城市规划对房地产开发的调控作用与影响

文/郭常凯 浙江青坤田园牧歌规划咨询有限公司 浙江杭州 310015

我国现在的房地产业作为新兴产业，在近几年取得了较快的发展和成就，同时也出现了许多问题。为此，各地方的政府也对房地产业提出了严格的要求，并发布了许多相关的文件，主要强调了房地产业在市场经济管理中，要加强城市规划对房地产市场的调控作用，在城市建设总体的规划和近期的建设规划中要注意，合理制定房地产开发政策、控制开发总量、合理安排各种类型的房地产在城市中的分布及比例，在城市建设中首先要优化经济适用房、结合危房改造与城市更新的拆迁安置房项目，由于涉及基本民生问题与多方利益诉求，因此要经过妥善论证，合理开发布局，形成对房地产业宏观政策导控、微观实施管理两个方面的调节控制。

1、城市规划对房地产开发的调控作用研究

城市规划是一种引导和调控房地产开发的最有效手段，主要是因为房地产业开发所涉及到的最主要的问题就是土地用途和土地开发强度的问题，而城市规划对房地产开发的规划和控制主要就是来解决这个重要的问题的，因此，政府要想对房地产开发实现有效的调控，就要使用城市规划这个杀手锏。城市规划对房地产业开发调控手段的研究首先是要研究当地的土地位置、用途和开发强度，这些相关的规定和要求都是将城市规划作为调控手段，无论是考量城市的整体、长远和综合发展条件，还是城市的经济效益、社会和环境的效益，都需要将房地产业引向健康发展的道路。

城市规划对房地产的调控作用可以从宏观和微观两方面来考虑，在宏观层面，房地产业总体开发政策的制定需要考虑总体城市规划、国民经济与社会发展规划、土地利用规划中对于整个城市的空间发展方向、功能布局结构、开发时序等方面的安排，合理制定土地市场供地政策、房地产建设审批政策，房地产市场交易政策，多方面约束、引导房地产市场健康发展；在微观层面，城市规划对于房地产开发的最直接调控手段便是控制性详细规划，城市管理者通过此类法定规划，对房地产项目开发用地的用地规模、范围、土地用途等基本属性进行定性定量控制，加之以城市设计的形象引导，形成对房地产项目微观层面的控制引导。

2、房地产开发规划管理经验的借鉴

2.1 城市规划调控房地产开发的职能目标与原则

根据城市规划对房地产开发进行调控的基本理论，房地产市场失灵的主要问题就是出现在房地产方面，例如房地产开发行为的外部性、公共产品的拥挤性以及由此引发出的土地利用效率低下等问题。因此可以看出在市场经济的条件下，城市规划的引导和调控的主要目的就是减少房地产业的外部不积极的效应、保障公共产品提供并且有效合理的利用资源。在市场经济的条件下，城市规划的主要任务就是从国家和城市的长远利益出发，合理有效地安排城市的空间资源配置，促进城市和国家的社会和谐发展，进而保障城市和国家的共同利益，协调不同利益主体之间的关系。

2.2 建立以城市规划为核心的房地产开发综合规划管理模式

我国的城市规划实施管理的基本制度是“一书两证”制度，侧重于对城市物质空间的形态控制，缺少对房地产业开发商的有效引导，进而就没有发挥出对房地产开发的调控作用，在城市规划实施管理方面对城市的公共物品、基础设施建设、低收入住房开发缺少调控和管理能力，城市规划的公共政策属性还不够强，需要以城市规划作为政策、建设导控依据，探索对房地产开发进行整体规划的管理模式，强调各个部门进行协调工作，都要坚持以国家的法律法规为基础，加强不同城市规划之间的衔接，加快推进多规合一，以期在多个层面对房地产进行综合的管理和有效的监督。

结论：

许多国家和城市，都出现过房地产的投机性过强、市场经济机制存在漏洞和市场失灵现象，我国现在正处于经济形态转变时期，市场经济调控手段还不够完善，城市规划调控的必要性就大大增加，需要更多理论依据加以支撑。因此在房地产业市场的发育阶段中，更加要全面和深入的了解城市规划对房地产业开发的调控作用和影响，并且针对出现的现象去制定操作性极高的方式方法，使得城市规划可以带领房地产业带领走向更加健康发展的道路。