房地产项目经济评估研究

文/唐大智 四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司 四川江油 621700

近年来，我国虽然加强了对房价的宏观调控，以及相关政策的引导，但随着城市规模扩大，居民人数增加，房地产行业一直较为活跃。房地产经济在投资、生产与消费等经济活动中所产生的经济关系，是房地产经济与自身生产力的结合。说明房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，其自身的波动必然会对国民经济的增长产生影响。

1、我国房地产经济发展现状

1.1 我国房地产经济不断发展

随着我国经济社会的快速发展，我国城市建设也非常迅速，为解决新增的大量城市人口的住宿问题，我国政府在房地产方面投入了大量的人力与资金。 国家和政府的支持是我国房地产发展的基础，反过来房地产的发展促进了国家经济的发展。总体来看，我国房地产规模依旧处于扩张阶段，房地产经济也处于稳定发展的上升阶段。

1.2 改善中国广大居民的生活环境

房地产经济发展具体情况不仅取决于我国国家经济水平，还来自居民对提高生活质量水平的新要求。然而，在当前的房价水平下，房地产经济虽然得到了快速发展，但也为购房者带来了巨大的经济压力与生活压力，这是目前亟须解决的重要问题，对人们的生活质量有着重要影响。当房地产经济发展良好，售房的压力会逐渐减轻，这时房地产商的工作重心将由市场销售转移到提高住房质量与改善住房环境等方面，从而改善中国广大居民的生活环境。

1.3 房地产经济发展体制不完善

我国房地产经济虽然有着良好的发展，但过高的房价也对当前经济造成了一定压力，同时也加剧了普通购房族的购房压力。这种非正常的高房价同样也意味着当前房地产经济发展体制存在漏洞，让投机者有可乘之机，这样便加剧了房地产行业的非正常发展，并通过连锁反应，增加了我国国民经济中的经济泡沫，不利于国家经济稳定发展。

1.4 带动我国整体经济的发展

由于我国人口众多，人均资源较少，虽然我国总体经济发展良好，但人均生活水平仍然存在着较大的提升空间。当前我国正处于经济转型的关键时期，房地产经济的发展能够较大地带动相关服务业的发展，提高第三产业在我国国家经济发展中的比重。此外，房地产经济在我国国民经济中占有重要比重，我国的整体经济发展情况与房地产经济的发展状况有着重要联系。房地产不只是独立的一个行业，还密切关联着其他行业的发展，比如我国建筑业、家电业、装修业等等，因此，当我国房地产经济有良好的发展，我国许多其它相关行业也会繁荣，行业链的密切联系关系着我国整体经济的发展。因此，当房地产经济具有良好的发展状况时，我国整体经济水平也会有较大的提升。

2、加快促进我国房地产市场健康发展的建议

2.1 健全与需求挂钩的差别化调节机制

一是在房地产持有环节领域，应多采用经济手段适时增加税收。政府相关部门应在房地产开发、交易和持有环节领域加强财税调节，引导合理住房消费。此外，还应减少政府对土地财政的依赖，配合财税体制改革，完善设计房地产领域相关税制，加强收入再分配调节能力。二是强化调节房地产市场的金融杠杆。为了促进房地产市场的健康发展，支持合理自住购房，政府相关部门管住货币流向，严格限制信贷用于投资性购房，在具体操作过程中采取宏观审慎和微观监管并行的方法。三是加大对房屋租售市场的监管力度。房屋租售市场出现的问题大多源于房地产开发企业和中介机构，故为了促使其诚实守信、依法经营，国家相关部门应利用大数据和云计算等技术加强对两者的监管力度，并在管理的过程中保持信息真实公开;通过对住房供给交易的动态监测，各级政府将视自身情况建立适时的监测预警机制，从而对出现的房屋租售乱象进行有效预防和调节。

2.2 健全行业法律体系

建议立法部门依据现存的《房地产管理法》进一步细化出台《中国人民共和国房地产评估管理法》，用法律的手段对我国房地产评估进行规范管理。各个地区的政府可以根据这个法律的基础上，结合本地区实际情况颁布相应的管理办法。必须要严格按照规章制度办事，做到执法必严，违法必究。此外为了防止恶意竞争，恶意压价的等行为需要建立一套相对完善的价格管理机制。

2.3 加快完善多主体供给的住房建设市场

一是牢记房子的居住属性而非投资属性。引导各地政府以构建购租并举的住房体系为方向，发挥市场配置资源的决定性作用; 为满足多样性的住房需求，地方政府相关部门应提供多层次的商品性住房。二是加快构建统一的建设用地市场。政府相关部门应积极推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全相关服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平;此外，还应注重不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同; 通过市场化改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目。

结语：

自改革开放以来，我国城市化发展迅速，同时房地产经济在我国整体经济中也占据着越来越重要的地位。我国房地产规模正在不断扩大，其发展改善了中国居民的生活环境，同时拉动了我国整体经济的增长，但与此同时，房地产的经济体制还存在着不足，让大量投机分子钻了空子，威胁到了我国经济发展的稳定性。此外，房地产经济在促进我国经济发展，促进就业发展和大众消费以及投资上都发挥着重要作用。