关于新形势下房地产开发管理思考

文/崔泽 桂林华邦康养投资有限公司 广西桂林 541000

房地产属于促进我国经济水平提高的重要产业，怎样使房地产资源配置得到有效优化，已经成为我国重点关注的问题。在实际生活中，房地产开发项目具有一定的复杂性，需要有效联系设计、施工、售后等各环节，才能使房地产业实现经济、社会效益的统一。因此需要加强项目管理，完善房地产的各个环节，最终促进房地产业的快速发展。

1、房地产开发概述

房地产开发管理的过程中，具有复杂性以及系统性的特点。因为此项管理工作中包含很多组成部分，同时也需要各个组织相互配合才能完成。其中出现一些问题需要运用科学的知识进行解决，但是在进行房地产开发管理的过程中，并没有过多的执行经验，需要不断的摸索与创新管理。同时，也会面临很多未知的因素，这些因素具有不确定性的特点，所以各个组织以及不同经验的工作人员临时性的集中在了同一个组织当中，对房地产进行开发管理，与其他生产管理相比，房地产开发管理中的复杂性是明显不同的。

2、房地产开发工程管理的困境

2.1 建议书编制不合理

房地产开发建议书一项建议性的文件内容，可以对房地产项目的总体轮廓具有一个认识，并且对房地产项目是否具有投资价值进行研究，分析其是否可以满足国家的长远计划，要想实行这一项目需要的前提条件应该在房地产的开发建议书中得以体现。这样才能为今后的投资以及对相关部门的选择提供必要的依据，为后续的工作打下良好的基础，并且提供更佳可靠的保障。但是实际上部分房地产企业会受到自身实力的限制以及领导层不够重视，导致建议书编制不合理，影响房地产的开发。

2.2 土地利用不合理

近三年来，房地产用地的规划建筑面积148.53 万m2，平均容积率为1.93，平均楼面地价177.8 元/m2。其中：增量土地58.9hm2，建筑面积115.1 万m2，平均楼面地价185.9 元/m2。可以看出：淤增量地明显多于存量地；于增量地容积率高于存量地，加大了房地产的开发成本。

2.3 区位选择不合理

房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力弱，房地产的开发水平低，从事的都是小型开发，导致有些企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。一部分沿区域过境公路开发的房地产，浪费现象严重。

2.4 房地产的建筑形态缺乏特色，开发档次不高，物业管理水平存在较大差距

大同小异的规划致使建筑形态如出一辙，缺少地方特色和个性，无法显示出当地的地域特征、民俗风貌、人文传统和历史积淀。从物业管理现状看，水平存在较大差距。物业管理企业经营亏本，居民住宅分散、杂乱，物业管理意识缺乏，物业工作难以开展，是房地产开发普遍存在的现象。

2.5 工程承包合同不够严密，项目管理困难

由于项目前期准备工作的不足，导致项目施工过程中出现一系列问题。施工单位为了避免承担责任，只能寻找甲方进行项目协调，从而耽误了项目的施工进度，不利于项目经济效率的提高。房地产开发商和施工单位耗费大量的时间进行彼此磨合，导致双方项目推诿，给房地产项目的管理带一定的困难。在项目结束时，甲方着急进行项目的验收和检测，但是其余两方的矛盾却无法解决，给项目的顺利实施产生很大的影响。因此，在房地产开发项目过程中，项目相关必须通过合同对双方的责任和义务进行明确划分，从而确保项目的高效建设。

3、房地产开发管理问题的原因

上述问题的存在，致使的房地产开发管理长期处于亚健康状态之中，造成土地资源流失、生态环境恶化，增加了持续发展的成本。究其原因，有如下几点：

3.1 规划不健全，房地产开发缺乏论证评估

健全的城镇发展规划以及土地用途的合理评估是房地产开发有序发展的保障。在我国的发展过程中，城镇规划非常不完善。规划编制不合理，科学性和预见性不足，同时规划执行力不足，房地产开发单位阳奉阴违，想方设法违反规划、扩大利益建设，管理部门监管力度差，导致发展处于处延扩张式发展状态中，形成粗放型发展模式。

3.2 开发主体实力不强，资金投资力量不足

房地产开发大都以私人住宅和商用投资为主，开发格局小并且分散。建设的商业贷款尤其是中长期贷款严重不足，致使开发建设前期投资不足，无法开展大规模建设，影响后期规模扩张。建设的基础设施没有政府预算支持，过度依赖土地出让金，抬高了土地出让价格。资金投资不足，无法吸引实力雄厚的大企业，导致从事房地产开发的企业资质不高，缺少技术人员和开发经验，房地产建筑质量整体不高。

3.3 开发管理机制落后，缺少配套政策

我国普遍存在政府和职能部门协调困难、相互掣肘，政府职责不清晰，办事效率不高，政企不分的现象。没有健全的土地使用制度以及流转制度，制约了的持续健康发展。

3.4 法律制度建设缓慢，房地产市场发育不完备

我国缺少土地供给和开发方面的法律和规章，房地产市场机制不健全，市场主体行为不规范，市场信息不透明，没有形成统一的房地产市场体系和价格机制，致使房地产价格混乱，房地产交易行为不规范。另外，在项目管理制度方面不够完善，使得事前管理与事中管理无法进行有效联系，容易出现进度、成本等方面控制不够理想的情况。主要表现在交房时间延迟，建筑开发成本超出预算，房价设置和实际联系不紧密等方面，导致项目管理无法达到预期的目的。

4、房地产开发工程管理的改进措施

4.1 加强对工程决策阶段市场可行性的研究

在项目工程前期，房地产开发商必须认识到可行性调研的重要作用，实事求是地对市场环境进行分析，从而确定科学合理的项目执行方案，确保项目高效率地执行。只有在可行性调研的基础上，房地产项目才能减少施工过程中可能出现的问题，从而降低成本，提高施工效率。房地产项目可行性的研究要制定规范的工程文件，使得从设计师到施工单位都严格按照项目规范办事，使得施工各个阶段都进行标准化作业，实现项目经济效益的最大化。在进行市场可行性研究的过程中，房地产开发商必须给市场调研以充足的财力和人力支持，确保可行性研究的科学性和系统性，从而有效指导项目开发管理工作，促进房地产行业的发展。

4.2 加强对工程各阶段的设计及前期工程管理的计划

在进行房地产项目建设时，要对项目工程的建设有明确的计划。在施工前期，通过招投标的方式选拔经验丰富的设计图团队对项目施工管理过程进行规划和实际。设计团队应该遵照项目可行性报告，结合实地考察，设计出科学、合理的设计方案，从而确保房地产项目的稳步建设，促进企业经济效益的提高。在项目施工过程中，设计师要及时对施工管理各个阶段出现的问题进行方案的调整和修改，提高项目管理的效率。房地产开发商在此阶段要选拔经验丰富、实力较强的设计团队，为接下来的项目管理奠定良好的基础，促进房地产项目的高效进行。

4.3 降低甲方的分包项目

在项目管理建设过程中，要对甲方分包的项目进行科学分配，明确合同规定和双方的责任义务，从而确保项目建设科学、高效地进行。在进行合同招标的过程中，房地产开发商将项目工程要求书面提供给施工团队，使其严格按照项目要求进行作业。施工单位的承包合同要对项目的内容及交接时间等做出细致的划分，避免双方后期的矛盾影响项目的进行，从而使得施工合同具有更强的实施意义。通过招投标的方式可以有效选拔出最合适的施工单位，在分包合同的基础上，房地产开发商可以实现对工程质量和进度的有效监督和控制，从而防止项目施工过程中偷工减料的行为，确保房地产项目经济效益的最大化。

4.4 加强房地产开发的项目风险管理，维护自身的利益

房地产业的资金投入比较大，而且施工时间比较长，因此进行其项目的风险管理具有重要的意义。房地产业在开发项目之前需要注意规避风险，避免出现房地产开发的损失，提高企业的经济效益。在一般情况下，房地产企业最常使用的方法为风险转移，即采用签订合同的方法，明确甲方和乙方的责任，降低由于双方责任不明引发的损失。同时企业也可以进行保险管理，如果出现意外，可以由相关的保险公司进行承担，有助于降低房地产业的风险，维护自身的利益。

4.5 规范市场机制，营造良好的投资环境

规范小城镇房地产市场，让房地产业在良好的环境中持续、有效发展。通过经济、法律、技术等手段来约束房地产市场，让房地产交易信息公开透明，同时完善房地产开发的各项规章制度，严禁房地产违法违规交易行为，创造一个公平、公正、合法的市场环境。

加大对房地产市场的监管力度。建立房地产市场风险防范机制，密切监测供需情况并及时发布有效信息，为地方政府和企业决策提供服务。建立信用档案，完善黑名单制度，引导守法守规经营。加大违法违纪行为的整治力度，优化市场竞争环境。

总结：

房地产的开发工程管理在项目建设过程中起到非常重要的作用。如果不能进行有效的管理，就会造成整个房地产项目效率降低，发生违规操作等现象，不利于房地产行业经济效益的提升，给整个社会的经济健康发展带来不良的影响。因此，企业在房地产建设时，必须提高对开发工程管理重要性的认识，有效控制项目建设的各个阶段，从而促进房地产行业的发展，维护企业的经济利益。