房产测绘单位在新形势下的问题和解决对策

文/李丹、王庆真 衡水市房产测绘队 河北衡水 053000

改革开放以来， 我国房地产业得到快速发展。发展的过程， 必然伴随着问题的不断涌现， 只有不断地解决问题，才能促使房地产业更加完善。房产业测绘单位在房地产发展的过程中， 出现了一些问题， 文章将对此进行分析。

1、对房产测绘及其市场的理解

房产测绘属于专业测绘的一个分支， 主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等， 并以文字数据及图件表示出来。房产测绘是一种法定测绘，也是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量， 具有较强的技术性和鲜明的政策性、强制性、统一性、连续性、可信性及法律效力。房产测绘的目的是采集和表述房屋用地的有关信息， 为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据和资料。它不同于常规意义的大地测量， 其内容涉及法律、经济、管理和社会科学等方面， 是全方位、基础性、战略性的工作。

任何产品和服务有了需求就有了市场。从承接业务和需求的角度来说， 房产测绘市场就是对房产测绘产品和服务需要的客户群体。由于房产测绘工作的特点， 其市场也有自身的特征：房产测绘市场偏重于它的服务性， 包括产品和服务(技术、信息服务和劳务服务)两个要素。房产测绘市场不仅要使用先进的技术手段生产优良产品，还要面向居民消费群体提供优质服务。

2、新形势下房产测绘单位存在的问题

2.1 市场垄断， 竞争小

当前的房产市场， 测绘工作趋于垄断形式，这就决定了房屋的测绘工作只能在一家单位开展， 行测绘的当事人也就别无他选。这样的市场环境， 使得测绘单位的整体服务比较懈怠、服务意识不够强、没有进取精神、缺乏危机感， 进而导致工作迟缓、预约时间过长、不能准时获得测绘结果等问题。测绘结果的拖延， 严重影响了房地产行业的施工进度， 给申请人带来了严重的经济损失， 不但影响了整个市场行业的发展活力，还违背了国家的政策方针， 使人民群众的经济利益受到损失。

2.2 缺乏统一的测绘标准， 使测绘成果出现较大差异

国家在房产测绘管理方面缺乏统一的标准，对建筑面积等的计算规定缺乏操作性， 致使在房屋测绘结果出来后， 会出现不同的测绘单位有同的测量结果。这些给房产业的工作开展带来了困扰， 特别是当遇到复杂的房屋测绘时， 就会出现较大的偏差，这就可能引起测绘的面积纠纷， 进而导致房地产市场秩序出现混乱。

2.3 缺乏专业的测绘技术人员

房产测绘的单位数量较少， 因而专业的技术人员也相对缺乏， 不能够满足当前飞速发展的市场需求。并且， 目前很多测绘的技术人员学历水平不高， 缺乏专业的技能， 素养不够高。测绘的方法也存在滞后的现象， 多数单位仍然采用传统的测量办法， 缺乏与科技的有效结合，传统的测量方法必然跟不上时代的发展步伐， 格局的限制也制约着测绘单位的继续发展， 导致测绘工作不能够大规模地开展。

2.4 潜伏期过长

当测绘结果出现失误， 将会有很长一段时间的潜伏期。并且， 当测绘的失误结果被业主发现时，进行测绘的单位可能就已经不存在了，这无论是对政府还是对业主都会造成不小的损失， 所遗留下来的后果将十分严重。当部分业主对所购房屋的整个测量结果存在疑问时， 有意向选择其他的测绘单位进行测量， 但是由于测绘涉及的测量面积较大， 并且存在分摊面积， 因此需要对整栋建筑进行测绘。所产生的测量费用也需要业主进行承担， 昂贵的测量费用会使业主难以承受，测绘信息不对称的问题也难以得到解决。

2.5 技术水平参差不齐，重复测绘， 造成浪费

甲、乙级房产测绘单位少，专业技术人员缺乏， 许多测绘人员学历不高， 缺乏专业素养。大多数测绘单位仍然在传统方法下作业，一把皮尺打天下， 微机化水平低， 小而全的格局制约着单位的专业发展， 进行大规模测绘工作比较困难。即使是有多个测绘单位，也由于各单位之间相互独立， 缺乏沟通与联系， 而且人员素质各异， 互不信任， 各干各的工作， 进行重复测绘， 造成不必要的人力和设备的浪费。

3、应对房产测绘存在问题采取的策略

3.1 正确认识， 逐步推进房产测绘队伍市场化进程

一方面， 《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》等房产测绘相关法律、法规、规范的不断完善是一个长期的过程;另一方面， 测绘管理部门行使职能需要一支稳定的测绘队伍， 而要保证基础数据库良好的形势性， 动态更新的测量任务十分繁重， 需要加强房产测绘队伍建设。基于以上两个方面， 我国房产测绘市场化是一个逐步过渡的过程。

3.2 测管分离， 逐步建立质量保证金制度

在国家有关法规与政策的指引下， 按照房产测绘市场化、专业化、规范化的要求积极推进房产测绘体制改革， 使房产测绘监督管理与测绘行为彻底分离， 房产测绘单位成为独立的法人和市场主体。成立房产面积鉴定委员会， 对房产测绘成果有异议的， 可以向房屋面积鉴定委员会申请裁决， 对房屋面积测算失误造成重大损失的， 由房屋面积鉴定委员会组织对测绘成果鉴定后， 由测绘单位用缴交的质量保证金对其造成的损失进行赔偿。

3.3 理顺体制， 变管测绘队伍为管测绘人员

房产测绘有自身的特点， 完全可以在从业人员的资格上进行管理， 建立房产测绘从业人员资格认证制度， 如发放“房产测量员”证书。凡未取得资格的测量人员不得从事房产测绘。资格证书分为几个等级。不同等级的测绘人员从事的测绘工作难度不同。引进执业资格制度， 在不久的将来能够推行注册测量师制度， 注册测量师将对其签署的测绘成果承担终身法律责任， 即使测绘公司注销， 测绘成果仍有法律责任的承担者。

3.4 转变观念， 改变商品房的销售方式

转变观念，将现行的商品房按套建筑面积销售改为按套或套内建筑面积销售， 以彻底消除因为共有面积分摊复杂，消费者难于理解、难于计算的状况， 使消费者能对所购房屋面积一目了然，明明白白消费。

结语：

当前， 房产市场发展迅猛， 市场的发展带动着整个测绘市场的发展。我们对测绘市场发展过程中存在的问题要及时地进行纠正及处理， 不断地提高测绘工作的科学性， 从使房产测绘工作完全融入到合理、有效的市场环境中去。