成本法在房地产评估中的具体应用

文/马永红 四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司 四川江油 621700

1、成本法在房地产评估中存在的问题

1.1 忽略效用价值

使用成本法对房地产估价时，是从会计的角度，以生产费用论为理论基础，价格是由生产过程中必要支出决定的。实际评估中，很容易忽略房地产效用产生的价值，只考虑成本。因此，评估时还应注意房地产的效用。以上海虹桥购物乐园为例，其号称亚洲最大的购物中心，规模是两个正大广场，处于外环区域。成本的投入远远超出了实际的效用，超出了当地市场的需求和当地消费者消费能力，导致现在仍然处于烂尾状态，没有发挥出价值就面临着荒废，这就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估价时单从房地产生产必需的费用来评定房地产的价值过于片面。应在评估时，先考虑房地产的效用能否被市场所需要，再建立在生产所必要的费用上，加上效用给房地产带来的价值。

1.2 不能准确表达折旧金额

直线法计算折旧是假定房地产的经济寿命期间每年的折旧额相等为前提使用的一种提取折旧的方法。运用直线法计算房屋的折旧，是不准确的。实际上房屋的折旧通常是逐年增加，呈上升趋势的。刚投入使用的房地产的实际折旧非常小，随着使用时间的增长，房地产后期的修理费和折旧费因房地产老化也逐年增加。运用年限法计算的折旧，期初房屋是崭新的，实际折旧额低于理论的折旧额，实际的折旧被高估，后期房屋老化会越来越严重，折旧额又被低估，没有体现出折旧是逐年增加的现象，违背了配比原则。运用成新折扣法计算房地产的现值是房地产的重新构建价格乘以房地产的成新率。房地产的成新率是由估价人员依据房屋的建筑年代、损坏状况等估测出来的比率。估测的数值会受到估价人员实践经验的影响，这对房地产估价师理论知识的掌握、评估经验有着较高的要求。但对刚成为估价师或经验不足的估价师不易于运用得当，可能会影响评估结果。

2、成本法在房地产评估中的应用

2.1 成本法的范围

成本法的应用范围相对于收益法来说，范围比较大，对那些没有进行经交易和不是用来进行经济发展的房地产项目也可以进行成本价格的计算；与当地产评估中的市场法也是有所差异的，可以直接对房地产进行成本的估算，不用与其他项目进行比较。市面上的许多房地产项目都可以也能够成本法来进行评估。常见的项目有：新开发或待开发的房地产项目、新建工程，公用房地产项目等等。

2.2 成本法应用的注意事项

在进行房地产评估时，主要是对两个部分进行评估，一个是房屋部分，一个是土地部分。两个部分的评估方式是不同，需要具有专业技术水平的评估师来分别进行评估。在对土地进行房地产价格评估的过程中，其中的建设成本是不算在内的，因为土地在使用时是不用需要花费本来进行建设的，通常在对房屋建筑进行估算时，才会把建设成本算在其中。另外，土地的价值成本与房屋价值是分开的，土地取得成本不会算在其中，道理与建设成本是相同的。

2.3 成本法的房地产评估程序

在应用成本法对房地产进行评估的过程中，具有科学的评估流程。首先要对需要评估的房地产进行全面的了解，掌握该评估对象的基本组成结构和各项信息，对房屋的使用情况。使用年限，购买时的价格、所交的税费等等，都需要了解和掌握；其次，是对评估对象的重建成本进行预测和估算，在初期只是对房屋建筑进行预估，会把其他建设完成具有相同作用效果的房屋作为参考对象，来进行价值的估算，评估对象的重建成本需要将所有需要重新建设的区域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是对导致建筑材料折旧的原因进行分析，并对其中折旧的价值成本进行预算，得出最终折旧金额；最后把得出的各项评估价格按照公式计算出来，得出最终的成本价格。

3、成本法改进建议

3.1 增加效用评定的环节

通过上面效用所产生的影响，上海虹桥购物乐园会影响整幢房屋的价值，使之实际价值降低。效用价值会使房屋价值降低，同时也可以使其增高。将折旧改为调整，也就是说功能折旧改为功能调整，外部折旧改为外部调整。房屋效用的增减可以通过功能调整修正价格。例如，河北张家口在2015年7月31日被投票选为2022年冬奥会举办城市，举办冬奥会场地附近商品房的房价比以往价格有明显的提高。房屋受到冬奥会的影响，促进了场地附近的经济发展，房屋的效用提高，使得房屋价值增高，我们就可以通过功能调整对房屋价值调高。

3.2 增加成本法折旧鉴定的环节

在利用成本法对已投入使用的房地产项目进行价值评估时，在建筑物的折旧问题上，常常会忽略货币时间价值和转移规律。针对这个问题，可以加强对专业评估人员的技能培训，在实地评估过程中，对房屋的维护程度、建筑材料的损毁程度做出经验上的鉴定，将理论上的折旧和实地考察得出的折旧进行结合，得出综合结果。

3.3 增加成本法对外部环境的修正环节

外部环境对成本法的应用分析具有很大影响，例如小区环境、设施、交通等条件完善对价值评估带来的影响。这就要求专业评估人员在具体的评估过程中，划分出不同程度的影响因素，根据影响因素的实际情况进行系数修正，在对无形影响因素进行判断时，可以结合市场法对评估值进行适当调整。

结语：

成本法有着使用范围广、计算相对简单等优势，但同样也有忽视效用的影响、折旧不准确、忽略外部环境因素、评估人员经验要求高等缺点。想要解决这些问题，只有从实践中多获取经验，才能防止评估值偏离实际值。