房地产工程项目运营管理的相关问题与对策

文/孙华强 葛洲坝（苏州）房地产开发有限公司 江苏苏州 215000

房地产项目在发展管理过程中，是容易受到市场冲击的一个项目，，他的发展也关乎了市场经济的稳定。房价如果过度上涨，就会增加民众的购房负担。为了满足民众实际额购房需求，需要建立正确的购房调控管理体系，合理的对房地产项目进行开发。提升项目管理经验，正确对待房地产项目中的开发管理问题。

1、当前房地产企业发展中遇到管理现状

1.1 缺乏项目前期的策划

在我国二十一世纪早期，房地产企业靠着低价拿地，较少的投入迅速开发房产项目，销售价格不断的上升，利润增加，而在此期间许多非房地产企业也看到了房地产行业的巨大市场，纷纷加入到房产行业中来，造成行业的混乱；与此同时，房地产行业的运营成本不断增加，许多企业由于缺乏管理经验，缺少相应的项目前期策划，造成后期房产项目难以进行下去，形成了许多的烂尾楼盘。

1.2 缺乏项目管理体系

企业缺乏完善的项目开发管理体系，小企业更是几乎没有管理，拿到项目后将楼盘全部外包，并且通过顶账房屋的形式进行开发，这种模式既影响到了房产项目的整体质量，也给企业带来了极大的风险。

1.3 资金投入不足

房产项目需要投入巨大的成本，需要企业有很强的筹集资金能力，有些企业为了扩大经营规模，囤地，扩张，预售，外包，一旦某个环节出现问题就会导致资金链断裂，给予企业致命的打击。在这种情况下企业只有通过提高自身的管理水平，增强投资者的信心，提高筹集资金能力，才能保证房产项目的顺利进行。

2、房地产项目管理中存在的具体问题

2.1 项目施工进度管理问题

由于我国大部分地区的房地产项目在管理过程中都存在不够规范的情况，很容易导致房地产项目施工管理无法发挥出应有的作用。在房地产项目施工的过程中，由于与土建施工部门管理混乱，导致房地产项目施工管理效果不理想。由于房地产项目施工越来越复杂，相关的管理人员流动性也比较大，容易导致施工管理存在衔接不流畅的情况，造成房地产项目施工进度受到影响。

2.2 项目施工成本管理问题分析

由于一些项目管理人员自身素质达不到要求,无法有效落实施工管理的各项具体措施，如项目管理人员对施工图纸了解不全面，没有对具体的施工项目进行深入分析，无法制定合理的施工方案及施工措施，影响房地产项目的顺利施工。

2.3 项目施工安全管理问题分析

目前大多数的施工管理人员自身的安全管理意识不高,为了获得更多的利润拼命的赶工期。对于所需的机械设备、劳动防护工具配备不全，导致施工现场存在安全管理隐患。当前我国绝大多数的建筑施工依然以农民工为主，这就导致建筑员工的整体素质较低，导致建筑施工安全管理的正常运转受到影响。建筑安全管理体系是整个建筑施工项目管理体系重要组成部分，但是由于目前的建筑施工项目发展迅速，原有建筑安全管理体系与时代脱轨，导致安全管理监督体系存在的问题越来越多。而且这些问题也会导致整个施工现场安全管理效率受到影响，在实际施工操作中，大多数的施工企业由于缺乏必要的安全监督管理体系，甚至没有将安全管理体系在实际监管中运用，所以导致安全施工受到影响。

3、房地产项目管理中解决问题的有效对策

3.1 加强计划进度的管理

要以房地产项目目标要求为基础进行施工进度计划的编制，将施工进度计划落实。房地产的项目部在班组建议计划的前提下，以施组计划为标准对生产计划进行年、季、月的分类，务必严格遵守生产计划方案。完成生产计划的下达后，分别对年、季、月计划进行科学的布置，进行执行措施；随后详细的细化月生产计划，作业班组技术负责人要对全面的制定当月生产计划，保证执行措施的严谨性和具体性，保证生产任务落实到位，突出重点任务。接到计划后，作业班组要迅速的将信息顺利的传输给每个参与部门，除此之外，作业班组应该做到每日召开交班会，与相关人员进行工程存在问题的沟通，交换处理方法。同时，作业班组应该进行工序分析，建立奖罚制度。

3.2 加强质量控制

对于房地产工程的项目管理而言，影响施工质量的因素只要是施工材料设备、施工人员等，所以，应该对这几方面进行严格的把控。施工材料是影响施工质量最基本的因素，只有保质施工材料的质量，才能从根本上保证施工质量。因此，要严格把控施工材料管理。在施工材料的采购环节，材料的提供商务必提供出厂合格证书，采购人员需要在源头保证材料质量。在施工材料进场中，要对材料进行抽样调查，只有符合质量标准，方可入场。进入施工场地之后在进行检测，质量不合格的材料禁止使用，从而保证施工材料的质量。对于施工机械而言，施工机械是工程进行不可或缺的物质前提，但是施工机械在使用中能够涉及操作人员的人身安全，因此，需要施工人员严格掌握机械设备的操作方法，保证施工机械的施工性能，在进行设备使用之前进行检测和养护，保证施工的安全性。

3.3 加强成本控制与管理

成本控制工作是一项极具系统性和综合性的工作，开展起来是比较繁琐和复杂的，所以这项工作的开展需要施工单位所有人员的共同参与，因为团结就是力量，在大家的共同努力之下，成本控制工作会更有效率。

3.4 确保安全文明施工

安全施工管理是房地产工程项目管理的重中之重。近几年，很多农民工涌入到城市中的各行各业，特别是建筑行业。但是，农民工的文化知识水平有限，施工素质和施工专业性都不是很高，导致影响工程的整体质量。所以，施工单位需要对施工人员进行专业知识培训和定期的施工技能培训，提高施工人员的安全意识，树立安全第一的施工原则，不断落实每个参与人员的安全生产责任制，明确建筑师工程中的施工人员的施工责任，落实谁的问题谁处理施工原则。只有不断提升施工人员的施工技能和安全意识，保证其是持证上岗，才能从基本上保证施工质量。同时，施工单位的领导层要要以身作则，做好安全施工的指导和示范作用，加强对安全施工的宣传，保证施工过程和氛围的安全性和文明的氛围。

随着我国经济的转型升级，房地产市场也应进行相应的调整，有关房地产企业只有彻底改变传统的管理意识，积极寻求更加先进的管理方法，才能使房地产项目的管理水平得到进一步提升，从而实现房地产企业的更快发展。