创新新形势下的房地产交易监管模式

文/赵磊 蚌埠市房地产交易管理处 安徽蚌埠 233000

自2013年不动产统一登记工作启动至今，随着各地房屋登记职责的陆续移交，原来各地房屋登记和交易一体化的房屋管理模式受到了强力的挑战。虽然住建部下发了《房屋交易与产权管理工作导则》《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等一系列文件，但还是有一些地方对于今后如何进行工作没有一个完整的概念和方向。对此，笔者认为，应该从以下几个方面来进行。

1、转变思想

首先，应该抛弃以登记为中心的观念。虽然在今后的工作中，仍有一些与不动产登记工作有衔接的部分，但是大量的管理工作其实和不动产登记是没有直接关系的。房地产交易管理是对房地产市场全流程的管理，从预售合同备案、资金监管到开发商是否依法销售，从对开发商的管理到对物业服务的监管，从中介机构、人员的备案和房源核验到中介日常的合法经营都属于房地产交易市场监管的部分。此外，对租赁市场的管理也是未来房地产交易监管工作中的一个重要组成部分。

因此，房地产交易监管是对房地产市场全生命周期的管理，而不动产登记仅仅是对点的登记。监管是行政管理作用，主要是规范、引导市场的健康运行；登记是对权利的公示，是政府公信力的一种体现。两者都是为了维护整个房地产市场秩序和保障房地产交易安全而服务的。两者是协作关系，而不是竞争关系。

2、立法规、建队伍、抓落实

2.1 立法规

从法律法规角度看，目前在房地产交易管理方面的主要法律依据为《房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《房地产经纪管理办法》《商品房租赁管理办法》《预售商品房管理办法》《商品房销售管理办法》等法律、法规、规章。从规范性文件来看，历年来国务院和住建部等各有关部委均发布了大量有关房地产市场监管和规范化经营的文件。如《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》《国务院办公厅关于加快培育和发展住租赁市场的若干意见》《住房城乡建设部等部门关于加房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等一系列文件，均为如何开展房地产市场监管做出了明确的规定。

但是，目前的房地产监管法律体系还有其缺陷性。例如，《房地产管理法》没有涉及操作层面，《城市房地产开发经营管理条例》仅针对房地产开发企业，覆盖面太小。其他的部门规章和规范性文件的法律效力均太低，而且太散。因此，《房地产交易管理条例》的出台就非常迫切，其对于更好地做好房地产交易监管工作有着非常重要的意义。由于地方房地产市场情况不一，各有立法权的省市地方政府如果能够适时出台地方的《房地产市场监管办法》则更有利于地方房地产监管部门做好监管工作。因此，如何尽快完善房地产交易监管的法律体系应是下一阶段主管部门的工作重心之一。

2.2 建队伍

由于各地机构设置不同，一些城市有专门的房地产监管执法队伍，而一些地方特别是中小城市则没有专门的执法队伍，原来都依附于房屋登记机构来管理交易市场。不动产登记整合以后，因为人员划分等问题，导致剩余的房地产主管部门人手可能不足，而具有执法资格的人员则更为欠缺。因此，如何在目前的形势下进行人员整合，并尽快建立好符合下一步房地产市场监管工作需要且具备执法资格的监管队伍也是当务之急。

2.3 抓落实

目前房地产市场存在的问题，一个很重要的因素就是法律和政策执行不到位的问题。当然，这也与原来一直以登记来管市场的指导性有关，认为只要不登记就可以解决问题。抓落实是今后做好房地产监管工作应该首先克服的一个问题。虽然有这么多的法律法规以及规范性文件，但是如何切实落实相关规定，做好监管工作，是考验房地产主管部门的一个严峻工作。对此，在实践中可以分成三个方面来进行：

一是对外要通过汇报、沟通来要求不动产登记机构按照《不动产登记暂行条例》以及国务院《政务信息资源共享管理暂行办法》的相关规定，切实做好相关信息的实时共享工作，为不动产登记以及房地产交易管理的高效便捷做好数据准备。

二是内部要尽快开发和升级房地产交易管理平台，开发或者改造原有网站的内容，从房屋登记的内容改变为房地产交易监管的内容，以适应工作内容的转换。并将相关中介企业、人员、房地产开发企业等人员的备案信息公示，建立房地产行业信用管理平台，并纳入全国社会信用体系，切实让人民群众感受到监管对其利益的保护。

三是要走出去，到房地产开发企业以及中介企业中实地巡查，查看落实制度的成效，改变原来坐等群众上门申请登记的模式，并形成定时检查和抽查的常态化管理模式，以防止运动式的执法和管理思维。

3、引入“淘宝式”评价机制

尊重源自平等，互动才能发展。完善的房地产市场监管体系，是一个动态发展的系统，它与任何一个体系或者系统一样，是在与外部环境的相互作用、相互吸收中得到完善和发展的。同样，房地产监管系统也只有在与购房者的互动中才能得到发展和完善。有学者指出，“未来的房地产业将进入屌丝时代”，消费者自此将变得强势起来。如果我国的房地产监管少了“粉丝”的支持，难免会踟蹰不前。目前，在我国房地产市场五大主体（中央政府、地方政府、开发商、社会团体和消费者）中，社会团体和购房者处于监管体系的边缘。地方政府一方面受制于人力，无法对房地产市场进行全面实时监控，同时受制于财政压力，缺乏足够的动力去进行彻底、有效的监管。与之形成鲜明反差的是，对于有着足够监督能力的社会团体和购房者的监管权，却没有给予应有的尊重。

因此，要建立全方位的房地产市场监管体系，必须为消费者的监管权力设置一个畅通的连接端口，这就是信用评价机制。谈到信用评价机制，人们都会想到“淘宝”。“淘宝”的信用评价制度，体现了博弈中的重复博弈理念。“淘宝”通过重复博弈巧妙地凝聚了消费者的力量，使卖家为维护自身信誉不得不对买家礼让三分。“淘宝”规则的信用评价制度，改变了消费者的传统弱者地位，为数以亿计的消费者营造了一个公平、公正的市场环境。