房地产项目开发全生命周期运营管控要点

文/李婷 青岛中鹏置业有限公司 山东青岛 266007

现阶段，工程项目管理工作发生了巨大的变化，新技术和新设备等的应用，给工程项目管理带来了新的挑战，需要进行模式和方法的创新。采取传统的管理方法，注重施工过程的管控，忽略了前期和后期运行的管理，极易引发各类问题，难以实现工程建设的效益目标。基于此，深度分析此课题，提出有效的管理手段，有着重要的意义。

1、全生命周期管理概述

在工程项目管理实践中，全生命周期管理理念和方法的应用，是贯穿建设前期、建设过程中、工程使用等各个阶段，为能够跟踪的项目管理系统。基于全生命周期管理理念，对质量、工程造价以及进度等，要采取相应的管理措施。比如，工程造价的管控，运用工程经济学以及数学建模等，强化各个阶段的工程造价把控，实现造价最小化的目标。通过制定工程造价计划，并且有计划的实施，进而达到造价管控目标。

2、房地产运营管理的概念及其重要意义

运营是创造和提供产品及服务的过程，是组织机构的基本职能之一。房地产企业运营管理，是对房地产企业持续进行项目开发的各个系统的设计、运行、评价和改进。加强房地产运营管理，有助于督促各部门在开发全生命周期内按照预期的目标完成工作，实现预定的关键节点。同时，建立良好的运营管理体系，有助于提高资源整合效率，实现房地产企业精心化管理，从而保证项目开发有序进行。

3、房地产运营管控的核心内容与主要方法

3.1 项目全景计划管理

项目全景计划又称“全盘开发计划”，是项目策划论证阶段的主要成果之一，某些大型房地产开发企业规定新开项目必须在拿地后3个月内完成项目全景计划的编制。在策划阶段要确定项目定位及投资方向，形成并评审项目建议书和可行性研究报告。而项目的全景计划是对项目可行性研究报告的进一步诠释和推演，并指导项目开发过程中的各个阶段。全景计划的控制要点是确定项目的开发节奏、关键目标节点，并进行项目经济分析测算，确定相关指标。

3.2 项目历史面积管理

面积作为房地产开发产品的计量单位，在运营管控体系中至关重要。在项目开发建设过程中，会交叉使用到各种面积指标，大多数开发企业没有对这些面积指标进行统一管理，而是业务部门各自为战，以至于在进行建设报批和经济分析时造成偏差。建立项目历史面积台账可以很好地避免上述问题的发生。例如，某房地产开发项目公司将国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、预测绘报告、规划验收合格证、竣工验收备案表、实测绘报告、产权证等证书文件上的面积，按规划、可售、预测、实测4大方面进行分类汇总，极大地提高了项目运营的工作效率。

3.3 开发关键节点的控制

项目开发过程中会经历很多节点，而其中里程碑式的关键节点在运营管控中发挥核心作用。例如某房地产开发集团公司重点控制的14个关键节点如下：取得国土使用权证；交地；完成方案设计；完成初步设计；完成施工图设计；取得施工许可证；项目开工；售楼处、样板区开放；取得预售许可证；开盘；景观施工进场；竣工备案；交房；交房完成率95%。集团公司考核关键节点的达成率，对于影响上述14个关键节点达成的事件，项目公司要进行书面解释。

4、基于全生命周期管理的工程项目管理策略

4.1 设计阶段

工程项目设计阶段，理应是管理的重要环节，因为设计成果的质量，直接影响着后期施工质量和进度等目标的实现情况。在此阶段，必须要做好全局把控，从建筑地点和材料等方面入手，做好全面分析。同时要考虑到工程组织设计和施工技术等，预测可能会出现的问题，制定完善的解决方案，做好预防工作，减少设计变更，强化工程成本和质量的把控，推动工程顺利建设。目前，在工程项目中，BIM技术逐渐被推广应用，获得了不错的成效。基于BIM技术，开展工程项目设计，能够实现各个专业的协调设计，借助可视化功能和碰撞检测分析功能等，从设计阶段实现对工程质量的把控，减少设计变更，进而减少工程造价的变动。

4.2 施工阶段

工程项目施工阶段的管理工作，重点围绕进度、质量以及工程造价等开展。为保证各项工作的高效开展，可结合运用各类方法。具体措施如下：运用PDCA质量管理方法，做好质量的把控。首先，结合工程项目实际情况，制定质量控制方案。其次，具体执行。再次，做好质量控制方案执行的检查，发现问题。最后，对检查发现的质量问题，结合问题发生的具体原因，采取纠偏措施。通过不断重复，优化工程项目的质量管控，保证工程质量目标的有效实现。BIM技术。在进度管理方面，应用BIM技术。依据工程资料信息，构建建筑三维模型，精确计算施工作业的工程量。依据项目总进度目标，细化项目进度计划表以及进度节点。通过将3D模型和工程进度表相互连接，构建4D建筑模型，辅助施工现场可视化布置，动态化管控设施以及设备等。从应用效果来说，BIM技术的应用，弥补了传统进度管理模式下的不足，提高了进度管理水平。在质量管理方面，应用BIM技术，能够获得不错的成效。比如，建材质量问题部分得以解决。利用模型存储诚信供应商信息，优选供应商，获得优质材料，进而改善工程的质量；利用虚拟施工，模拟施工作业，能够完全解决施工矛盾问题。在工程造价管理中，BIM技术的应用，提供了各个构件信息以及属性资料，能够自动计算总工程量，完全解决工程量确定问题。通过修改BIM模型，将变更内容，直接反映到工程造价数据上，进而减少反复计算，有效提高了工程造价管理效率，解决了部分工程数据变更引发的工程造价问题。

结语：

随着项目的增多和企业的发展壮大，大多数中小房地产企业将逐步优化并完善管理策略，建立起适合自身发展的运营管理体系。加强房地产项目开发全生命周期运营管控，有助于实现企业公司战略和经营目标，对房地产企业长足发展具有重要意义。