一）加快银川市经济环境建设，提升城市综合实力。经济发展状况对于房地产投资环境有着重要的影响作用。要进一步调整产业结构，优化产业布局，在充分利用自身的区位优势、文化优势的基础之上，大力发展第三产业，增加第三产业在国民经济中的比重，加大固定资产投资，设立多元化的城建资金投入机制，进一步带动居民消费，扩大市场内需;在现有房地产业的基础之上，开辟新的房地产产业模式，比如休闲地产、养老地产等。

（二）加强银川市基础设施环境建设，提高城市竞争力。基础设施环境作为房地产投资中的硬性条件，是一切生产活动的前提条件，基础设施环境的优劣会直接影响地区对于投资者的吸引力。建议银川市抓住“西部大开发”、“智慧城市”、“全域旅游”等发展机遇，借助中阿经贸论坛、银川内陆型经济特区、沿黄城市带等平台，结合银川市的具体情况和城市发展定位，进一步加大对公共交通的发展，建设一个方便快捷、功能完善的城市综合立体交通网络;完善城市网络通讯、供水、供电、社会福利等方面的城市基础设施建设，不断完善城市居住区的综合职能，提高城市的便捷度，从整体上促进房地产投资环境进一步提升。

（三）改善银川市社会文化环境，促进城市健康发展。城市的社会文化环境是影响房地产投资环境的重要因素之一。银川市要不断提高城市公园绿地的投资力度，加强城市绿化覆盖率的建设，提高城市污水处理率和废弃物的循环再利用，增强城市的生态保护。树立以人为本的思想，增加教育经费的投入，注重培养高素质人才，创造有效的激励机制，为人才的培养提供一个良好的环境;以伊斯兰文化、西夏文化和儒家文化为重要抓手，快速凝聚城市人气，建设“宜居银川、智慧银川”，利用大数据时代，加快城市的信息化发展，吸引各类型的投资者和开发者，进一步改善和优化银川市房地产投资的社会文化环境。

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